南昌地税收入中房地产比重过半 限价新房加“装修价”卖不是秘密

　　不过，记者调查发现，南昌市新开的大部分楼盘采取“毛坯+装修”价格的方式进行销售，即在毛坯价之外再加上装修价。房管局的一项重要工作便是审核这两部分价格，《华夏时报》记者在南昌市房管局开发处办公室看到几摞厚厚的《市区商品住宅预售指导价格备案表》，均由开发商提交，其中位于青云谱区的锦睿园项目拟报价格1.08万/平米，而在“其他需要说明的情况”一栏提到“1#、8#高层住宅全装修评估价格为4980元/平米，报备案”。

　　对此，“房地产运行情况”提出要加大住宅用地供应力度，一方面增加以“限房价、竞地价”方式出让用地的供应量，加快土地出让节奏，稳定市场预期，缓解房价上涨压力。一方面在前期土地清查的基础上，加快消化批而未用土地，对已交付净地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工，尽快形成商品住宅供应。

　　《华夏时报》记者近日独家获悉了一份《今年上半年南昌市房地产市场运行情况汇报》(以下简称“房地产运行情况”)，其中指出上半年南昌市房地产占全市地税收入比重为53.6%，与2017年同期相比增加了15.1个百分点。

　　此外，南昌市新旧房价格倒挂现象日益严重，“房地产运行情况”指出，2017年以来，市区二手住房交易价格基本保持环比上涨的势头，2018年上半年，市区二手住房交易均价12937元/平米，同比增长16.9%；但是，在严格的调控政策作用下，市区新建商品房价格始终控制砸2016年10月份房价水平以内，新旧商品住房价格出现均价倒挂的现象，个别热点区域(学校、医院、地铁口)严重倒挂，给稳控新房价格带来了较大压力。

　　房地产运行情况数据显示，今年上半年，南昌市新建商品住宅销售均价8335元/平米，并称自2016年11月以来，南昌市新建商品住宅销售均价，严格控制在国家住建部明确 2016年10月房价水平(全市9047元/平米)以内。

　　据了解，上半年南昌市房地产投资完成保持增长，政府严格按照“防过热、去库存、严管理、稳市场”的要求进行调控，但仍存在新建商品住宅供应严重不足、新旧房价倒挂日益严重等问题，上半年实际供应和销售量均有所减少。

　　这符合全国房地产投资增长的大趋势，不过上半年南昌新建商品住宅供应却严重不足。数据显示，上半年市区新建商品住宅新批上市199.5万平米，销售230.6万平米，供销比为0.86:1，实际供应较少，销售量相应减少。同时，据国土部门数据反映，2015-2017年市区实际出让住宅用地为9847亩，可转化为住宅面积1377万平米，而2015-2017年市区新建商品住宅实际销售量为1853万平米，供销比为0.74:1，新建商品住宅预期供应严重不足。

　　“房地产运行情况”还指出，落实十九大提出的“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，建议要在供需两端同步发力，供应量增加、供应方式的多样，对稳控市场有相当大的作用，但重点是要抑制投机投资炒房行为，让住房回归居住属性，否则，再大的增量、再多样化的攻击方式，也会被市场投资投机炒作所抵消。

　　记者了解到，房地产税收一般包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。

　　地税收入严重依赖房地产

　　在全国发展实体经济、减轻对房地产依赖的整体趋势下，南昌市对房地产税收的依赖仍在加大。

　　上半年，南昌房地产投资完成344.72亿元，同比增长7.4%，其中住宅投资完成226.09亿元，同比增长13.8%。

　　而地税收入一般包含城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、车船使用税、车船使用牌照税、契税、屠宰税、筵席税、农业税、牧业税。

　　在此影响下，上半年南昌市新建商品房销售面积同比微降，数据显示，上半年销售面积673.9万平米，同比下降1.8%。

　　记者在与南昌当地多名业内人士交谈中了解到，上述情况在南昌已不是什么秘密，在政府限价的情况下，只有加上装修价才能提高总价。

　　房地产运行情况显示，根据地税部门数据反映，上半年，全市房地产税收75.8亿元，同比增长35.8%，占全市地税收入比重为53.6%，与2017年同期相比增加了15.1个百分点。

　　房地产税收占地税收入比重越来越大，足见南昌市对房地产业的依赖。而这还不包含土地出让金，数据显示，2018年上半年南昌市总成交39宗土地，同比增长11.43%；成交总面积2933.16亩，同比增长19.23%；成交总金额114.71亿元。

　　新建商品住宅供应严重不足