深圳二手房价上涨23个月首次下调 新房又现“打新热”

  “这次下跌具有标志性意义。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  6月份，国家统计局对外发布了“5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，深圳二手住宅销售价格在连续上涨23个月后首次出现下调，由4月持平转为下降0.1%。这在过去是不可想象的。

  据券商中国记者梳理统计，2019年9月至2020年11月，深圳二手房价环比涨幅均位居全国前五；继2020年3月和6月涨幅位居全国第一后，10月涨幅再次升至全国之首。另根据数据宝公布的《2020年316个城市房价排行榜》，深圳二手房和新房均价分别为8.7万元／平方米、6.2万元／平方米。

  面对楼市迅猛涨势，深圳于2020年7月15日推出调控政策，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面入手降温楼市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，二手房市场进入冰点。

  “新政”之下，深圳一二手房市场表现出现明显变化：新房市场依旧火热，新房价格与二手房价格“倒挂”明显，“打新”成为高频热词；二手楼市成交量则出现持续性下滑。自3月始，深圳二手住宅网签量跌破5000套，5月网签量仅仅3781套，是近一年来过户量最低月份。

  深圳二手房市场成交低迷，被挤压的购房需求继续推高新房市场热度。

  据相关机构数据统计，深圳新房3月合计成交5305套新房，环比上涨46.5%，同比上涨45%，创下2015以来同期月度新高；去化周期也持续走低，4月份库存跌破4个月。

  在西部热点片区甚至传出“万人摇号”信息，其中3月开盘的光明万悦山“打新”被称作是“深圳史上最严打新”。

  据不完全统计，光明万悦山认筹购房者被拒原因多达29种，当中包括“收入与社保明细差距过大”“征信查询次数多”“小产权交易”“结婚证信息不全”“社保月数对不上”等。

  在深圳楼市“价量齐跌”背景下，深圳购房者与业主之间无形的“较量”才刚刚开始；市场内开发商与中介也开始转换“角色”。

  打新热与严管下的购房者

  “从事建筑设计行业虽然兜里没钱，但我依然保持着对房子的追求。”在光明、宝安等区域“打新”失败后，买不起豪宅盘的晏旭自我调侃。

  “打新积分政策出来后，买新房的机率大大降低，上次参与了光明万悦山打新，入围积分要72.3，我的购房积分只有50多。”晏旭认为，深圳房价日后只会上涨，若不尽快上车以后会更难。

  另外一位新深圳人侯俊也和晏旭一样，希望早日上车能在深圳安家。

  “我来深圳3年多，3月份和同事一起打新宝安领航城，同事中签了，我没有。”

  侯俊告诉中国房地产报大湾区，他的首付预算是150万元左右，如果买西部的二手房只能选择一房一厅上车，无法满足结婚生孩子以后的居住需求。

  “如果选择东部还是有很多楼盘可以买的，但我本身在西部工作，也比较看好西部的发展，所在预算有限的情况下，只能寄托在打新了。”

  在深圳当前严管之下的打新市场，焦虑的不仅是无法中签的购房者，还有已经中签的“幸运儿”。

  “我中签的华润城四期首付款已经支付完毕，但房子迟迟没有办理备案。”深圳一位华为员工邓灿表示，“我担心审核不过，现在打新很严格，除了直系亲属转账，其他都会被认为不合规”。

  邓灿提到华润城四期中签以后被查到购房资质、资金来源问题的购房者很多，虽然自己资金来源没问题，但在对打新审核异常严格的环境下，担心会被误伤。

  在深圳新房面前，即便是预算千万的购房者也很被动。

  “我一直让丈夫买房但是他不听，所以在深圳生活了10年都没房”，利欢欢预算买1000万元左右四房，着手打新一年后依旧没有买到满意的房子。

  “没想到新盘备案价越来越贵，品质也不见得好”，利欢欢原本计划购入南山蛇口的半山臻境，但总价超出预算100多万元便作罢。

  据悉，6月4日，半山臻境正式开13个小时后顺利清盘，项目备案价约10.14万元/平方米，总价区间在1036万-1975万元/套。

  “早知道就选半山臻境了，现在宝安尖岗山万科都会四季这种‘三无’（无学校、无商业、无交通）楼盘单价都要9万元了，且新房备案价一年比一年高。”

  深圳业主与买家拉锯战进行时

  深圳二手房成交量持续下跌，并未引发深圳业主对楼盘挂牌价集体下调。相反，深圳二手住宅挂牌价整体呈现上涨趋势。

  根据机构统计数据，截至5月31日，深圳市二手住宅挂牌价继续保持环比上涨趋势；其中两月内有价格变动8276套房源中，有过半数（58%）房源将报价上调。

  “总体而言，宝安中心业主愿意降价的很少，只有一些着急用钱的才会这样做。现在处于横盘状态，有近四分之一业主撤盘倒是真的，原因是降价了就不够拿钱换房。”蒋婷婷说。她在壹城中心一家地产中介门店工作。

