“阴阳合同”成二手房交易逃税行规 装修款占交易款大头

一套总价940万元的房子，最低可以按照330万元的价格网签，剩下的房款以“装修”为名逃避缴税。》》》北京学区房或遭洗牌 官方将探索多校划片等入学方式

所谓“满五惟一”、是指这套房产距离上一次交易已经满5年，且为家庭名下惟一住房，可以享受首套契税优惠等相应政策。

目前，本市二手房最低计税价格仍和2014年基本无异。为了吸引购房人少缴税，中介甚至专门制定了关于装修款的合同条款。

去年一年，本市成交了近27万套二手房，通过高装修款、低网签价成交逃税的方式，竟然成了“行规”。

上个周末，在工商大学校门西侧，我爱我家的门店里一个看房人都没有。闲来无事的中介开始向记者推销房源。

一份我爱我家的存量房买卖合同显示，一套位于东城的房子总价为900余万元，交易双方签订的《装修款补充协议》中，声明这900余万元的房款包括了近400万元的“房屋配套设施折价款”，真正纳税的部分只有500余万元。

超低税费暗藏逃税玄机

“首付越高越省税”背后逻辑

按正常交易流程，市住建委要求设立资金监管账户，房屋首付或者全款要打进这个账户中，才能过户。但“装修款”却不用进入资金监管账户。

“做低网签价，税就少了。”中介说。

在这家门店中，标注着超低税费的房源还真不少。比如一套位于西三环外的紫竹花园二手房，其销售价格为880万元，但税费只有4.38万元。

打印出来的推广页面上写着，一套位于海淀区北洼路甲28号的万景公寓两居室，面积为115.5平方米，业主叫价980万元，中介备注950万元能成交。

这套房只有一室一厅，面积不到70平方米，叫价已经到了940万元。中介声称，这套房如果全款买，预计契税只有3.3万元，只要按照低网签价申报，个税和营业税都可以不交。

按照目前的二手房缴税计算方式，如果购房人购买的是90平方米以下的首套房，需要交纳的契税就是网签价的1%;如果购买的是二套房，那么无论面积大小，契税都是网签价的3%。

“现在都得做低网签价，能做的都做!”他说。

公开信息显示，本市二手房交易最低计税价格上一次调整还是在2014年10月。3年前的房价和如今真实的二手房价相差甚远，这为“阴阳合同”避税留出了诱人的空间。

中介主动备好阴阳合同

“网签价越高，税越高。”中介说。

在购买二手房时，还有可能缴纳营业税，如果房产证或者契税发票满两年，普通住宅不用缴纳营业税，非普通住宅要缴纳差额的5.6%，不满两年的房产则要按照网签价的5.6%计税。

记者在连续数日的暗访中发现，为了逃税，几乎所有中介都会准备出文本，将“装修款”写在合同内。我爱我家的内部系统中，甚至可以直接查询每一栋楼每一层的最低计税价格，方便中介业务员算出最低缴税的标准。

在我爱我家门店提供的房源介绍中，写着“尽量少贷”的字样。为什么会这样?

2014年10月，本市出台新版普通住房认定标准，其中为五环内每平方米单价不超3.96万元，或者总价不高于468万元;五环到六环每平方米单价不高于3.168万元，或者总价不超374万元;六环外每平方米单价不高于2.376万元，或者总价不超281万元。》》》北京胡同民宿隐患多：大多无照经营 消防安全难保障

实际成交价八九百万元，但是税费却还不到应交纳额度的一半，这是怎么回事?

从2009年开始，二手房就已经成为本市纯商品房成交的主导。来自市统计局的数据显示，2016年，北京市二手房成交量达到26.7万套。业内人士据此分析称，二手房成交量已经占到了北京纯商品房市场成交量的85%。