2019年深圳二季度房地产市场总结与展望

近日，第一太平戴维斯发布报告《2019年第二季度深圳物业市场回顾与展望》，回顾第二季度深圳的房地产市场表现，并展望下一季度的发展。

第二季度深圳写字楼市场无新增供应，空置率升至18.9%

分区来看，在2010年以前，写字楼主要分布在罗湖和福田中心区。随着深圳的迅速外扩和经济的迅猛发展，目前，深圳写字楼分布区域也不断增加，主要分布在宝安中心区、车公庙、福田中心区、科技园、后海、罗湖、前海等区域。

就存量市场来说，福田、罗湖由于可开发土地越来越有限，存量增长缓慢，宝宝中心区和前海等新兴办公区域存量增长加速。根据第一戴维斯数据，截至2019年第二季度，两区总存量达45万㎡，占全市总存量的7.4%。

深圳各区写字楼市场存量分析

来源：第一太平戴维斯

本季度深圳甲级写字楼市场活跃度较上季度有所下降，空置率升至18.9%，环比上升0.3个百分点，同比上升2.5个百分点，季内，全市甲级写字楼净吸纳量约为负1.8万平方米。分区来看，宝安、科技园子市场由于租金水平相对较低，吸引部分源自车公庙、罗湖和福田中心区等传统商务区的成本节约型企业迁移至此。后海子市场租赁需求主要源自科技类和专业服务业企业，租赁市场表现相对活跃。

从成交租金来看，全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌3.2%，同比下跌6.4%，至人民币每平方米每月220.4元。甲级写字楼平均售价环比下跌1.3%，同比下跌1.2%，至人民币每平方米54,562元。

预计2019年下半年，深圳市新增约119万平方米的甲级写字楼交付，随着这些项目的入市，全市供过于求的态势或将持续，短期内全市空置率料将持续上升，平均租金将持续下跌。

深圳零售物业市场朝多中心多商圈发展

本季度，位于南山西丽的云城万科里入市，为深圳零售市场带来8万平方米的新增供应。，至此，深圳优质零售物业市场总存量环比上升1.9% 至约432.2万平方米。

目前，深圳零售物业市场正朝多中心，多商圈方向发展，非核心商圈的存量占比逐年提高。截至2019年第二季度，核心商圈与非核心商圈的存量占比分别为63.0%和37.0%。

本季，深圳优质零售物业市场活跃度有所上涨，平均空置率环比微降0.3个百分点至4.0%。优质零售物业市场的租赁需求主要来源于儿童及母婴用品、亲子设施和个人护理等业态。租金方面，深圳优质零售物业市场首层平均租金环比下跌1.0%，至人民币每平方米每月750元。

2019年第三季度深圳零售物业市场还有33.6万平方米新增供应入市，包括卓悦中心一期、壹方天地B区和塘朗城广场。随着新项目的入市，深圳零售物业市场竞争将更加激烈，第一戴维斯预计，全市平均空置率将上升，租金表现将疲软。

商品一手住宅需求仍在，价格保持稳健

本季度一手住宅供应增加，供应量为122.1万平方米，环比上涨83.8%。分区来看，仍以原关外的刚需供应为主，中心区与非中心区的占比分别为25.5%和74.5%。成交量上方面，全市一手住宅成交量环比上涨58.6%至126.6万平方米。中心区与非中心区的占比分别为18.2%和81.8%。

值得一提的是，自2018年10月起，深圳首套及二套房贷利率均已实现连续七个月下跌。截至2019年5月，深圳首套及二套房平均利率分别为5.20%和5.47%。

价格方面，截至2019年第二季度，全市一手住宅平均价格环比下跌4.1%至人民币每平方米55,340元，同比上涨0.8%，波动不大，仍然保持稳健。

由于近期缺少放松住宅限购政策的信号，预计2019年第三季度，深圳住宅市场的政策环境将保持不变，成交均价将维稳。随着二次房改的持续落实，以及房贷利率持续下调等因素的影响下，深圳住宅销售市场中被抑制的自住需求将会被释放，预计2019年第三季度，住宅成交量将有所上升。

土地市场呈现交易小高峰，集中拍卖5宗居住用地

2019年第二季度，深圳土地市场呈现交易小高峰，共成交土地10宗。其中，居住用地5宗，拍卖当天，80多家房企参与、3小时300轮竞拍、224亿元敲定成交，刷新了20年深圳土地招拍挂市场记录。