涨涨涨？谜之7月,广州有盘一口气涨4000元／平!

血拼妹混迹地产圈这些年，别的不敢说，微信里案场销售是加得是真的多。

而前些日，血拼妹的朋友圈就出现了一个很谜的现象：

原是传统淡季的7月，忽然之间变成了“集体涨价月”。

可以看到，许多项目都赶在6月的最后一天叫嚣着涨价，各式各样的涨价海报还真是夺人眼球。

众所周知，上月28日，华师附小正式宣布落户广钢新城。名校入驻的消息一出，受其利好影响的保利广钢双盘和葛洲坝紫郡府率先扛起了“涨价”大旗。

据了解，7月保利碧桂园公园大道和葛洲坝紫郡府现已上调价格约1000-1500元/平；而保利和光晨樾的售价也已上调2%并取消部分优惠。

除了有教育利好加持的广钢项目正积极调价，实地常春藤、越秀星汇云城等项目也加入了“涨价大军”，其中清货中的越秀星汇云城更是取消了6月低至3.78万/平的优惠折扣，价格上调4000元/平！（目前项目仅剩少量低层产品，售价4.3-4.6万/平）

看到这里，想买房的朋友肯定要像李掌门人一样大呼：What's your problem!?

所以，广州楼市真的又开始“强势升温”了吗？

刚好正值年中盘点，血拼妹就用上半年数据带你看清这“迷雾幻象”。

稳为主调

一手市场有所回暖

在一手市场方面，今年上半年广州一手住宅市场情况比去年同期有所改善。

受去年年底的降价潮、土地市场升温、粤港澳大湾区规划落地等因素的影响，买家入市的情绪更加积极，特别是今年3、4月时，全市网签量有明显冲高之势。

但事情往往没有那么简单。

纵观近6年同期数据，我们就会发现今年的市场仅仅只是相比去年的“寒冬”来说有所回暖，并非火热。

图表来源：广州中原研究发展部

可以看到，相比2016、2017年，今年上半年一手成交量仅能以微弱的优势排在倒数第三位。

在价格方面，全市一手住宅均价依然稳定在2.7万/平，与去年年末价格基本持平。

图片来源：广州中原研究发展部

因此，在“整体维稳”的大环境下，广州一手楼市仍然是会保持稳中有涨的趋势。

二手市场仍在度“寒冬”

下半年有望逐渐好转

受调控约束相对较小的二手楼市场对现实情况的反映往往会更加真实而深刻。

据广州中原研究发展部监测的数据显示，2019年上半年，广州二手市场住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%！

图表来源：广州中原研究发展部

要知道，去年下半年广州的二手市场已经够“冷”了，而今年上半年二手住宅成交量居然还破了去年新低！

如此看来，说好的“小阳春”恐怕只是昙花一现。

不过，血拼妹认为，广州二手楼市目前仍处于“低位调整期”，从量价走势图来看，虽然成交量下跌了，但是二手住宅的价格整体却呈一个上行的走势。

而随着房贷贷款利率等购房门槛的下调、一手市场的回温以及330新政满2年，越来越多的二手房购房需求将被释放，因市场不明朗而压抑有一年之久的“观望群体”或将逐渐入市。

图表来源：广州中原研究发展部

受粤港澳大湾区科创走廊建设的利好影响，地处科学城核心区的开创大道板块不仅在一手供应上有突出的表现，更是在二手房半年成交量上拔得头筹。

另外，受中轴线东移的一系列规划影响，天河公园、东圃、黄埔区府在二手市场中也有着突出表现。

从上半年市场数据来看

下半年广州购房者该如何入市呢？

昨夜凌晨，官方正式发布《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，这就意味着粤港澳大湾区必定将是接下来发展的重中之重。

因此，血拼妹认为下半年无论是买一手还是买二手，盯准地铁沿线、湾区科创走廊沿线以及中心区域是不会出错的选择。

而从板块价值角度来说，刚需购房者可以考虑南沙蕉门金洲、黄阁板块、黄埔知识城板块以及靠近大学城的亚运城板块；

对于预算较多的购房者来说，应当尽可能的向中心区靠拢。优先选择天河、越秀区域内的一二手物业。如果对住房品质及教育配套有要求的话，广钢新城、科学城核心板块也是值得考虑的选择。

2019年上半年广州十大热点板块一览

图表来源：广州中原研究发展部

最后，针对上文提到的个别一手住宅项目选择在7月上调售价的问题，血拼妹认为也不必恐慌，其原因有三：

一是7月为传统淡季，选择在这时候上调价格，大概率是开发商在小心翼翼地试探市场情绪；

二是为接下来的“金九银十”促销季做准备。根据往年经验，在618、双11前涨价一波不仅是淘宝店主的惯用手法，对于开发商来说也不例外。因此，在这时候，我们更需要冷静分析；

三是受9月开学季影响。可以看到，今年7月上调的项目多是受教育利好影响，虽然现在已经过了新生报名期，但毕竟即将迎来开学季，开发商大佬们还是钟爱在这个时候以教育噱头炒作一波。

总体而言，官方在去年8月提出的“稳房价、稳地价、稳预期”基调依然在强有力的发挥着效应，市场未来也将更加趋于理性。

本文数据来源：广州中原研究发展部

来源：血拼广州楼市