年内物管业并购63宗 龙头物管企业市占率加速提升

　　本报记者 董枳君

　　地产行业严冬下，不少企业开始断臂自救，相关并购也趋于频繁。进入11月份，融创中国旗下融创服务与当代置业旗下第一服务控股联合发布公告称，融创服务拟6.93亿元收购第一服务32.22%股权。

　　当前，物业管理行业的市场竞争也日趋激烈，行业处于加速整合阶段，市场集中度持续提升。据中指研究院数据统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内共发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。仅第一季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。

　　扩大非住业态市场份额

　　由于收购完成后，融创服务在第一服务中的持股比例超过30%，根据收购规则融创服务须对第一服务所有已发行股份作出要约收购。第一服务方面称，融创服务可能提出无条件强制性现金要约，以收购第一服务全部已发行股份。

　　公告显示，根据要约接纳为现金2.6167港元/股，较第一服务10月8日短暂停牌前最后交易日收市价1.37港元/股溢价约91%；较第一服务首次公开发行及股份于联交所上市要约价2.4港元/股溢价约9%。

　　截至11月1日，第一服务共有10亿股已发行股份。按要约价及要约将涉及6.78亿股股份，倘要约获全面接纳，融创服务根据要约应付的总额将为约17.7亿港元。

　　此次收购也是继上半年完成对彰泰服务的并购后，融创服务的又一次动作。融创服务相关负责人对《证券日报》记者表示，收购将增加融创服务的物管规模，扩大公司在非住业态的市场份额，更重要的是，通过收购事项，融创服务将拥有在绿色人居服务领域的核心能力和竞争优势。

　　同期，融创服务在管建筑面积约1.73亿平方米，合约建筑面积约3.22亿平方米，其中来自第三方的面积占比仅32.2%，非住宅物业在管面积仅0.34亿平方米。融创服务的非住宅业态急需补足短板，而第一服务在管面积中，非住业态占比高达60%。

　　物管行业并购加速

　　据国金证券统计数据显示，上市物管公司仅7月份-10月份在收并购上的支出合计已超160亿元，超过2020年全年并购总金额。

　　部分房企为何扎堆出售旗下物业公司?对此，有业内人士指出，这就和当初房企争相分拆物业板块上市一样,现金流压力是今年物业管理行业并购频发的最主要原因。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《证券日报》记者采访时表示，楼市调控政策趋严的情况下，销售回款速度放慢，尤其是债券、非标的融资渠道被全面收紧之后，房企解决资金压力最直接的办法就是出售资产。

　　中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟分析称，在房地产行业融资收紧的背景下，其影响也被传导至下游物业管理行业。年初房地产行业在“三道红线”及“两个上限”的宏观调控影响下，部分房企为缓解流动性压力选择出售旗下优质的物业资产，如亿达服务、富力物业、彩生活出售部分核心资产等。

　　牛晓娟表示，规模与布局，资源协同类并购，是现阶段行业并购的主要类型。类似碧桂园服务、万物云等企业通过收并购窗口期积极抢占粮草，继续巩固头部企业优势地位及提升市场占有率，强者恒强的行业格局显现。

　　按交易金额排序，碧桂园服务2021年公开披露的交易总额近190亿元，占并购总交易金额的60.32%。其中，年初54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，9月份一周内约133亿元接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加潜在在管面积约2.8亿平方米。在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2021年物业管理行业当之无愧的“并购王”。

　　对此，碧桂园服务相关负责人对《证券日报》记者表示，“碧桂园服务上市以来，围绕自身发展策略布局，一共收购了近20家物业公司。下一步的投资方向会结合国家发展需求，以及不断补强自身发展需要，在不同的方面，会有不同的侧重点。物管服务可能偏重住宅，商业运营、城市服务、社区增值服务偏重专业能力建设。”。

　　“今年年底到2022年，都是龙头物管企业收并购的好时机，未来会有更多企业受到债务杠杆的制约。”谢逸枫强调。