金茂拿到了“两化”合并的红利

  时隔一年半，金茂300亿元的贵州项目终于落了地，合作伙伴竟是一家“僵尸企业”。

  6月30日，中国金茂(00817.HK)发布公告称，公司全资附属公司金茂重庆与贵州水晶签订协议，双方将参与贵州省贵阳市清镇市城南一地块的竞买，并在购买后联合在该地块开发项目。

  据了解，贵州政府曾于2019年与贵州水晶签订相关协议，积极支持公司完成“僵尸企业”处置和持续转型，鼓励贵州水晶通过自主开发或联合开发标的地块的方式实现企业转型脱困。

  所谓僵尸企业，是指已停产、半停产、连年亏损、资不抵债，主要靠政府补贴和银行续贷维持生存和经营的企业。贵州水晶主要从事有机化学品加工、化工研究及设备制作、租赁等业务。自2006年起，公司生产设施处于关停状态。

  显然，贵州水晶自身尚处于困顿之中。此次竞买土地，中国金茂估计金额约为14亿元，金茂持股项目公司51%股权，需要承担7.14亿元；余下的6.86亿元由贵州水晶承担。

  被冠上“僵尸企业”名头的贵州水晶，拿得出这笔钱吗？金茂为何选中了它？

  化“腐”为“奇”

  据了解，贵州水晶成立于1991年12月24日，注册资金3.92亿元，公司由蓝星石化100%持股，化工新材料间接持有贵州水晶50%股权，泰州中电善源投资中心（有限合伙）企业间接持有另50%股权。

  其中，化工新材料则为中国化工非全资附属公司。由于此前，中国金茂控股股东中化集团与中国化工计划进行战略重组，重组完成后，中国化工及其附属公司成为中化集团关联公司。据此，贵州水晶与中国金茂同样为关联公司，根据上市公司规定，本次交易构成关联交易。

  公告提及，由于化工新材料为贵州水晶控股股东，其将对联合开发协议下贵州水晶的全部合同义务提供连带责任保证。

  这是“两化”合并后一个好的开始，是金茂吃下的第一口“蛋糕”。有业内人士称，未来数万亩的废弃工厂、仓库，或将陆续引入开发，肥水不流外人田。

  在这层关联关系之外，贵州水晶另50%股权在泰州中电善源投资中心（有限合伙）企业手中，后者由国投泰康信托有限公司持股99.99%。

  乐居财经查询获悉，国投泰康信托的四家股东为国投资本、泰康保险、悦达资本和泰康资管，持股比例分别为61.2908%、27.0563%、8.2026%、3.4502%的股份。

  贵州水晶的资方背景也是它的加分项，“国投系”股东将对后续项目融资多有助益。

  实际上，竞买的地块使用权本属于贵州水晶。据了解，该地块占地面积约为682亩，为贵州水晶的生产生活用地的一部分。公告称，由于贵州水晶的生产设施已停产多年，当地政府决定对标的地块进行土地整理，并出让其使用权。

  这样一看，本是“僵尸企业”的贵州水晶，实则有地、有资本、有“关系”，接下来就看金茂如何化腐朽为神奇。

  乐居财经获悉，2019年底，中国金茂就与贵州政府签订相关投资协议，投资位于贵州贵阳清镇的“金茂·水晶智慧新城”，该项目规划总面积4896亩，其中建设用地2892亩，总投资约300亿元。

  公开资料显示，该项目拟建设工业遗址公园、文化创意基地、文化展示基地、智慧能源管理中心、智慧健康管理中心、户外运动公园、亲子主题公园等多种业态。

  项目建成后，预计相关产业每年可实现营收10亿元以上，年增利税约1亿元，创造就业岗位3000-5000个，每年吸引游客可达50万人次。

  现在，金茂的300亿蓝图终于有了第一块“拼图”。据知情人士透露，此次竞买和开发的地块，是“金茂·水晶智慧新城”项目相关地块。

  根据公告，金茂和贵州水晶将联合成立项目公司，注册资金为3亿元，其中，金茂重庆出资1.53亿元，持51%股权，贵州水晶出资1.47亿元，持股49%。项目公司成立后将成为中国金茂非全资附属公司。

  除了手握控制权外，金茂还将主导项目公司经营。据了解，项目公司的董事会由5人组成，其中金茂占据3席，董事长也由金茂重庆方委派。此外，项目公司的总经理及财务也均由金茂提名。

  中国金茂估计，此次竞买土地的金额约为14亿元，按照股权比例，公司需要承担7.14亿元，余下的6.86亿元由贵州水晶承担。

  其中，双方提供注册资金为竞买土地费用的一部分，不足的款项金茂与贵州水晶均通过股东借款的方式向项目公司提供。 而在项目公司之后的经营中，中国金茂与贵州水晶将对其提供后续股东借款，根据公告，金茂重庆与贵州水晶向项目公司提供后续股东借款的合计不超过4亿元，其中，金茂重庆的后续股东借款不超过2.04亿元。

  粗略计算可知，目前本次项目的投资额约为21亿元，其中金茂的投资额达到10.71亿元。

  据了解，这一地块预计被开发为商住项目，计容建筑面积约为124万平方米，计划开发周期由2021年至2025年。