保利地产：蓄力冲击行业前三，机构认可长期投资价值

近日，保利地产（600048.SH）公告，被业界称为“铁娘子”的地产界传奇人物宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，正式宣布退休。接替她的是由保利发展董事、总经理刘平。

2012年，保利地产成为业内第二家千亿房企，并一度位居行业前三。但从2015年开始，保利地产便一直未能重新回到这个位置。但在宋广菊时代，保利地产持续发力，为重回前三而不断努力。

也许，对于保利地产而言，重回行业前三，也许只是想要拿回原本属于自己的荣誉。现如今，帅位虽已完成交接，但目标不会改变。

土地市场持续发力

考虑到一线及热点城市受到严厉调控，保利地产以变应变，在战略布局上做了适度调整，以保持土地利润率。

在今年前7个月，保利地产在集中供地制度下，加大布局强三线城市，当然“火力”主要集中长三角、粤港澳、京津冀三大传统都市群以及成渝地区。数据显示，2021年1-7月保利地产在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为16.7%、45.5%、37.8%，较2020年同期分别减少了3.2个百分点、6.3个百分点和增加了9.5百分点。之所以做出这样的安排，是因为在集中供地制度之下，热点城市土地利润率受限，因此主动减少了在广州、深圳以及二线城市的投入，加大了三线城市的投资力度。

从城市群分布方面来看，2021年1-7月拿地金额主要集中在长三角、粤港澳、成渝、京津冀，这四个核心区域占比约65.3%。从单个城市来看，金额占比较高的是上海、北京、重庆，分别为8.5%、8.3%、7.6%。

凭借较强的资金实力，使得保利地产能够在土地市场中取得优势。数据表明，2021年1-7月累计新增建面1930.6万平方米，同比增加59.3%；金额1242.9亿元，同比增加38.2%。根据中指数据库，保利地产在今年前7月新增货值排名行业第一。

另据华创证券数据表明，截至2020年末，保利地产待开发面积7,747万平方米，可覆盖2020年销售面积2.3倍，其中重点布局38个核心城市占比约65%。

勤练内功基本面稳健

除了为将来发展做准备，保利地产在经营上面也并未懈怠，业绩实现稳定增长。

近日，保利地产发布7月销售简报。数据显示，2021年1-7月累计签约金额3273.4亿元，同比增加19.8%；签约面积1984.1万平方米，同比增加9.3%，均价17063.9元/平方米，同比上涨13.4%。

与万科一样，保利地产并未设定2021年的销售目标。不过，对比2020年5028亿元的销售业绩，按照目前的销售速度推算，2021年继续实现正增长，基本无虞。

根据克而瑞销售排行榜，保利地产2021年前7个月全口径销售额规模维持行业第5。与2020年底的排名相比，没有变化。

同时，保利地产基本面稳健。根据此前不久公布未经审计的中期业绩快报，报告期内，营业总收入同比增长22.25%，归母净利润同比增长1.72%，扣非归母净利润同比增长5.11%；报告期内实现签约金额2852亿元，同比增加27%。

此外，保利地产信用优势明显。截至2020年末，其剔除预收账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，均符合“三道红线”中绿档企业的标准。截至2020年末，其综合融资成本为4.77%，对比2019年的4.95%，再次下降。

机构对其“高看一眼”

土地储备充沛，基本面极为稳健，保利地产发展前景获得机构认可。

进入8月份，包括中信证券、海通证券、国盛证券等10家研究机构针对保利地产推出了各自的最新评级，其中中信证券等9家机构给予“买入”评级，海通证券给予“增持”评级。

也正是基于对保利地产发展前景的高度认可，公司实控人保利集团计划增持不超过2%，管理层计划增持不超过1,500万元。增持计划已开始实施，8月4日，保利地产公告，保利集团增持公司股份50万股，占比总股本0.0042%。大股东及高管拟增持，认可长期投资价值。

此外，在去年底，惠誉已确认保利地产的长期外币发行人违约评级为“BBB+”，展望“稳定”。

机构对保利地产未来发展亦充满信心。华创证券表示，鉴于保利地产土储相对充裕、拿地趋于积极，并且布局结构较为优异，预计2021年保利地产推盘、去化均将保持较好势态，继续推动全年销售稳定增长。

惠誉预计，保利地产的优质土地储备将支持2021年起每年5%的适度销售增长。在最近两年，保利地产的EBITDA利润率（不含资本化利息）保持在30%以上的强劲水平。惠誉相信在土地成本适度溢价和公司土地选择标准下，保利地产的EBITDA利润率将保持在25%-30%之间。

8月17日晚，保利地产发布高管任职变动公告，公司董事长、总经理刘平申请辞去公司总经理职务，拟聘任周东利为公司总经理，同时周东利申请辞去公司财务总监职务，拟聘任王一夫为公司财务总监。此举意味着以刘平为核心的新一届管理团队核心班底搭建完成，并实现平稳过渡。

截至目前，保利地产已经形成了“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为翼”的发展战略，在坚持造普通刚需住房的同时，大力发展与民生相关的行业。未来，在新的团队带领下，保利地产有望继续发挥优势，保持行业领先地位，在冲击行业前三的路上稳步前行。