  东部热度虽然不及西部，愿意降价出售的业主仍是少数。

  “我有置换需求，如果降价卖了就买不起了。”牟林家在坪山区，原本计划将房屋卖出后换一套大一点的房子，但二手房指导价出台后，换房计划被迫中断。

  他承认，目前深圳二手房市场确冷淡了很多，想要不降价出手非常困难。“我身边有一个朋友，因公司急需钱想卖掉坪山区一套房子，那套房子市场价480万元左右，挂牌价是420万元，降了60万元也没有成交。”

  一位负责布吉片区的中介陈玲告诉中国房地产报大湾区，“最近几个月几乎零成交，业主也没有考虑降价，还是观望态度。”

  “布吉片区无论是商业还是教学资源都很缺乏，再加上二手房指导价抬高首付款比例，可以成交的项目少之又少。”上述人士提到。

  被迫改变的深圳开发和中介

  深圳楼市调控下，房产中介门店显得非常冷清，再加上深圳夏日暴雨不断，曾小华的门店门可罗雀。

  曾小华是一位负责龙华片区的房产中介，从事这一行业已4年，由于市场冷淡，他和同事常常坐在门店外的椅子上乘凉。“我们门店成交量从二手房指导价政策推出以后业务量下降了一半，如果情况持续到明年，计划换去别的城市发展。”

  曾小华提到，他身边有不少同行做兼职，给辅导课程做销售，也有干保险的。

  和曾小华一样，有离开深圳打算的还有负责东部龙岗市场的龚小平。“我现在一个月底薪加提成只有4000多元，好不容易成交一套房平台要收走一大笔平台费，月薪最多也就1万元；丈夫是从事工程建设方面的，两个人工资加起来勉强够家里人生活”。

  面对深圳当前楼市严管局面，需要作出改变的不只深圳房产中介，还有深圳开发商。

  一位头部房企负责人表示，“政府对深圳楼市监管是非常有效果的，态度也很明确，就是要把房地产热度打压下去”。

  “因为深圳新房限价利润太薄，开发商拿深圳地块都很谨慎，日后估计只有国企可能会配合政府拿地。“上述人士提到。

  市场“另类”：一次性付清上千万房款购房者

  中国房地产报大湾区走访宝安中心、南山前海、龙华红山、龙岗布吉等片区门店发现，当前深圳市场还有另一类购房者，他们不受指导价影响，面对上千万元总价房款，依旧能够一次性付清，甚至在部分片区成为主力客户。

  “现在龙华红山片区成交的客户都是买‘双拼房’大户型，总价在1000万元左右。”负责红山片区的中介曾小华透露，“这种房子有两个房产证，要贷款也贷不到多少钱，而且无法把税费做低，所以大多数客户选择一次性付清。”

  曾小华表示，这类客户年纪在40岁左右，有改善需求，资金比较充裕。

  在深圳典型豪宅片区也出现类似情况。

  “现在买深圳湾豪宅客户有两种，一是做实业出身的老板，另是来钱快的年轻人。”一个负责深圳湾豪宅片区的中介白轩说到。

  “指导价影响的是贷款比例，当前买大户型的客户都是一次性付款，买小户型的才会选择办理贷款。其中一个全款买豪宅客户是1994年出生的女孩子，靠着炒比特币赚了一笔。”白轩说。

  冰火两重天下，深圳楼市走向未知

  深圳楼市严格调控的市场环境下，一面是打不中新盘又买不起二手房的深圳刚需群体，另一方面是豪掷千金买豪宅的购房者。

  在深圳二手房市场进入“冰冻”时，深圳新房市场异常火热。

  这与深圳住宅供应量不足的客观情况息息相关。

  根据深圳官方消息，截至2020年底，深圳共有住房1082万套，其中商品房为189万套。深圳目前常住人口1344万，以上次人口统计户籍家庭人数2.11人计算，深圳户籍家庭为235万户。

  如果以商品房需满足户籍家庭来算，商品房数量为189万套，假定一套房子满足一户户籍家庭需求，那么商品房缺口约为46万套。

  针对深圳住宅供应不足的问题，今年深圳将居住用地供给加大到363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

  据悉，“十四五”期间，深圳将累计供应居住用地15平方公里（公共住房用地占比不低于60%）、完成10平方公里居住用地整备，建设筹集租赁型、安居型、人才房等公共住房共40万套。

  “深圳地域面积较小，经济任务压力比较大，过往每年的供地计划中包括了大量的工商物业，而住宅尤其是保障性住房始终较为短缺，形成土地资源错配的格局。今年加大宅地供应说明深圳市决心扭转这一局面，从深入解决居住问题出发释放土地。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受媒体采访中提到。

  对于当前深圳增加居住用地能否对深圳楼市起到降温的效果，李宇嘉在接受中国房地产报大湾区采访是说到，“增加居住用地缓解住在供应缺口从逻辑上是成立的，但还需要对商品房面积和价格进行限定，同时配建大量的租赁住房，实施配套的限购、限贷等措施，才能够对深圳楼市起到降温的作用。”

  此外，李宇嘉认为“如果后续货币政策再次宽松，加上监管不严格，经营贷、深房理等乱象就会卷土重来。”

  针对当前深圳二手房销售价格在23个月连涨后首次下跌情况，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报大湾区采访时表示，“深圳二手房价格出现下跌是强力调控与干预所造成的，如果通胀预期强烈大势不改，深圳二手房价格与成交量还有反弹可能。”