博鳌后观察|大咖带你深入“平衡与重构”的地产新世界

　　步入21世纪10年代的尾声,中国和世界都在迎来平衡与重构的变革与挑战。中央政治局会议重申“房住不炒,不以房地产作为短期刺激经济的手段”——2019年,房地产行业似乎稳定而深刻,却又牵一发而动全身。

　　2019年8月7日,以“平衡与重构·地产的多维世界”为主题的博鳌房地产论坛在海南开幕,本届论坛设多场分论坛,邀请邱晓华、陈淮、孟晓苏、陈启宗、樊纲、巴曙松等专家学者及碧桂园、万科、旭辉、星河湾等数十家品牌房企高层参与。与会众多专家学者与企业代表,共同就如何满足人民对美好生活的需要,以及未来行业发展等问题进行了深入探讨,几位大咖也在演讲中抛出了他们心目中未来行业发展的关键词。

　　关键词:从困顿到破局

　　邱晓华, 原国家统计局局长 ,阳光资产首席战略官, 民生证券首席经济学家

　　邱晓华观点:下半年市场或愈发严峻,变革与机遇并存

　　“政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,这给市场提供了一个最明确的信号,即面对外部的形势,我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。目前房地产严厉调控的程度大大高于往年,这场严厉的调控至今为止,可以说正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。”

　　随着房地产行业从高速发展到平稳落地,市场不断分化、行业集中度逐渐增加,房企在应对融资收紧、债务压力的同时,还要在规模和利润中取得平衡。毫无疑问,过去高周转、高风险、高利润的市场常态早已不复存在,谁能在市场变革中寻觅安身立命之本,谁便能在变革中重掌平衡突出重围。一如邱晓华所言,上半年市场的温和回归,刺激了中国房市与地市的新一轮增长,但所表现的短暂回暖并不意味着过往大刀阔斧的发展模式在整体环境下仍然无往不利。在下半年调控政策更加严密,内外形势更加严峻的情况之下,专家学者对于下半年房地产行业发展形势仍保持谨慎而理性的态度。纵观行业,各大房地产开发展商都在寻觅变化或转型以突破迷局,如何顺应市场形势,如何找适合自身的转型方向,谁便能在这一轮市场“敏感期”抓住机遇,破局而出,寻找新一轮增长点。

　　关键词: 从高风险到稳健前行

　　樊纲, 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

　　樊纲观点:金融端收紧,降债去杠杆或成为房企生命线

　　“房地产金融收紧意味着供给侧收紧,意味着抑制住房的供给,让开发商少盖房子、不能盖房子。我们假定需求是给定的,这时可能导致房价反倒提高。房地产市场景气不景气,贷款成本的提高,可能是一个导致不景气的因素。”樊纲在现场谈到金融收紧时表示了自己的观点。

　　同时,樊纲指出,“用价格的涨与跌看房地产行业的景气程度,收紧可能导致房价提高是业界和政策决策者需要考虑的问题,有关决策部门应该通盘考虑房地产行业的供需关系平衡的影响,近期中小房企破产也是供给侧最近发生的调整,也就是成本提高、金融收紧。”

　　过去几年,房地产行业高杠杆带来的高利润似乎麻痹掉了所有人对于高杠杆带来的高风险认知。大举拿地,全国快速布局,似乎是发展商中“大恐龙”们最喜爱的发展模式,当然这种发展模式也在过去的十几年中取得了卓有成效的发展成果。

　　但伴随年初几家港股上市房企由于被曝资金链问题,股价断崖式暴跌,人们似乎又重新意识到高杠杆背后的高风险,对于各大发展商是多么“现实的残酷”。政策调控加码后,各发展商项目去化速度显著放缓,资金回流速度同步降低,这也就导致了许多高杠杆发展商的资金压力急速膨胀,致使整体企业运转面临巨大挑战。

　　所以,房企在过去所追求的高风险高收益在当前形势下,很有可能面临更大的压力,多方因素造成的行业形势也意味着更大杠杆会使得风险呈几何级增长。樊纲指出“金融收紧,我觉得这件事不一定是坏事”,促进企业稳健前行、韬光养晦、深耕产品,对于以往追求高杠杆高利润的企业而言,反而是增加了自身沉淀的机会,而沉淀对于当前形势下发展商来说,似乎为“活下去”找到了另一种方法。

