地铁口+名校,传均价5.5万／平,大运网红盘究竟怎样？

上周村长跟需要买房置业的朋友们说了方法论，提到了“东进战略”下的大运新城备受关注，但只是一概而过。

后台有网友评论大运城的颐安都会中央怎么样。

颐安都会中央可算是大运的“网红盘”。

正好，颐安五期将要入市，而且样板房也已经开放好几天了。村长挪出一个下午打算去营销中心跑跑。

村长最先联系了一个中介，想了解一下他们对该楼盘的一些看法。但问到颐安五期的房，对方不是顾左右而言其他楼盘，就是说颐安五期的房子已经卖完了。

忽悠我？村长是好骗的吗？

村长又联系了另外的几个中介，无一例外，都对村长想要了解颐安都会中央的心思视而不见，拼命安利其他楼盘。

得，可太有意思了。村长带着满满的好奇心就出发了，哪怕出行当天的暴雨也没能拦住我。

NO.1 基本情况

事实总是比想象的精彩。

找到营销中心后，门口就有工作人员热情地接待了村长。说好的卖完了呢？售楼小哥告诉村长，原来是因为这个项目没有找中介推盘，所以中介们才给出那样的反应。

小哥还说，不需要转介，是因为有底气。这份底气，从楼盘自身的基本情况便可窥得一二。

颐安都会中央效果图

颐安都会中央位于龙岗大运板块核心区域，附近有中心体育馆这一地标建筑，还有目前世茂在建的688米高新地标深港国际中心。

深港国际中心效果图

项目是涵盖了住宅、购物中心、五星级酒店及写字楼的超级大盘，总建面120万平。一共分7期开发，1-5期为住宅，6-7期为写字楼和商业。其中五期将要月底开盘。（据售楼小哥说，预售证还未拿到，具体开盘时间还未确定。）

售楼小哥说五期建设用地面积约4.9万㎡，总建面约23.8万㎡，容积率3.61， 6栋13座30层高层住宅围绕着中心园林。

村长参观样板房的时候进去走了一圈，容积率比较低，整体规划确实是比较宽敞的。

实际这次出售的的只有靠近红棉路这边的3、4栋（图左为红棉路），共5座，主推建面为76-143㎡户型。

目前已知户型图有4种，分别是：

建筑面积约76㎡户型两室一卫

建筑面积约89㎡户型两室两卫

建筑面积约109㎡户型三室两卫

建筑面积约143㎡户型三室两卫

据小哥介绍，五期的价格会比三期高一点，装修会上一个档次，预计5.5万起步，6万封顶，2021年带精装修交房。

NO.2 地铁四线交汇，交通便捷度高

村长用地图测距看了看，从大运地铁站到项目，步行距离最短900米，用时13分钟。售楼小哥解释，西门稍微远一点，但业主如果坐地铁出行可以走东门，大概只需要步行五分钟，距离是比较近的。

目前这里只有3号线经过，但再过几年，大运站将成为四线换乘站。

除了已有的3号线可以直达罗湖，在建的14号线、16号线将在2022年通车，分别连通福田和坪山。还有正在规划中的33号线可直达南山前海，通车后预计30分钟可以到机场。

地铁14号线线路图（以实际线路为准）

地铁16号线线路图（以实际线路为准）

在深圳坐地铁，两线换乘站是比较多的，而四线换乘站，目前也就只有车公庙。龙岗区的大运站也将成为4条地铁线交汇站，其地位也是不容小觑的。

自驾方面也是比较便利的。

楼盘位于龙岗大道、龙飞大道、龙翔大道、黄阁路等城市主干道附近，高速路除了水官高速、机荷高速、惠盐高速，还有正在规划中的外环高速、宝鹏通道，去福田南山罗湖都还挺方便的。

NO.3 名校加持，教育资源有保障

华南师范大学附属大运学校

项目位于华南师范大学附属大运学校（简称华附大运学校）学区范围内。办学总规模为72个教学班，其中小学部48个班、初中部24个班。

华附大运学校为九年一贯制学校，于2016年秋季建成开学，学区划分范围包括颐安都会中央以及龙岗国际大学城片区，深圳信息职业技术学院、香港中文大学〔深圳〕、深圳北理莫斯科大学等学校。

