谁是“现金王”？谁又是利润大户？TOP50上市房企隐藏的秘密

  现金流是房企生命线。

  危机感不断蔓延之下的这个财报季，谁是“现金王”？谁又面临着危机？中国房地产报（微信ID：china-crb）记者通过房企发布的2021年中期财报数据，整理出2021年上半年TOP50上市房企净利润榜、现金榜、短期偿债压力榜等若干榜单。

  以现金短债比作为衡量指标，TOP50上市房企中40家房企手握现金不能完全覆盖其短期债务。其中，恒大虽然手持现金1616.27 亿元，但目前短期负债额已有11911.82亿元，现金短债比仅0.14。除此之外，碧桂园、融创中国、万科A等头部房企也出现了手持现金难以覆盖其短期负债情形。

  同时，由于现金流量指标相对于净利润表更难调节，所以衡量一家房企真实盈利状况，经营性现金流量净额是比净利润还关键的指标。中国房地产报记者根据TOP50上市房企中发布了上半年现金流量表的19家企业统计发现，有12家房企经营性流量净额较去年有所增加；也有3家房企出现了净利润不错，但经营性现金流为负的情形。

  12家房企经营性净流量增加

  根据榜单，手持现金最多的房企是万科A，手握现金1869.86亿元；碧桂园、中国恒大、融创中国、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、绿地控股、中国奥园、绿城中国紧随其后。

  不过，据中国房地产报记者统计，TOP50房企中，仅首创置业、佳兆业、花样年控股、禹洲集团、合景富泰、华侨城A、越秀地产、嘉里建设、正荣地产、中国海外发展这10家房企持有现金足够覆盖其短期债务（即现金短债比大于1），短期偿债压力无忧。

  其中，首创置业已于今年7月9日宣布退市。值得注意的是，2021年上半年，首创置业尽管收缩战线，进行了各种降杠杆举措，首创置业资产负债率同比仍上升近4个百分点，从2020上半年的77.52%升至如今的81.11%。截至2021年中期，首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，踩重两条红线。另外，出售项目股权是其另外一种降债方式。

  中国海外发展在手持现金及短期偿债能力榜单中均排名前10，展现出良好平衡能力。

  数据也并非全然悲观。

  中国房地产报记者根据TOP50上市房企发布了上半年现金流量表的19家企业统计发现，有12家房企上半年经营性流量净额较去年同期有所增加，包括首创置业、北辰实业、路劲、绿地控股、富力地产、明发集团、金科股份、中梁控股、越秀地产、嘉里建设、华侨城A、世茂股份。

  企业现金流主要包括经营现金流、投资现金流及筹资现金流，其中，经营活动是企业生存和发展的原动力，经营活动现金流量净额代表了一个企业的“造血”能力，是企业现金的主要来源。

  这也意味着，这些房企对于自身“造血”能力的重视程度正在上升。

  净利润也与经营现金净流量净额有关，由于现金流量指标相对于净利润表更难调节，所以衡量一家房企真实盈利状况，经营性现金流量净额是比净利润还关键的指标。

  今年上半年，北辰实业经营性现金流为38.76 亿元，扭负为正；去年同期为-3.856亿元，较去年同期相比增长11.2倍。其中，销售商品、提供劳务收到的现金为91.29亿元，较去年同期的48.07亿元增长了近2倍，与之相对应的是企业净利润增长。

  一般来讲，当期经营现金净流净额高于或等于净利润说明该公司的净利润是通过主营业务赚来的，持续增长的可能性比较大。用净利润的现金保障倍数，即经营性现金流量净额除以净利润得到的数字来衡量净利润的质量，如果大于或等于1说明该股票的净利润是有现金支撑有质量的。

  在本期榜单中，有3家房企出现了经营性现金流量净额除以净利润数值小于1的情况，分别是金地集团、建业地产和禹洲集团。根据榜单，这3家企业上半年经营活动产生的现金流净额为负，净利润则为正值。

  筹资活动现金流大幅下降

  不少房企正在或主动或被动的降低筹资活动现金流。

  根据榜单，绿地控股、金科股份、富力地产、北辰实业、建业地产、嘉里建设、首创置业、禹洲集团、华侨城A、中梁控股、万科A、明发集团等13家房企上半年筹资活动产生现金净额较去年明显减少。

  明发集团、嘉里建设、禹洲集团、北辰实业、华侨城A、金科股份、首创置业、建业地产、富力地产、绿地控股上半年筹资活动产生的现金净额为负数。

  房企筹资活动主要用于满足规模发展所需的资金和偿还到期的借款，一般情况下筹资活动现金净流量要大于零，但是房地产调控政策趋紧，融资环境越来越严，叠加偿债高峰的到来，高负债带来的经营风险与房企持续健康发展之间的矛盾也逐渐显露。

  2021年上半年，房地产融资合规审查方面的政策监管也在持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市，此外，为防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债。

  今年6月，上交所公布的2020年度公司债报告的披露及监管工作情况显示，房地产企业受“三道红线”等行业政策影响，筹资活动现金流按年大幅下滑94.43%。

  据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来最低水平。从单月融资情况来看，2-6月房企融资水平均处于低位，单月融资量在千亿元左右徘徊，近5个月的平均融资额不足千亿元。

  在融资环境边际收紧的情况下，不少房企都表示要“少拿地、多回款、不借贵钱”。