明令“限高”，写字楼不再角逐“第一高楼”

  “近日，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》，提出要加强项目审核把关，严把超高层建筑审查关。严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，把超大体量公众建筑、超高层建筑和重点地段建筑作为城市重大建筑项目进行管理。

  其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。

  我们认为，这主要和贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针有关。今年全国两会，“碳达峰”“碳中和”备受关注。为应对气候变化，我国提出“二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”等庄严的目标承诺。在今年的政府工作报告中，“做好碳达峰、碳中和工作”被列为2021年重点任务之一；“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中。

  由于超高层建筑的能耗非常大，无论是供水，还是供电，都需要额外增加设备保持稳定运行，不仅如此，超高层建筑的安全风险也很大，如目前我国的消防云梯最大长度在100米左右，500米以上超高层的消防隐患对于消防安全是巨大挑战。

  因此，此次“限高令”对我国绿色低碳可持续发展拥有一定的意义。”

  01

  高层建筑政策日趋严厉

  从时间上来看，早在2016年2月的时候，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》就提出，要强化公共建筑和超限高层建筑设计管理，建立大型公共建筑工程后评估制度。

  2019年9月，住房和城乡建设部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》强调，严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。

  2020年5月《住房和城乡建设部 国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》强调严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

  从定性要求“严格控制超高层建筑建设”，到提出具体限高量化指标，对于新建高层建筑，政策日趋严厉。

  02

  建安成本约为普通办公楼的3-4倍

  国家对超高层建筑建设的严格控制，究其缘由，主要还是与超高层建筑的造价、周期及消防等方面有关，据中国《民用建筑设计通则》GB50352—2005规定：建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

  从目前来看，各地大多数规划建设的超高层建筑主要以办公楼为主。据克而瑞资管调查整理，40层以上，高度100米以上的超高层办公楼的建安成本平均约为普通办公楼的3-4倍，建设周期平均约为2-3倍；

  防火规范方面，据《高层民用建筑设计防火规范(2005年版)》(GB 50045--1995)的规定，当高层建筑的建筑高度超过250米时，建筑设计采取的特殊的防火措施，应提交国家消防主管部门组织专题研究、论证。

表：超高层办公楼与普通办公楼建造情况对比

  数据来源：公开资料，克而瑞资管

  也就是说，无论是从建设成本、建设周期还是防火规范上讲，超高层建筑都相对“不经济”。建设维护超高层建筑所付出的成本远远高于普通建筑。从这个角度来讲，国家今天的“限高令”有较深远的影响意义。

  03

  各大城市盲目竞逐“中国第一高楼”

  据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）发布的《2020高层建筑年度回顾》显示，中国150米以上的建筑达到2395座，200米以上建筑达823座，300米以上达95座，三项指标均保持全球第一。

  随着我国建造技术的进步，再加上很多地方以建筑高度作为城市现代化的“象征”，因此出现了各地热衷建造超高层建筑的现象。

  然而，摩天大楼并不是越高越好，一方面是超高层建筑相对“不经济”，另外一方面是动辄上百亿的造价，对于很多企业来说，意味着需要承担极大的资金压力。

  如某省会城市超高层项目，其规划多次被消减，先是从规划的636米被削减到475米，随后又传出因资金链问题陷入纠纷；某直辖市有名的超高层项目，前期投资号称达700亿，然而目前修建已有十多年，且尚未完工。

  据CTBUH披露，2020年中国“未完成”的超高层共有81栋，有66栋“暂停施工”。

  由此看来，超高层项目虽然在建成后会成为城市亮点，但若建不成就成为了污点。再叠加造价、运营、维护等各方来看，超高层建筑未必有想象中那么的美好。

  04

  对缓解写字楼市场供应有部分帮助

  从超高层建筑常见的写字楼市场来看，近年来并不乐观。受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场便处于下行态势，进入2020年，随着新冠疫情的爆发，进一步加重了办公市场的下跌态势。

  进入2021年，全国重点城市甲级写字楼经历了2020年四个季度的下行趋势后，在今年一季度降幅开始出现收窄，至今才企稳。

  然而在CAIC监测重点城市中，2021一季度虽然疫情与2020一季度相比已经平稳，但其空置率却依然在上升，其中武汉和广州上升幅度明显较大，武汉受疫情影响，租户退租现象最为严重导致2020全年净吸纳为负，广州则源于近期的供应高峰所知。

  上海和重庆为仅有空置率下降的城市，截止至2021年一季度，上海已经连续5个季度净吸纳量增长且创近年高峰，这从某种程度上体现了上海办公市场的强韧性，然而，即便如此，截止2020年末上海总存量也已经逼近7989万平方米，未来3年预计供应量约1965万平方米，整体市场供大于求趋势明显。

  “限高令”出台后，对超高层建筑的严控，在某种程度上或对缓解市场供应有一定的帮助，但总体上，办公市场的总量还应进一步控制。不仅仅是办公市场，商业、住宅等各方面也需要控制到一个合理的比例。

  总体来看，“严格控制超高层建筑建设”在绿色低碳发展方面对“碳达峰”“碳中和”有一定的促进意义，在城市规划与可持续发展方面贡献深远，对于杜绝各大城市盲目竞逐“中国第一高楼”的现象较为有效。

  而从平衡整体市场供应方面来看，影响较为有限。对于那些盲目建设高层建筑却超出当地经济合理承受能力和运维管理水平的城市来说，效果尤为明显。