观点直击 ｜ 绿景中国：不要规模,只要利润最大化

（来源：观点地产网）

相比招拍挂拿地，绿景中国旧改模式最大的优势是盈利性超过同业一倍的水平：“一般同行业毛利率水平在20%左右，而我们过往几年基本上在50%以上。”

8月21日下午，绿景中国在香港举行了中期业绩会，活动开始前20分钟，绿景中国行政总裁兼执行董事唐寿春、执行董事邓承英、财务总监兼公司秘书陈晓薇等管理层早早来到了现场，与投资者、媒体、嘉宾等进行交流。

谈话间，不难看出管理层对今年上半年成绩的喜悦。尽管成绩喜人，然而直到活动开始前的最后一刻，绿景中国才将这份成绩单对外公布。

截至2019年6月，绿景中国合同销售金额约40.87亿元，同比增长310.3%；实现总收益约34.22亿元，同比上升约346%；公司股东应占盈利为9.92亿元，同比增长417%；每股基本盈利20分，同比增长408%。

关于合同销售金额，陈晓薇在会上表示，年初整体合约销售目标是50亿，目前合约销售金额达到了40亿，已经完成了80%。整体来说，今年的目标基本上已经锁定了。

而合同销售金额的增长主要来源于核心业务，绿景中国房地产开发与销售收益约29.88亿元，同比上升约865%。其中，绿景红树湾壹号住宅项是合约销售的主要贡献力量。

据了解，期内该项目合同销售为33.7亿元，确认销售收入为27.5亿元，目前尚有42.8亿元未销售货值。

50亿销售目标与90亿现金流

2018年，绿景中国合约销售目标为100亿元，今年则直接减半了，与上述爆发性增长的数据形成了鲜明的对比。这也不难看出，其对行业、自身的保守看法。

会上，唐寿春认为：“现在持有的项目可以让公司维持稳定的增长态势，但今年上半年较去年同期相比，增幅确实比较大。最核心的两点，一是几个高质量楼盘的推出为业绩构成极大支撑；二是从增长比例上看，去年同期基数较低。从全年来看，我们还是希望在保持年初确定的目标下稳定增长。”

关于销售规模，绿景中国其他管理层在会上也多次提到了“不要规模，只要利润最大化”。

对此，邓承英说道：“现在我们不提销售目标，因为我们不会有预算拿地；其次我们是效益型，追求利润，每年利润按计划完成，走盈利取胜，而不是每年一定要做到多少。”

绿景中国一直保持着高于行业水准的毛利和净利率的诀窍在于深耕旧改开发模式，期内取得毛利为24.08亿元，同比上升约446.5%；毛利率70%，同期为57.4%；核心盈利约5.69亿元，同比增长623%。

关于旧改模式，绿景中国投资者关系总监陈健民认为，相比招拍挂拿地，绿景中国旧改模式最大的优势是盈利性超过同业一倍的水平：“一般同行业毛利率水平在20%左右，而我们过往几年基本上在50%以上。”

毛利的爆发性增长也为绿景中国带来了稳定的现金流，截至6月30日，公司现金余额达90.93亿元，较2018年底的75.9亿元增加了15亿元，充足的现金流也为其在旧改市场继续发力。

下一个机遇？

今年8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳未来将分三步跻身“全球标杆城市”。消息一出引起了国内一片热议，房地产开发商也纷纷表示了对深圳市场前景的看好。

对于起家、战略定位均为深圳的绿景中国而言，无疑遇上了新的历史机遇。截至目前，绿景中国在深圳已经有17个项目。其中，15个项目竣工时间在2019年前，绿景黎光项目、梅林项目两个项目已完成签署收购，处于待开发状态。

同时，通过控股股东联动增加土储的方式，绿景中国未来在深圳地区将有440万平方米左右的优质土储注入到上市公司中。其中，包括了深圳最大旧改项目——白石洲旧改项目，总计容开发规模达到了358万平方米，绿景中国将分三期开发，周期为8-10年。券商测算，该旧改项目货值高达2200亿元。

谈到深圳先行示范区时，唐寿春变得兴奋而又激动。在业绩会上，他表示，建设意见出台那一天，公司主席第一时间向内部全体同仁分享了这个消息，大家对此都充满喜悦。

“深圳先行示范区确定下来，对深圳来说意义重大，可以说深圳历史上第二次实腾飞，如果改革开放是第一次，这将是深圳的第二次重大机遇。无论是从改革开放还是创新的角度，都会给深圳带来巨大的商机。同时，随着深圳经济总量和质量的提升，带动刚需和规划，也契合了旧城改造，我们遇到了比其他公司更好的机遇。”

此外，在行业面临信托融资收紧的压力下，绿景中国以银行专项贷款为主的融资模式，包括“开发贷”和“抵押贷”等，减少了外部环境的影响。唐寿春和他的团队，相信公司十几、二十年布局好的“棋盘”，将为公司带来更加长远的利润和发展。