新土地法破局：集体建设用地直接入市农民进城落户后宅基地可保留

（来源：地产密探）

8月26日上午，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了全国人大常委会关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，自2020年元旦起实施。

土地改革，牵一发而动全身。尤其是农村土地，关系到8亿农民的切身利益，是广大农民的命根子。这次修改重点从征地、集体经营性建设用地、宅基地管理等3个方面进行制度性完善。集体建设用地直接入市，成为此次改革的重头戏和最大亮点。

第一、征地环节。

以前，大家都知道，地方政府为了城市化建设曾对农村暴力征地，引发诸多纠纷甚至血案。

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如今要改革征地程序，要求政府征地前不仅要开展土地调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续。

第二、集体建设用地入市。

过去，农村土地必须征为国有才能入市，而今可以直接入市，能为农民直接增加财产性的收入。集体建设性用地入市时，法律要求必须由村民代表大会或村民会议2/3以上成员同意才能入市。

第三、宅基地管理。

增加户有所居的规定，一部分村民已进城落户，对其在农村的宅基地是否允许退出，这次修改允许已进程落户的农民自愿有偿退出宅基地。下放宅基地审批权，明确要求通过规划合理安排农村宅基地。

在新闻发布会上，自然资源部法规司司长魏莉华介绍了本次修改涉及背景，修改过程中的关切点，以及如何保障农民利益等核心问题。以下是实录。

魏莉华：在土地征收方面，这次新法做了3个方面完善。第一，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。

原来，宪法和土地管理法都规定国家为了公共利益的需要可以征地，但什么是公共利益？长期以来没有明确的法律规定，特别是我们土地管理法又规定，任何单位和个人使用土地必须使用国有土地，所以导致了征收成为获得土地的唯一通经。

这次我们在总结试点经验的基础上，采用列举的方式，对于哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确的界定。

注意！因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确，需要整地的可以依法征收。

二是首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这样一个规定就改变了过去我们是以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。

另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

三是完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

在集体经营性建设用地入市上，这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。我们删除了原来土地管理法第43条：任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。

增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式再次转让。

这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。

在宅基地方面，在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，因为有一部分农村村民已经进城落户，对他们原来在农村的宅基地是否允许退出。

这次修改允许已进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。

总体来看，这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。