　　关键词:从疯狂 到理智

　　陈启宗 ,恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

　　陈启宗观点:营业额虚高导致虚假繁荣,赚钱能力才是未来王道

　　“在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事,就是比数字,比销售额,你1000亿,我要1300亿,你有1300亿,我要1500亿,好像数字越大,我就越威风,我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗?你到底是要比数字,还是要比赚钱的能力?我可能数字没有你大,但是我赚钱的能力比你强,到底谁是赢家,谁是输家?凡是用脑子想一想问题的人都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

　　照我个人看,以往这二三十年,中国的房地产市场是一个疯狂的阶段,很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过,到底你想要威风还是要赚钱?

　　我说威风当然好,赚钱更重要,你能够又威风又赚钱,那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个,你要选威风,销售数字比别人大;还是要赚钱能力比别人强,赚的钱比别人多?所以从这个角度来看,我希望中国的房地产商,特别是住房的房地产商,能够回归理性,不要再在销售额的这个事情上去比较。”

　　“爱面子”似乎是中华民族根深蒂固的一种“传统美德”,盲目追求规模的企业更不在少数,节节攀升的销售额为市场奠定了一种虚假的繁荣景象,然回首清算,却发现企业盈利能力堪忧,利润微薄。正如巴菲特所言,“只有退潮才知道谁在裸泳”,末路狂奔,这无疑是企业最不想看到的。

　　从疯狂回归理智,从盲目追求销售额的激增回归理性,不盲目比较数字,深化产品与企业自身属性结合,等待适时机会再拿地开发,或许是处于“退潮”期为企业穿上“泳裤”的有效解决路径。

　　关键词:从机会主义到可持续发展

　　林中,旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席

　　林中观点: 保守承诺, 稳健发展,重视经营, 不通过牺牲质量和财务安全来获得规模的增长

　　“我们今年年初定的目标是1900亿,考虑到下半年市场不太好,我们年初定的目标也不是很激进。我们一直是保守承诺,定下的目标一定要努力去兑现。开发商下半年还是以销售回笼为主,减少负债、减少不必要的借贷。最近几个月,我们买地比较少,在地比较贵的时候我们就不买了,到年底不买地都没问题。

　　未来地产企业一定是要根据市场的变化提早做出一些部署。未来大型房地产企业一定是两条腿走路,一条是开发销售,另一条是经营。排名有其必要性,但不要过于看重。规模不应该是一种追求,它是一个结果。规模是把企业经营好后自然而然获得的一个规模。在财务安全线上,房企有一个适度的规模的增长是比较好的,不要通过牺牲质量和财务安全来获得规模的增长。”

　　市场与政策的双重桎梏,对于大型房企的影响是最为显著的。超大的规模与体量,牵一发而动全身,每一步方向的调整都会对企业的整体发展造成巨大的影响。所以大型企业“转身”才更需要慎重,平稳过渡,稳健前行,可持续发展成为许多大型房企在此阶段的经营核心理念。旭辉集团通过减少拿地,增强经营来提高整体利润率以合理降债,从而实现结果上的规模增长,为行业做出表率。本届博鳌论坛也对稳健发展持续为行业做出表率的旭辉进行了表彰,授予了旭辉控股 ( 集团 ) 有限公司2019中国年度影响力地产企业、授予了旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中2019中国年度影响力地产人物。

　　关键词:从产品工匠到产业工匠

　　黄健慧,星河湾集团总裁

　　黄健慧观点: 以工匠精神开拓高品质新蓝海

　　“不同突围路径。既有企业强化高周转提高开发效能,拓宽多元化业务板块布局,也有企业坚守住宅开发主业,并强化品质标准以吻合市场消费升级需求。以工匠精神开拓高品质新蓝海,这是以品质地产开发闻名业内的星河湾集团在新形势下的发展路径选择。星河湾发展一直非常明确,要做的是对产品品质所能达到的最高标准负责,对业主日益增长的美好生活愿望负责,对每一块土地价值负责,对所进入城市的人居水平提升负责,现在这已经成为星河湾管理团队的一个自觉要求。

