诚和物业五度易主，卢生举“拆东墙补西墙”

  不到一个月，安徽诚和物业再一次“易主”，这已是其第五次被转手。

  6月11日，财信地产发展集团股份有限公司（简称“财信发展”，000838.SZ）表示将以1.98亿元收购安徽诚和物业服务有限公司（简称“安徽诚和物业”）100%股权。

  其实，这一次，安徽诚和物业并不算真正的“易主”，仍归属于卢生举的财信集团，只不过从物业板块平价挪入地产中。这与当前地产拆分物业上市的行径相左，而此举也意味着，之前关于财信物业换壳上市的猜测落空。

  4月26日刚刚注册成立的重庆财信物业管理有限公司（简称“财信物业”）与财信发展均归属于重庆财信房地产开发有限公司（简称“财信地产”），源自渝商卢生举的产业版图。

  在财信物业成立15天内，先后投资了三家物企，这也构成了其全部资产，安徽诚和物业便是其一。将安徽诚和物业收入囊中不过一个多月，又将其转手给兄弟公司财信发展。

  “以此为契机切入物业行业，同时还能改善上市公司的盈利状况。”将安徽诚和物业装入上市公司，卢生举更多是借助物业来拯救财信发展的业绩。

  公告中提到，后续会持续投入，力争打造成市场化的第三方物业生活服务商。物业俨然成了财信发展在地产之外的“救命稻草”。而业内人士透露，未来财信发展还会拟收购财信智服或财信物业的控股权。

  物业多番腾挪

  卢生举此次腾挪物业资产，显得有些急切。财信物业成立不到两个月，接手安徽诚和物业也不过一个月，业务深融合可能还谈不上，便转入财信发展，最为直接的原因，就是保财信发展的业绩。

  5月7日，财信物业从另一买主手中购入安徽诚和物业100%股权。在财信物业之前，安徽诚和物业有过三轮买主，辗转至财信发展之手，已经是第五轮买主。

  由于安徽诚和物业全部股权转让给财信物管距这次交易时间较近，于是沿用了上一次的交易评估结果，平价转让。安徽诚和物业100%股权对应的评估值为20091.51万元，经协商确定的收购价格为1.98亿元。

  虽然多次易主，但安徽诚和物业的发展规模还算可观。截至今年3月底，其合约管理面积合计1568万平方米，主营业务为物业服务管理和社区综合服务。如今旗下有子公司1家（合肥宁巨物业管理有限公司），分公司18家，现有项目45个。

  “本次交易后，上市公司将注入具备一定盈利能力的物业服务资产，改善上市公司的盈利状况。”花费近2亿元的价格购入物业资产，卢生举自然要从中获取利润。

  过去一年，安徽诚和物业的盈利水平有所提升，同期的经营现金流也提振不少。虽然去年的收入有所下滑，但利润和净利润实现了不小的增长。2020年全年实现营业收入1.3亿元，同比减少9.1%；而营业利润和净利润分别为2215.7万元、1675万元，同比分别上涨了19.3%、20.2%。

  此外，经营现金流流入3221.8万元，扩充了资产总额与所有者权益。截至2020年底，安徽诚和物业的资产总额约为1.58亿元，同比增长21.8%；同期的所有者权益增长57.7%至4576万元。

  地产经营遇阻

  用物业“救急”地产，卢生举并不是第一次。

  2020年12月18日，财信地产将另一物业运营主体财信智慧服务的全部股权质押给上海凯汇建筑设计有限公司，出质金额为2亿元。截至目前，该股权出质尚处在“有效”状态。

  此次资产腾挪的“进”，与之前股权质押的“出”完全不同，但都将财信发展的业务情况搬到明面上。目前财信发展的主营业务为房地产项目和环保业务，截至去年底，分别收入59.55亿元、7542亿元，分别占总收入的98.4%、1.25%。

  不过，加入物业后，资本似乎并不买账。6月11日午间公布收购消息后，其股价经过短时的激增便一直下落。

  6月11日13：10，财信发展的股价直线拉升，来到近五日的峰值，报3.2元/股。股价的“崩塌”也很迅速，当天报收3.13元/股，较最高值跌去近2.2%。经过三天的休市，也未能让其“冷静”下来。截至6月15日11：30，股价3.03元，较上一交易日收盘跌去3.19%。

  与此同时，财信发展近期公布的财务状况也不太理想。今年一季度的营收较往期有了较大增长，不过归属于上市公司股东的净利润却出现下跌。同期的营业收入增长210.71%至5亿元，而归母净利润亏损2987万元，同比负增长6.37%。

  并且从2018年开始，财信发展的负债率一直维持在84%左右。2020年，其总负债更是创历史新高，达152.62亿元。

  借壳上市潮

  与分拆物业上市相比，将物业直接装入上市躯壳，要来得更快些。不仅是财信发展，这已经成为不少中小房企心照不宣的事。 

  卢生举先“换壳”，后又“借壳”，物业板块也就变相进入了上市之列。

  4月26日，卢生举在将“重庆财信物业管理有限公司”更名为“财信智慧生活服务集团有限公司”后，再次成立财信物业，重拾“财信物业”的名字。

  成立不过半月，卢生举便填入了不少资产。5月7日，安徽诚和物业被纳入财信物业，前后脚的时间，财信龙水湖物业和财信智慧生活服务相继加入。

  随着财信智慧服务被放入财信物业的分支当中，不少人猜测，卢生举推上资本市场的物企“壳子”或许已经变更，从财信智慧服务转为财信物业。

  不过让人意想不到的，“换壳”不过一个多月，卢生举便有了将财信物业旗下资产拆开的的打算。把原本为数不多的3家公司，转出1家放入地产上市公司财信发展中。如果收购成功，其物业板块也算是进入了资本市场。

  “上市公司将以本次收购为契机切入物业行业，拓展物业管理业务，后续拟通过持续投入，力争打造成为具有一定竞争力和影响力的市场化第三方物业生活服务商。”后期，卢生举还将投入更多精力来经营。

  比起分拆物业上市的“按部就班”，用财信发展的“旧瓶”装上安徽诚和物业这一“新酒”的“借壳”上市做法则显得更“省时”。

  据不完全统计，目前已经借壳上市，或着有此打算的企业共有四家，分别是华发物业服务、方圆房服集团、ST巴士和财信发展。

  它们获得物业资产的方式各有不同，或通过收购、或通过他人转赠。注入物业概念的目的也有不同，有的是为推物业上市，有的则是为了“保壳”而将物业放入其中。

  其中，华发物业服务已经完成借壳、更名的一系列操作，正式宣告物业上市。而在其他企业中，物业还只是其中一项业务。