图片来源：龙岗区学位申请房查询系统

颐安目前只有一二期的业主入住，三期2018年开始出售，预计2020年交房，而目前大学城还处于成长期，在此落户的教职工还很少。

所以，目前来看学校生源还是比较少的。这也就意味着，在深圳整体学位紧张的状态下，颐安业主能享受到的教育资源是相对有保障的。

而且，在广东顶尖中学排行榜中，华南师范大学附属中学位列第一，属于真正的名校。这次引进，在教育质量上，也是比较靠谱的。

NO.4 商业+文体+医疗，配套成熟

除了项目自身规划约10万㎡集中性高端商业，周边有约8.2万㎡的龙岗COCO Park。

图片来源：家在深圳

坐拥大运体育馆、科技馆、龙岗公众高尔夫球场等文体资源；医疗方面，两公里左右有三甲医院龙岗中医院；项目周围自然环境比较好，北边有约418万㎡的大运公园、约45万㎡的乐城公园等生态资源。

整体来看，周边的配套齐全，加之其作为百万面积的大盘，目前已有一、二期业主入住，生活氛围相对浓郁。

在舒适度上来说，可能存在局部的噪音问题。

此次出售的是西边的3栋、4栋，靠近马路。同时，从规划图可以看到3栋A座和B座北面是公共广场，临路户型后期或许会有广场舞、1层商业等噪音影响。

图片来源：深圳市规划和自然资源局

村长考察样板房时，临街房的嘈杂感还是有的，不过红棉路并非主干道，所以噪音的影响较小，关上窗户后，几近于无。

NO.5 颐安都会中央五期VS周边新盘

虽然大运新城是撬动深圳东部地区一体化发展的示范区域，但其实住宅新盘数量稀少。

大运片区内还在售的新楼盘仅有京基御景中央和颐安三期。

京基御景中央

京基御景中央去年开盘，均价5万。即使它的价格要比售楼小哥判断的颐安五期便宜，但是目前只剩97m2的三室、126m2的四室在售，上车门槛比颐安五期要高一点。

颐安三期，均价5.2万。和京基御景中央一样，它在售的最小户型面积也比五期的大，上车门槛稍微高一点。

仁恒世纪公园

临近的爱联片区也有一个新盘经常和颐安互为比较，就是仁恒世纪公园。该盘已于今年6月15日开盘，均价5.1万。

这两个盘都有名校加持，教学质量同样需要时间去沉淀，但华附大运学校已建校三年，先跑了一步，而仁恒的学校上海外国语大学龙岗附属学校预计今年9月开学。在交通配套上，颐安五期也稍好一点。

整体来看，颐安都会中央五期的优势是比较明显的，作为刚需上车盘，从面积、环境、学校、交通等来看，都是属于佼佼者。

NO.6  总结

1.  优势：

交通规划完善。项目临近的大运站后期会是一个3号线、14号线（在建）、16号线（在建）、33号线（规划中）的四线换乘站。

名校加持，教育资源相对优质。教育理念和教学质量得到华南师范大学的支撑，华附大运学校的教学质量值得期待。

配套齐全。颐安附近商业、文体、医疗配套等都比较成熟，生活氛围浓郁。

生活环境好。除了小区自带园林，周围还有大运公园、乐城公园等优质生态资源。

2.  劣势：

目前预测均价较高。以5.5-6万/平的均价来看，相比片区内其他新盘，均价可能比较高。

噪音。红棉路以及3栋A、B座之间的公共广场，可能会给住户带来噪音的困扰。

总体来看，颐安五期在面积段上面主打针对刚需的小户型，虽然销售小哥预测的均价在5.5万-6万/平，相对周边的均价较高。

但一方面，龙岗，尤其大运片区，今年推出的新盘不多，而且目前在售的其他楼盘，面积都比较大，总价相对比较高。

另外，综合项目配套和环境来看，颐安是比较适宜上车的选择。