　　近十年来,星河湾的实践、探索和创新更加聚焦在产品、产业核心价值的发展上,多年来形成了以高端产品策划研发、创新设计、材料配置、工艺工法、管控体系、高端配套产业为闭环的产业核心竞争力。目前,星河湾从集团层面启动了产业高质量发展维度的企业核心竞争力的重新梳理和提炼,企业需要建立组织化的工匠体系,将工匠精神转化为有形的标准、制度和方法,这才是工匠精神对于企业的真正的价值,也是星河湾近年来努力探索的方向,从产品工匠到产业工匠,全面升级星河湾核心价值发展。根据规划,星河湾将完成从产品品质化到品质管控体系化的自我升级,星河湾成熟的、严谨的、合乎规范的管理手段,将转化成适应更大规模开发,更多的产品创新形态,更多的项目同步运营,更多的合作伙伴可以共享的工匠型企业品质管控体系,这就是星河湾在2019年推出的4.0标准。”

　　星河湾作为中国品质人居发展商的典范,一直以来以近乎严苛的标准不断完善自身产品,旨在为业主打造全维度品质人居。在市场进入动荡期之时,星河湾面临市场高度细分的局面之时,持续布局品质人居领域,在精细化、品质化的道路上不断追求探索,最终成为行业标尺。

　　此外,据悉星河湾4.0的标准,凝结了星河湾20多年工艺、实践的精要,沉淀了星河湾包括研发体系、管理体系、应用技术、品控体系以及不同的迭代产品的经验和市场反馈,将全面升级规划设计、核心工艺、产品品质、材料甄选、施工要求以及管控流程,将成为星河湾响应房地产供给侧改革的一次深入实践。本次博鳌论坛2019年度中国地产风尚大奖也对星河湾孜孜不倦的追求予以了表彰,星河湾集团分别荣获2019中国年度品质影响力企业、2019中国年度诚信价值企业两项大奖,星河湾最新布子大湾区的项目汕尾星河湾也荣获2019中国年度投资价值典范项目奖。

　　关键词:从开发商到运营商

　　李战洪,曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁

　　李战洪观点:中国地产会“变心”,不要在断头公路上奔跑

　　“现在是一个大变革的时代,我们如何生存,今天就这个话题跟大家探讨一下,最大的变化就是现在已经有开发商向运营商转变,不管是康养还是科技等等,以后都是往运营商的角色转变,这一点很重要。

　　不要在断头公路上奔跑。什么叫断头公路?以地产为主题,而且以地产为载体,这叫断头公路。什么不是断头公路?比如说我以健康为主题,以地产为载体,以教育为主题,以地产为载体,以文旅为主题,以地产为载体,这就不是断头公路。我说的断头公路是以地产为主题,以地产为载体,你将会进入红海,万劫不复。”

　　正如李战洪所言,中国房地产已进入新阶段、新周期、新赛道,企业会根据自身发展的特点结合产品导向、市场形势适时做出产业战略调整。通往未来的道路如此多变,以前的成功经验或已难为凭据——我们现在思考的,不应该仅仅是高周转的住宅开发,而是以地产为根本,延伸和连接各行各业多种业态,并在互联网、科技等的催化下,走向创新的未来时代。正如2019博鳌房地产论坛主题“平衡与重构 地产的多维世界”所揭示,房地产行业应在平衡与发展中重构自身,突破旧格局和旧思维,才能冲往新的世界。

　　快速开发,标准化产品体系大规模快速复制,资金快速回正,同时投入下一个项目,这是过去十几年很多大型房企开发项目的缩影。人们住在相似的标准化产品里,享受着标准化的生活,似乎内心却总无法满足。而伴随十九大提出满足人民对美好生活的不断追求,标准化的产品对于市场而言渐渐丧失了魔力,人们愈发不满足于相似的产品,而希望自己的生活更独特更优质更符合自己的要求。可以说,从需求端而言,市场对于高周转模式下产出的标准化产品正在逐步下降,而对于高品质的产品,则需求愈发旺盛。

　　进入2019年,过去20年来,源于诸多红利刺激,中国房地产增量市场获得了长足的发展,但也从增量时代开始进入存量时代的转折点。房地产多元化布局、融资渠道紧缩、监管趋严,或许这是历经变化的一年。但难得的是,中国房地产仍表现出比以往更积极的活力。在这段时间里。以利润优胜的房企、绿色可持续发展的精品项目、时代弄潮儿的地产人,在浪潮中破浪前行,在曙光中崭露头角,我们一直在找寻他们,追随他们,并与他们共同见证这个时代的榜样。