华夏幸福：新旧业务拉扯,船大难掉头

文 | 张亭宇

编辑 | 陈贺振

2019年8月16日晚间，华夏幸福发布《2019年半年度报告》。几乎同一时间，华夏幸福发布了《关于与平安人寿开展不动产项目合作暨关联交易的公告》，将北京丰台的一个商办项目以58.3亿元的价格转让给平安人寿，打响了华夏幸福与平安在商业不动产领域合作的第一枪。

01 半年报藏短

两大消息一经发布，关注地产圈的各大媒体纷纷登文解读，其中不乏溢美之词。关于半年报，说得最多的，是华夏幸福的营收和净利实现双增长。

2019年上半年，华夏幸福实现营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；归属上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%。华夏幸福将其称之为“经营稳健，业绩持续增长”。但如果往前回顾，2018年上半年，华夏幸福的营业收入为349.74亿元，同比增长57.13%，归属上市公司股东净利润69.27亿元，同比增长29.05%。

2017上半年-2019 上半年 华夏幸福营业收入和净利润变化

从时间向度来看，华夏幸福的营业收入和股东净利润率虽然还在向上增长，但增长节奏变慢，增长幅度萎缩。

对于销售额这一指标，华夏幸福并未大肆渲染，只提了一句“报告期内，公司实现销售额645.31亿元”，甚至未与去年同期相比较。任何一家公司的半年报都可能存在陷阱，数据的遗漏与数据的选择同样重要，没有比较说明销售额的数据可能是因其不够理想。

《纵横Plus》通过查阅华夏幸福《2018年半年度报告》发现，2018年上半年华夏幸福的销售额为805.04亿元，而对比今年上半年的645.31亿元的销售额，同比下降近20%。

2017上半年-2019上半年 华夏幸福销售额变化

于房企而言，销售额数据至关重要，但华夏幸福却遗漏了并未实现“业绩持续增长”的销售额。美化半年报，可能是因为华夏幸福仍未能完全走出水逆期的阴影。去年华夏幸福被爆出资金链断裂，大幅裁员等消息，形势危急，已经被挤出行业Top10。

随着中国平安的入局，形势似乎向好发展。但从今年上半年的数据来看，平安的加入，并未让华夏幸福完全“平安”，华夏幸福重回行业前十的道路仍然漫长。

分区域来看，在645.31亿元的销售额中，环北京区域的销售额为269.67亿元，占总销售额的比例从上年同期的60%下降42%。而北京以外区域的销售为375.64亿元，占总销售额的比例从上年同期的40%上升到58%。

2018上半年-2019上半年华夏幸福环京区域和环京以外区域的销售额变化

华夏幸福从廊坊起家，通过布局环京区域发展壮大，高度依赖环北京区域。后来随着环京区域调控持续收紧，华夏幸福不得不出走南方，意图通过异地复制重整旗鼓。从区域的销售数据来看，与去年同期相比，华夏幸福对环京区域的依赖程度正在快速下降，环京以外区域的重要程度与日俱增。

《2019年半年度报告》以黑色粗体突出写道“异地复制成果显著”，然而对比2018年上半年披露的环京区域494亿元、非环京区域311亿元的销售额，不难看出与其说是华夏幸福环京以外区域的业绩增长，不如说是因为环京销售额下降所导致的占比上升。

7月30日召开的中央政治局会议明确提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着中央不会放松对房地产市场的调控。而华夏幸福的发展策略一贯是布局核心都市圈，这些都市圈的核心一二线城市一直是重点调控城市。不仅北京，未来华夏幸福在环京以外区域的项目销售情况成色如何尚不可知。

02 巧借产业新城之名

很多房企的业务关联并不紧密，但华夏幸福不是。华夏幸福不甚理想的销售情况，将直接影响其产业新城业务。

在中国平安和华润置地的前首席执行官吴向东入局之前，华夏幸福一直是“中国领先的产业新城运营商”，并否认其房地产公司属性。事实上，华夏幸福的产业新城业务对其房地产业务的依赖程度非常高。因为“造城”投资巨大，回款周期漫长，回款速度又相对缓慢，华夏幸福的产业新城业务很难在短期内产生“立竿见影”的经济效益，对企业的资金实力要求甚高。

孔雀城是华夏幸福产业新城业务的主要资金来源。作为华夏幸福房地产业务的孔雀城，在华夏幸福的产业新城业务中扮演着至关重要的“造血”角色。只有不停地进行住宅的开发和销售，才能为产业新城的建设提供源源不断的资金。今年上半年华夏幸福的销售情况表现不佳，或多或少都会对其产业新城业务产生影响。未来如果华夏幸福的销售情况仍不景气，很可能会进一步波及华夏幸福的产业新城业务。

此外，根据华夏幸福《2019年半年度报告》，在华夏幸福2019年上半年387.3亿元的营业收入中，产业新城开发建设的营业总收入约为139亿元，而房地产开发及其他的营业总收入为261亿元。其房地产开发及其他业务的营收是产业新城开发建设营收的近2倍。从数据来看，华夏幸福更像是经营产业地产业务的房地产公司。

