5 月成交数据同环比双降 深圳楼市进入“冷静期”

  相比去年深圳多次以二手房价格同环比涨幅全国第一的消息占据各大媒体头条，今年深圳频繁出手调控楼市成热议焦点。

  从去年出台新政提高购房门槛到今年出台二手房指导价，再到规范新房定价、期房转现房定价、精装修房定价，深圳对于楼市调控不断加码，调控范围也从全面化转向精细化，深圳楼市进入“冷静期”。

  根据深圳市房地产协会发布的数据显示，5月深圳楼市持续低迷，新房市场受上半月供应不足影响，成交量并未出现反弹态势，二手房市场持续受新政影响，月度二手房网签量不仅呈现“四连跌”态势，并首次失守4000套关口。

  具体来看，5月份深圳一手住宅成交量2677套，环比4月3502套成交数据持续下滑23.6%，同比去年5月份3143套下滑14.8%：5月份深圳二手房网签量共计3781套（含自助网签），环比持续下降14%，同比去年5月份二手房11028套网签量大幅下滑了65.7%。

  广东住房研究中心首席研究员李宇嘉表示，政府对于楼市调控效果正在显现，“深圳从去年7月份开始一直对楼市政策‘打补丁’，无论是出台二手房指导价还是调整落户政策等，从现在楼市运行阶段来看，确实起到了很好的效果，目前深圳楼市已经处于非常‘冷静’状态”。

  李宇嘉认为，只要政府持续调控，深圳楼市就可控，深圳楼市也会逐渐“降温”。

  乱象频发

  深圳出台新政背后是市场乱象频发，楼市过于“火热”。

  在刘军看来，5月27日政府出台的新政实行精装修价格梯度，是为了约束房企通过调整精装修价格变相提高房价。“很多新房项目因为区域限价，开发商无法提高楼盘备案价，就会提高精装修价格，这样就提高了项目总房价。”

  刘军在深圳从事二手房交易工作，在看他看来，深圳对于楼市调控越来越严格。

  但他同时表示，在政府对楼市严格调控下，各个“妖魔鬼怪”都出来了。刘军口中的“妖魔鬼怪”指的是市场乱象。

  他表示，近期深圳二手房市场出现了一些“篮子房”，即有些中介低价购入房屋，花费一笔钱将房子重新装修一遍，之后将房子高价出售，从而赚取差价。“中介会从业主手里收购一些装修很差的房源，本来业主只卖600万元，但中介答应业主只要房子由他们代理卖，可以帮忙免费装修，帮业主将房子卖到620万元。但其实装修费只有5万元，之后中介将这个房子以680万元卖出，赚取中间差价。”

  刘军进一步解释，去年深圳“篮子房”并不多，今年出现这种现象主要是因为二手房成交周期拉长，从1个月变为6个月。

  除了刘军口中的“篮子房”乱象外，4月央视披露了深圳小产权房炒卖情况，投资客囤货炒卖小产权房，开发商将小产权房包装成“商品房”后售卖。

  同时，根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示，深圳中介市场也出现了一些乱象。

  根据深圳市房地产中介协会发布的5月24日至5月30日网签排行榜显示，在全行业中介企业网签量TOP10占比中，上榜的10家企业中有4家企业属于经营异常机构。

  深圳市房地产中介协会表示，事实上，各机构以其他机构名义进行网签属违规行为，对于消费者而言，在看似便利的服务下可能潜藏合同签约方与实际服务方不一致风险。

  堵漏洞打补丁

  今年深圳已经5次出台与房地产市场相关政策，不断为楼市调控政策“打补丁”。

  1月，深圳出台关于加强商品住房购房资格审查和管理新政，对于炒房客通过结婚规避买房限制行为进行严厉禁止；

  2月，深圳发文建立二手住房成交参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防止投资客通过高杠杆炒房；

  5月8日，深圳市龙华区住房和建设局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为；

  5月26日，深圳市发改委发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，提高了落户的学历、年龄要求；

  5月27日，深圳市住建局又发布新政，规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，限制预售和现售商品房和商务公寓批准销售价格不得超过上一年至今同地段同类型新房网签价格。同时，分期开发的项目也按前期备案价格进行批复，预售商品房和商务公寓转现售的，原则上备案价不上调。此外，实行精装修价格梯度，最高精装修标准为6000元/平方米，最低为3000元/平方米。

  58安居客房产研究院南部分院副总监吴春薇在接受中国房地产报记者采访时表示，目前深圳出台的调控政策，就是在一步步“打补丁”，保护真刚需群体。

  “目前新房市场打新过热的情况下，大家看到的是房价的上涨，房子的居住属性被弱化。要想解决掉真正刚需住房问题，必须坚持走‘房住不炒’道路。”吴春薇表示。

  供需矛盾亟待破局

  相比去年深圳楼市“疯狂”，今年相关房地产从业人员对于楼市最深的感受是“稳”。

  张力目前负责宝安一个新盘项目销售，他表示，今年深圳新房市场比去年稳一点。

  “去年新房市场状态是几千人抢几百套房，导致很多人都去跟风，只要有新盘推出购房者就去参与打新，有些人已经没有办法理智地去面对买房这个问题。但今年有些项目会同时开盘，分散客流，提高打新概率，只要购房者持续参与打新能买到。”张力说。

  有机构统计，6月深圳预计有18个项目入市，其中有16个项目为住宅产品。

  刘军和张力的感受一样，在政策不断加码后，深圳楼市开始趋稳。

  关于这点，体现在了刘军门店成交量上。去年，刘军所在门店一个周会成交四五单，基本上保持每天都有成交量。但是今年，最好的情况下一周只能成交2单。

  但他认为，目前有些人不是不想买了，只是买不起了。通过各种政策来缓解有些人的购房需求让楼市进入一个“冷静期”，但这部分人的购房需求会在后期释放。

  在吴春薇看来，目前深圳楼市除了主要供需矛盾之外，还存在两个极端矛盾。“目前来看，深圳房价已经高企，刚需购房道路艰难，但是豪宅市场又很火热，出现抢房热潮，如何解决供需问题是最重要的。”

  吴春薇认为，目前深圳集中供地可以在一定程度上缓解供需矛盾。“深圳现在集中供应了，5月底到6月初这一波集中开盘可以看到抢房、积分入围情况有所减少，并且每季度公布计划入市楼盘，在一定程度上缓解了买房焦虑情绪，也有利于市场健康发展。”

  吴春薇表示，深圳要坚定落实房地产长效机制，加快城中村改造进程，增大人才安居房等供应，并通过盘活存量土地，挖掘库存房源来解决好新房供需失衡情况。

  数据显示，深圳2020年常住人口达到了1756万，与2010年第六次全国人口普查相比，深圳10年间常住人口增加约714万人，增速高达68.47%。

  根据焦点研究院统计，过去10年，深圳市居住用地成交面积仅431.5万平方米，在全国纳入统计的103个城市位居末位。

  焦点研究院认为，长期以来，深圳市场的供应规模有限，供求关系矛盾较为尖锐。在深圳城市快速崛起、城镇化率大幅上扬背后，是供地格局的亟待破局。（文中刘军和张力为化名）