2019年上半年房企收并购凶猛 部分企业出售股权、项目求生

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文 | 华夏时报 陆肖肖 

在今年上半年，房企间的收并购动作较之前增加，融创中国、世茂作为并购大户，在市场上斩获颇丰。

房企间的“马太效应”日益显现，融创中国、世茂等标杆房企在市场上攻城略地，粤泰股份、阳光100等中小房企则由于经营困难，需要出售资产和项目来渡过危机。

房企收并购频繁

“大鱼吃小鱼”“快鱼吃慢鱼”一直是自然界不变的竞争法则，房地产市场也不例外。

7月16日，新湖中宝公告称，公司向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益；分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权；平价转让本公司对上述公司的全部债权。本次交易的交易价款为67.04亿元。

2019年上半年，融创中国延续了多年以来高效的收并购步伐。据不完全统计，2019年以来，孙宏斌至少已经发起高达200亿元的并购。

2月，融创中国以125亿元的代价，将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益纳入麾下；4月，融创中国用13.34亿元拿下了阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。当前，收并购已经成为了融创中国最主要的拓储方式。在上述业绩发布会上，孙宏斌曾表示，去年（2018年）融创并购的量占了百分之七八十，其中50%是并购公司，还有20%是一二级联动获得的土地，并购成功的案例有200个。

除了一贯的“并购王”孙宏斌外，今年上半年，世茂在收并购市场上的步子也迈得相当大。世茂总裁许世坛在2018年全年业绩会上表示，2019年世茂会将回款50%用来买地，世房会更多收购一些开发商的项目，或者与大型开发商形成战略合作。

6月8日，粤泰股份宣布与世茂房地产签署了五份项目转让协议，加上6月5日出售的两个项目，粤泰股份一共出售了七个项目的股权予世茂，收购金额超过了70亿元。据不完全统计，世茂上半年已经完成了200亿元规模的并购，收购项目超过20个，列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。

对于上半年频繁的企业收并购，诸葛找房数据研究中心分析师孙明英在接受《华夏时报》记者采访时表示，随着行业并购越来越活跃，大型房企的规模也将继续扩大，房企的集中度也将进一步提高。主要原因在于通过收并购地产项目，房企能够快速调整自身的战略布局，扩大土地储备规模，为后续发展增添动力。

在融创、世茂收并购的企业中，阳光100、粤泰、万通、明发的日子都不太好过。尤其是粤泰股份，自2018年10月以来，粤泰股份接连爆出债务违约问题，其现金流出现危机，公司及下属公司银行账户被冻结，有多处资产被查封，其控股股东股权被轮候冻结，不得不靠出售资产“续命”。

去年业绩出现了亏损的阳光100，在今年选择了出售资产来维持经营。4月份，阳光100相继出售了两个项目股权，接盘方则分别为融创和佳兆业。在2018年度业绩发布会上，其管理层表示，2019年公司将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口，并为公司未来2到3年的业务转型作资金补充。一部分土地会全部出售，一部分土地将保留部分股权进行合作开发。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，本身中小房企的竞争力就更弱一些，在品牌商夹缝中生存，企业遇到经营危机或者资金短缺，中小房企只能出售项目“壮士断腕”，为企业的发展赢得喘息的时间。

孙明英则表示，部分运营能力稍弱的中小房企通过出售股权或项目融资，也是断臂求生的一种方式，生存环境固然艰难，但对于多元化企业，如果剥离地产业务，更专注于做好主业，也可能会有更好的发展。

规模扩张大力揽储

开发商的收并购最大的动力之一是扩大土地和项目储备，相比于土地招拍挂的激烈竞争，二级市场拿到的土地和项目更具性价比，还可以快速进入新的城市和区域，收并购地产项目目前已成为房企的共识。

中国指数研究院提供的数据显示，2019年上半年，二级市场拿地金额为802.7亿元，同比上涨5.3%，行业收并购增多。

孙明英表示，由于部分地区的土地市场招拍挂竞争仍较为激烈，通过二级市场“收并购”地产项目有一定的优势，成本相对较低，而且部分项目已处于开发过程中，可以有效提升接盘房企的项目开发周期，形成快速销售。

“收并购可以快速取得优质的地块资源，有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，并购往往具备较好的性价比，一般来说被收购方往往是在资金上出现一定问题，近期融资成本整体处于高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购，如此一来并购方会占据更大话语权，一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

随着市场调控的持续，房企的规模增速放缓，行业集中度也越来越向龙头房企靠拢。面对市场变局，房企间有“进”就有“退”，收购方通常是快速扩张的龙头房企，被收购方通常是中小房企或者遇到经营危机的企业，收并购使得企业间的差距更加扩大。

卢文曦表示，今年市场面临一个调整的格局，所以开启了一个较大的收并购热潮，行业洗牌明显。目前市场表现尚可，但真要到了市场很差的阶段，项目出售都不一定有人接盘。

孙明英提道，“收并购”是房地产集中度提升的必经之路。当前大型房企千亿销售规模之下，其土地储备也非常雄厚，这些企业会继续通过收并购等多种方式拿地，激烈的竞争也迫使一些运营能力稍弱的房企退出房地产市场。预计此后房地产行业收并购市场将继续活跃，行业洗牌也在所难免。

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