2019年上半年分部的财务信息（部分）

华夏幸福的房地产开发及其他业务虽然营收比产业新城业务高，但成本也高，今年上半年，其成本逾252亿元。华夏幸福今年上半年的房地产开发和其他业务的利润不足9亿，利润率并不高。此外，孔雀城在行业内外的口碑亦不佳，业主维权的例子不在少数。去年年末，维权的众人甚至到华夏幸福总部楼下讨要说法。

从数据来看，很难否认华夏幸福的房地产公司性质。业内甚至有一种声音，说华夏幸福其实是以产业新城之名行房地产公司之实。通过与政府签订PPP协议，廉价获取大量土地。虽然现在华夏幸福早已将产业新城业务和房地产业务一分为二，但孔雀城在产业新城里拿地的难度也远低于其他开发商。

华夏幸福总体还是以产业行为为主要的扩张方式。通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。

华夏幸福成功将固安打造成产业新城标杆之后，其产业新城模式在环京区域广受认可。但环京发展受阻，华夏幸福被迫向南拓进。在建设中，华夏幸福采用标准化开发的方案，在向环京之外的其他区域拓展过程中，华夏幸福仍大量照搬固安的成功经验，对当地的自然环境和人文环境等背景因素的考虑不足，创新不足，异地复制并非一帆风顺。

今年上半年，华夏幸福新增5个PPP项目，都位于非环京区域。但这并不意味着华夏幸福产业新城模式异地复制的成功。去年上半年，华夏幸福新签署的产业新城和产业小镇PPP协议共10个，其中产业新城8个，产业小镇2个，也全部位于非京津冀区域。 与去年同期相比，今年上半年华夏幸福新签约的PPP项目数量缩减了一半。

03 双城记难唱

产业新城业务虽然还是华夏幸福的重点业务，但华夏幸福也开始积极探索其他业务。华夏幸福还是产业新城运营商，但也要向综合性资产管理平台转型，平安的入股和以吴向东为首的原华润团队的入局，为华夏幸福的转型提供了契机和动力。

平安入股之后，华夏幸福召开了成立20年来第一次全员大会，其中谈到，要发展商业不动产、长租公寓和康养等新业务。 在2018年年报中，华夏幸福提出要开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈的布局。

在今年召开的2018年业绩发布会上，华夏幸福董秘林成红谈到，平安带来的新团队今年会开展新业务。由于华夏幸福之前的业务多为重资产物业，因而，前期新业务主要以轻资产管理输出为主。“不会占据华夏幸福的现金流，也不会与产业新城的投资发生摩擦。”

如此种种，都在昭示着华夏幸福的转型，要从核心都市圈的产业新城向核心都市圈的核心圈城市进军，上演“双城记”。但船大难掉头，华夏幸福的转型并不轻松。虽然在资金上有平安的扶持，在人才上有吴向东等的加盟，但华夏幸福的转型之路仍旧风险重重。

华夏幸福靠住宅和产业起家，并没有商业不动产、长租公寓和康养等轻资产业务的基因，也不是行业里第一个吃螃蟹的人，一切零开始，困难可想而知。房地产业务不景气，头部房企几乎都在寻求多元化转型，但现在真正从中尝到获利的企业少之又少。

此外，华夏幸福新业务的性质决定了其新业务的大部分项目都要在都市圈的核心城市展开，而华夏幸福之前的拿地区域都在核心城市之外，土地廉价，而且位于华夏幸福掌控的产业新城内。

新业务开展的核心一二线城市房企众多，竞争激烈，地价高企，与华夏幸福之前的拿地条件和拿地标准相去甚远。虽然现在新业务主要以轻资产形式展开，但发展到一定程度也会回归重资产，华夏幸福是否有多余资金用于拿地开展新业务，又能否在激烈竞争的土地江湖上笑傲不倒，还是个未知数。

新业务由新团队操刀，与原有的产业新城业务几无关系。吴向东率领的华润原班人马在深圳自立门户，新建深圳总部，从此华夏幸福南北双总部并列。新业务所需的区域新公司也多由原华润团队担任，与华夏幸福的区域事业部关系不大。新业务与原业务的分离，增加了双方磨合的难度，在一定程度上也加剧了公司内部的隔阂甚至分裂。新旧业务都要从华夏幸福获得资金，原有的平衡一旦被打破，矛盾升级，未来不能排除内部纷争的可能。

在华夏幸福发布《2019年半年度报告》的同时，华夏幸福同时发布了将北京市丰台丽泽商务区的商办项目转让给平安人寿，转让价格为58.3亿元。之后，华夏幸福将对丽泽项目进行轻资产的代建管理，收取代建管理费用。这是平安入股之后双方合作的第一个项目。也是吴向东加盟以来，既桂林乐满地康养文旅综合体项目之后的一个大手笔。吴向东率领的南方总部要开始发力了。

一边是产业新城的原有业务，一边是新近拓展的新业务，华夏幸福能否重整旧山河，谱写新篇章，还有待时间的检验。