左手拿地，右手发债卖项目，上实城开扩储与降债博弈

  8.8亿元发债，28.3亿元拿地，35.76亿元卖项目，这几个数字让鲜有露面的上实城开成了10月房地产市场的焦点。

  10月20日，上海实业城市开发集团有限公司（简称：上实城开）公告，其非全资附属公司上海城开（集团）有限公司（简称：上海城开）与上海徐汇资本投资有限公司（简称：徐汇资本）签订股权转让协议，以35.76亿元的代价转让上海寰宇城市投资发展有限公司（简称：上海寰宇）60%股权。

  上海寰宇为滨江城开中心的拥有人兼开发商，上实城开的这一纸公告将历时六年建设的滨江城开中心转到了徐汇资本手里。在出售事项完成后，上实城开不再拥有上海寰宇任何权益，上海寰宇的财务业绩也不再并入上实城开。

  对于这次出售，上实城开讲得很清楚，就是滨江城开中心项目的开发周期长，需要巨额投资，项目现时的投资回收期比预期长。因此，为降低负债率，增加现金储备，上实城开决定转让上海寰宇全部股权。

  市场人士分析认为，上实城开出售滨江城开中心项目一方面是对旗下资产进行盘整和优化，另一方面是回笼资金紧急“补血”，提升现金流，减少利润亏损。

  公开数据显示，上实城开的现金流并不十分充足，这笔收益称得上是“及时雨”。截至2021年6月30日，上实城开手握现金为90.39亿港元，较去年末下降5.66%;总贷款约为209.87亿港元，较去年底增加约15.44%。同期归母净利润5402.9万港元，同比下降64.23%。

  中国房地产报记者就相关采访联系上实城开，截至发稿前，上海办公室电话一直无人接听，香港办公室就记者发出的采访提纲未做任何回复。

  按照公告，出售滨江城开中心后，上实城开预期所得款项净额约为28.1亿元，将用作偿还公司现有贷款及结付日常营运及资本开支。

  频繁变现维持现金流

  通过变现项目公司的股权改良资金状况，上实城开并不是第一次。

  就在去年底，上实城开刚刚完成一笔项目转让。将湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司67%股权售予恒大，除税前收益约5.66亿元。

  此前上实城开就有过多次出售动作。包括19亿元出售上海城开中心项目40%股权予中庚地产，11亿元出售天津项目40%股权予远洋，退出徐家汇中心项目，并以此置换4宗位于上海滨江，临近上海世博中心的土地。

  上海某房地产咨询机构相关人士表示，2010年收购中新地产后，上实城开就开始了一系列重组和资产剥离动作，可以理解成消化在收购前开始运作的亏损项目。从上实城开出售的这些项目来看，都是会积压几年甚至还要占用大量资金的项目，这对于上实城开这类营收不到百亿规模的公司来说，的确具有较大的开发压力和操作难度。

  资料显示，此次交易的核心资产—滨江城开中心，位于上海徐汇滨江板块的核心商务地带，占地面积约7.7万平方米，地上建筑面积28.46万平方米。该项目从2015年动工至今，已有六年之久。原本这座总体量约50万平方米的大型城市综合体预计2017年实现结构封顶，但直至此时被出售滨江城开中心一期才竣工并投入运作。

  另据上实城开2021年中报披露，滨江城开中心预期在2020年-2023年分期落成。项目可售面积32.46万平方米，在建面积29.08万平方米，实际可售面积将达到61.54万平方米，但项目一直没有销售，且后期再无待开发土地。

  按照上实城开预期，滨江城开中心项目对公司负债率影响较大，短期内很难有业绩贡献。那么徐汇资本作为徐汇区国有资本投资平台，于今年9月24日正式揭牌开业，又将如何运作该项目呢？记者通过各种渠道未能联系到徐汇资本。

  “有一部分原因算是无奈退出，滨江城开中心开发了六年才落成一期，也是因为上实城开‘吃不下’且极易导致账面资金不够宽裕。当初用徐家汇中心项目置换，是考虑到这个项目开发难度较小，可供出售，能实现资金较快回笼。但目前来看相对的去化速度及市场压力比较大，上实城开不想把战线拉长。”据接近上实集团的相关人士透露。

