7月二手住宅：楼市环境平稳向好,二手成交回升18%

2019年7月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5381宗，较6月（4559宗）环比回升18.0%。价格方面，本月二手住宅网签均价为26718元/㎡，环比微升1.7%。从今年7月各周网签情况来看，二手市场成交表现平稳向好，周度成交量基本维持在1100-1200宗的水平左右。

广州中原研究发展部认为，本月二手市场主要特征有以下两方面：（1）据中原大数据显示，本月中原新增放盘量及客户带看量较上月均有所增加环比分别上涨12.6%、19.7%。由此可见，目前广州二手市场仍有较强的活力，业客双方观望情绪均有所放缓。（2）业主对后市信心增强，议价空间有所收窄。据监测统计，业主报价指数呈现逐月上升的趋势，截至7月份，指数上升至31.23%，环比净增1.06%如东圃、东风东等板块业主叫价相对强硬，议价空间明显收窄。

7月市场热点笋盘待补给萝岗成交占比首次回落2019年1-6月，萝岗区成交占比一直呈现稳步上涨的态势；而截至7月，占比首次出现回落，整体跌至3.8%，环比净减1.4%。广州中原研究发展部分析认为，本月萝岗二手成交占比出现下滑的主要原因有：一.前段时间，萝岗区成交表现活跃，片区优质次新房房源去化速度相当快。加上业主供应相对缓慢因素影响，目前萝岗区市面上的“笋”盘较少，所剩盘源业主报价偏高，客户可选择性低，促使本月萝岗需求有所回落，成交出现明显下滑；二.区域业主叫价强硬，部分如万科东荟城、中海誉城等成交活跃楼盘业主让利空间有所较窄，而客户购买意愿不高，成交周期出现明显拉长。

分区点评多区成交大幅上扬黄埔成交不升反降从各区成交情况来看，本月大部分区域成交均有所上升，其中海珠、天河、花都三区表现尤其明显。本月分别成交631宗、527宗、961宗，环比分别上升30.9%、25.5%、19.5%。其中花都区成交更是超越增城（800宗）排名各区第二位。另外，番禺仍然以1021宗的成交量占据各区榜首，成交量环比上升18.2%。此外，需求指出的是，黄埔成交量不升反降，本月共成交229宗，环比下滑6.5%。主要由于黄埔萝岗片区需求回落，促使成交明显下滑。

天河区 东圃以租客居多买房客明显减少本月天河二手网签宗数为527宗，环比上升25.5%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区电梯楼物业成交占比出现明显下滑，2019年7月，天河区电梯楼成交占比跌至78.1%，环比净减10.0%。主要受天河房价高企所影响，电梯楼成交均价高达55050元/平，套均均价在500万元/套以上，部分资金实力有限的客户只能望而止步。另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月东圃板块成交活跃度出现回落，目前上门客户以租客居多，而购房客数量环比6月减少2成左右，整体市场成交不及5、6月。主要由于目前片区业主叫价强硬，除了部分急需资金回笼的业主外，基本不存在议价空间，部分业主让利幅度仅在3-5万元左右，致使客户接受度较低。目前片区仍以骏景花园、中海康城两盘为成交主力贡献楼盘，其本月成交均价为47431元/平、39721元/平，客户多以80后为主。

越秀区东风东优质小区需求活跃业主报价上调2019年7月，越秀区二手网签均价为46662元/㎡；阳光家缘中介网签量为355宗，环比回升20.3%。据监测，本月东风东板块成交表现活跃，市场需求旺。其中，东风广场、锦城花园为板块主力贡献盘源，其成交均价分别为81773元/㎡、75974元/㎡。据调研了解，由于目前东风东板块优质小区盘入市客户增多，市场亦开始慢慢消化现有盘源，促使业主对后市信心增强，报价出现明显上调。以东风广场为例，近期有一70方的两房盘源从原报价550万元，上调至575万元后，仅1个月时间左右就能促成成交。据悉，目前市面上基本不存在总价低于560万的东风广场盘源。由此可见，目前板块优质电梯楼小区仍有较强的市场需求，出手客户亦较前段时间增多。但相对而言，板块楼梯楼房源则表现为“笋盘多，成交少”，客户入市热情不高。广州中原研究发展部认为，板块楼梯楼房源成交表现一般主要有两方面原因：一方面，片区楼梯楼房源楼龄偏旧，多以20年楼龄左右的“老破小”为主，致使客户购买意愿不高；另一方面，楼梯楼房源的市场保值能力不及锦城花园、东风广场等优质学霸房小区。海珠区海珠西板块成交回温光大花园需求活跃7月份，海珠区二手住宅网签宗数为631宗，环比回升30.9%。根据中原成交大数据显示，本月较为活跃的有赤岗板块、海珠西板块、江南大道南板块，其成交均价分别为42884元/㎡、48009元/㎡、38354/㎡。而本月海珠成交最为活跃的楼盘为成熟社区大盘光大花园，其7月成交均价为52493元/平，套均总价为560万元/套左右。

