一笔高息美元债与花样年的偿债大年

  截至6月24日，花样年控股集团有限公司（01777.HK 以下简称“花样年”）依然高居今年内房股新发美元债的票息榜首位置。这笔6月17日发行的2亿美元、3年期、票面利率为14.5%的美元债，将该公司推向了风口浪尖。

  2021年是花样年的偿债大年，一年内到期的借款、优先票据及债券约有181.8亿元，其中约有14亿美元的境外债券集中到期。6月18日，该公司召开了一次投资者电话会议，流出的会议纪要包含了海外债券压力较大、出售项目股权、暂停参加土拍等触动市场神经的敏感字眼，引发诸多猜想。

  6月24日，花样年的相关人士回应称，本次发行成本较公司以往发行利率有所提升，是与近期市场的持续走低紧密关联，属于市场中等水平。“我们是2021年4月以来极少数能发出3年期美元债的单B评级地产公司。”该人士强调，出售项目偿债是在极端恶劣的情况下采取的措施，目前公司经营情况尚未到此境地。至于暂停拿地的传言，该公司的解释是：“近期（6-8月）公司根据土地市场的情况和各城市集中供地的节奏，适当放缓投资拿地的速度，实现更加精准的投资。”

  据了解，截至目前，花样年今年到期的美元债总额还有8.5亿美元，其中10月份到期的4亿美元已经进行了要约回购，12月到期的4.5亿美元将根据资本市场窗口进行再融资或通过自有资金偿还。

  “行业基本面恶化+美国加息预期，最近内房股发美元债确实比较难，不少企业的票面利率都上升了。成本是决定利润，但发不发决定生死。”某国际投行分析师表示，资本市场对地产行业依然持偏悲观的态度，对于面临海外偿债压力的房企而言，2021年注定艰难。

  票面利率14.5%的美元债

  花样年这笔美元债引起市场关注，是因为其票面利率属今年以来内房股的新高。据了解，6月份以来，有不少内房股的新发美元债利率在10%以上，6月24日，领地控股宣布拟于6月28日发行1.5亿美元2022年到期的优先票据，按年利率12%计息。1年期的还有3家，中南建设的1.5亿美元债票面利率是12%，祥生控股、大唐集团的发债规模分别为2亿美元、3亿美元，票面利率分别为10.5%、12.5%。佳兆业也发行了3亿美元的海外债，票面利率11.65%，但期限是5年。

  虽然成本不低，但花样年认为这是一笔值得且必要的融资。该公司相关人士表示，本次发债是在境外美元债市场整体波动加剧、市场持续走低的情况下完成的发行。目前单B评级的地产商的海外美元债二级市场收益率普遍高企，部分行业龙头的美元债收益率已达到25%-30%。此次发行成本较公司以往发行利率有所提升，是与近期市场的持续走低紧密关联，属于市场中等水平。

  与成本相比，花样年更为看重能发出新债的信号意义，该公司管理层在6月18日的电话会议中透露，发这笔债主要是向投资者证明公司在资本市场上还有一些比较紧密的合作伙伴，有能力发出一只长债。

  今年以来，伴随着几家房企的债务危机露出水面，房企的美元债已经历了数次波动，5月份，花样年的几笔美元债也录得了较大跌幅。为了稳定二级市场的债券价格，该公司从5月份开始陆续进行二级市场的债券回购，截至6月22日，共回购了4160万美元，其控股股东也通过公开市场购买了700万美元。

  有业内专家表示，一边回购二级市场债券，一边又高息在一级市场发债，很大程度上体现了花样年对未来海外融资环境可能继续恶化的担忧。“资本市场主要是担心行业毛利率继续下行，毕竟集中供地下，房企已经没有多少利润空间了。”上述国际投行分析师认为，至少今年内，海外融资市场对房企不会太友好，除了部分优质龙头外，大部分内房股都面临着美元债发行成本上升的压力。

  境外融资占比、成本均较高

  公告显示，6月17日这笔美元债是用于花样年现有境外债务的再融资。截至2020年底，该公司的有息借款约为468.64亿元。借款方面，约有36.9亿元将于一年内偿还，约有75.06亿元将于一年后偿还；优先票据及债券方面，约144.9亿元将于一年内偿还，约211.58亿元将于一年后偿还。也就是说，这些有息借款将在今明两年集中到期，今年到期的有181.8亿元。

  据标普测算，花样年今年将有14亿美元债券到期。根据此前流出的电话会议内容，该公司管理层准备了几个美元债的偿债方案，包括发行新债，陆续出售北京、青岛、合肥、成都等地的项目回笼资金，以及不再参加6月至9月的集中供地等。

  对此，花样年相关人士表示，该公司近期已经采取了一系列积极主动的债务管理措施，除了持续在二级市场回购和发行新债外，还对2021年10月到期的5亿美元债券进行最高限额1亿美元的要约回购，该笔债券仍未赎回的本金总额下降至4亿美元。6月17日，该公司宣布对2021年10月到期的4亿美元债券进行第二次要约回购，如全部实现要约回购，其2021年到期的美元债将下降至4.5亿美元。而这最后一笔4.5亿美元的到期债券，花样年打算根据资本市场窗口进行再融资，或者通过自有资金偿还。

  至于项目出售，该人士解释，这只是极端恶劣情况下的备选方案，目前公司各项目销售情况良好，未到需要启用该方案的处境。而管理层提及的项目均属于开发周期较长的旧改项目和大规模项目，以及运营周期较长的商业项目，出售的目的是进一步优化资产结构。据其介绍，暂停拿地的传闻是源于近期该公司投资节奏的调整，主要是为了回避集中供地的高地价风险，“公司全年的买地预算并没有变化”。

  美元债的偿付只是第一关，境外融资占比、成本偏高也是花样年急需攻克的难关。据了解，截至2020年底，该公司的境外融资占比超过60%，存续的11只美元债中，有6只票面利率超过10%。经过今年的美元债市场动荡，该公司意识到调整和稳定融资渠道、减少市场波动对公司经营的影响已经迫在眉睫。有消息指，花样年计划增加境内融资如银行贷款、公司债、ABS等，以此来降低境外融资占比，2021年的目标是降至50%。

  花样年相关人士强调，降低融资成本一直是该公司整个资金工作的核心，未来将通过积极的债务管理，控制境外融资的总额，并通过增加境内银行融资的比例，降低整体融资成本。“随着公司发展规模的扩大和运营效率的提升，融资成本将有很大的下降空间。”