  不论是这次卖项目还是过往的几次出售，上实城开的说辞几乎如出一辙。大概的意思就是出售股份变现有助优化上实城开旗下投资性物业的战略布局，提升现金状况，腾出资金加快开发现有项目及可用作收购将来发现的任何新项目。

  显然，在即将步入的2021年年末，上实城开选择将滨江城开中心从财务报表中剥离，为的就是缓解现金流压力，改善整体财务表现。

  “钱紧地慌”的承压

  种种迹象表明，上实城开“缺钱”了。

  在上海第二批土地集中出让中，上实城开收获两幅居住用地，分别位于青浦区、自贸区临港新片区，总耗资约28.3亿元。

  实际上，在房企们各显神通挤入上海滩的画面中，鲜有上实城开露面的镜头，特别是人声鼎沸的土拍现场。

  但自2020年以来，上实城开参与了很多城市旧改和土地竞拍，先后以46.28亿元、4.29亿元拿下上海桂林路航天项目和上海新虹街道商业用地。

  此外还以26.6亿元，溢价18%竞得天津河东工业大学3号地块；以13.29亿元收获了武汉阳逻香开长龙住宅地块；15.25亿元中标西安浐灞宅地等。

  上实城开方面表示，中标上述地块可以大大充实集团的土地储备，待项目落成后将为集团提供进一步收入来源。

  据记者不完全统计，上实城开及其联合体需要支付的总土地款在150亿元左右。就目前上实城开的资金状况，承压是难免的。

  市场也有另一层解读认为，上实城开虽背靠上海国资委，却一直靠出售资产维持现金流，土地储备日益缩减。在错失最佳扩张时机的那几年后，也暴露了上实城开的“地荒”处境。

  据中国房地产报记者查阅年报数据显示，截至2021年6月30日，上实城开土地储备共27个项目，分布在上海、北京、天津、西安、重庆、武汉等11个城市。其中大部分为建成和处于建设期中，未来可售规划建筑面积414万平方米。

  “钱紧”是上实城开可以看到的，但“地荒”也摆在了明处。从历年财报数据可以看出，上实城开土储呈下滑之势。最高时期的2011年拥有的土储超1700万平方米，2012年末可售建筑面积约899.9万平方米，到了2019年和2020年可售规划建筑面积已下降到378万平方米和357.5万平方米。

  4月30日，在上实城开召开的2021年度工作推进会上，总裁唐钧对2021年的工作进行了再部署，要求进一步明晰投拓战略，进一步提升财税管理水平，确保全面完成2021年的目标任务。在上实城开的2021年中报中也提出要全力增加住宅等土地储备。

  长三角某房企高管表示，在“狼多肉少”的上海土地市场，上实城开沿用抱团方式获取项目，也是为其“地荒”及时输血。现在开发商能放心拿地的地方越来越少，利润薄没关系，但“钱紧”升级后，贷款、发债都很苛刻，无论哪个渠道，开发商融资都面临巨大的挑战。

  除了啃“老本”外，上实城开在10月15日完成发行2021年度第一期为期3年的中期票据，本金总额为人民币8.8亿元，票面利率为3.48%。截至2021年6月30日，上实城开短期有息负债约52.5亿港元，资产负债率为64.27%，较去年末上涨2.11个百分点。

  除此之外，上实城开和母公司“上实系”以及上实发展的同业竞争和资源分配问题，一直被资本市场质疑。10月27日，上实城开收盘价为每股0.65港元，总市值31.24亿港元，几近仙股之列。上实城开市值被低估的原因，有业内分析，A、H股上市公司间的同业竞争及两家公司的整合遇阻，对其影响很大。

  上实集团对旗下地产平台的整合拖了近十年，至今没得到彻底解决。相反“上实系”同业竞争导致双方发展相对缓慢。2011年-2020年财报显示，上实发展与上实城开营收都未破百亿元，上实发展2020年全年合约销售额仅50亿元，上实城开的销售额为76.08亿元。2021年上半年，上实城开销售额为48.66亿元。

  上实城开与上实发展的业务整合以及由此带来的财务改善耗时比预想延后了很多年，相比之下，上实城开的收入和土储结构更广，未来上实城开如何定位，或直接影响到“上实系”地产业务的整合。最终，谁会留下，仍是个谜。