据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块市场活跃度明显回升，上门看房客环比6月同期增加10%左右，成交占比亦从上月的10.0%%上升至本月的29.0%，环比净增19.0%。广州中原研究发展部认为，海珠西板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因：一方面，本月广钢新城市场货量不足，开发商推货力度较弱。加上片区业主让利幅度较大，价格具备较强的吸引力，导致客户转移至二手优质小区盘；另一方面，海珠西板块商业配套成熟、居住氛围浓厚，能够较大程度吸引改善、置换客户前来置业。 荔湾区买一卖一客户增多低总价房源成交下滑7月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为274宗，环比回升15.6%，而二手住宅网签均价为31400元/平。据广州中原研究发展部监测，荔湾成交活跃板块为中山八路板块，其中板块向来成交活跃的珠岛花园，本月成交持续向好，本月成交均价在34281元/平。除珠岛花园成交活跃外，本月富力广场亦成交向好，其成交均价为49653元/平。此外，据调研了解，本月荔湾区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多，而刚需客户较前段时间有所减少。

根据中原成交显示，荔湾区200万以下的低总价户型成交占比出现明显回落，截至7月，占比已下滑至25.0%，环比6月同期净增27.3%。广州中原研究发展部认为，近期置换需求客户激增主要原因在于：现时楼市政策稳定，前段时间处于观望的改善型客户开始陆续入市。同时，加上目前市场活力较足，房源成交周期较之前明显缩短，促使不少置换业主能够较快出手自己的旧房源，来完成其置换需求。白云区罗冲围楼梯楼散盘活跃新放盘盘源报价合理7月份，白云区二手住宅网签宗数为529宗，环比回升9.5%。据广州中原研究发展部监测发现，本月区域主要成交宗数主要来源于罗冲围、白云大道、机场路三大板块的贡献。其中，本月机场路板块成交表现亮眼，其板块楼价低洼的优势对于部分首套刚需的置业客户有较强吸引力。据统计，7月板块网签占比上升至9%左右。其主力成交楼盘为汇侨新城、齐富阁等，本月成交均价分别为26189元/平、23509元/平，套均总价基本在250万元/套以下。另外，本月罗冲围板块成交特点表现为：楼梯楼散盘成交活跃，而富力桃园、富力半岛花园等优质社区大盘成交反而略有回落。据调研了解到，目前散盘成交多为新放盘单位，往期放盘的盘源成交相对较少。主要由于以往放盘的业主楼价偏高，客户接受意愿较低。而新放盘盘源价格相对合理，客户青睐度高，购房周期一般在1个月左右。因此，广州中原研究发展部分析认为，目前楼市交易环境更趋理性，逐渐形成良性的交易环境。客户仅遇到合适价格才会着手入市，不再盲目追价购买。若业主报价过高，业客双方可能出现长时间的僵持。番禺区洛浦板块受新房分流钟村市场需求回升2019年7月，番禺区二手网签均价为24790元/㎡；阳光家缘中介网签量为1021宗，环比回升18.2%。据广州中原研究发展部调研了解，本月洛浦板块置业客户分流至一手市场的情况相对明显，上门客大幅减少，导致二手成交出现明显回落。目前板块新盘广州碧桂园·樾时光在售均价37000-41000元/平左右，与板块主力热销楼盘珠江花园（32684元/平）相当，从而促使不少二手客户转移至新房市场。另外，需要指出的是，本月钟村板块市场需求大幅回升。1-30日，钟村板块二手网签宗数环比上涨28.4%左右。主要凭借板块“明星盘”祈福新村成交贡献，其成交均价为28384元/平，成交客户多以80、90后为主，户型多为2房的刚需户型。另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月钟村板块成交之所以出现明显回升，主要得益于两方面原因：一方面，业主供应积极，市场上新增盘源明显增多，祈福新村表现尤其明显，从而客户的可选择户型、盘源增多，入市步伐明显加快；另一方面，业主叫价相对合理，同时存在一定的议价空间，幅度大概在5%左右，导致客户接受意愿增加，成交回升。预测成交势头延续价格继续维持平稳7月，广州二手楼市交易环境有所好转，部分长时间观望的客户亦开始着手入市。上门看房客较6月有明显增多，市场购房周期亦略有所缩短。周度网签宗数维持在1100-1200宗水平左右，由此可见，目前广州楼市仍有较大的需求。同时，由于“金九银十”作为重要的去化、销售节点，开发商将加大推货力度以完成其销售任务。因此，8月份开发商可能会蓄势为9、10月做准备，难以出现大规模的推货、促销动作，届时二手市场受一手市场“抢客”情况将有所减少。但需要提出的是，近期官方严管信号不断释出，7月31日，中央首次就房地产在经济刺激中的作用进行定调，提出房地产不作为短期刺激手段。在此背景下，房企融资难度有所增加，难以再现“高周转”的开发模式。因此，未来楼市出现过热的几率大幅降低，“稳预期、稳低价、稳房价”仍为调控的核心目标，未来楼市交易环境将更趋理性、健康。因此，广州中原研究发展部预测：8月成交将表现为平稳或微升为主，网签宗数维持在5000宗左右波动，而价格继续维持稳定状态。

来源：广州中原研究发展部