广州旧改爆发,未来置业中心区更难

时势造旧改。广州的城中村旧改，已经驶上快车道。

据笔者不完全统计，截止2019年5月底，广州已有195个城中村开启改造相应工作，越来越多的城中村，陆续从城市低空传来改造喜讯。仅已启动政府招标公开环节的城中村，今年来就已有16个。

一面是村庄将换新颜的本地村民喜上眉梢；另一面却是，城中村消逝后，外来务工者将在广州越来越租不起。与此同时，投入巨额时间成本和金钱成本改造的城中村，也将令更多的都市白领住不起中心区，被迫转居郊区。

无疑，未来置业中心区，更加难上难。

（图片来源：网络图片）

广州旧改，从城市蔓延郊区

广州的城中村旧改，从城市中心蔓延郊区。

2009年，广州第一条成功改造的城中村猎德村，正是位于都市核心珠江新城。此后，林和村、琶洲村、杨箕村、潭村陆续成功改造，都在城市黄金地带。

现已开启改造相应工作的195个城中村中，仅中心区就占了101个，占比达52%。

从中心区101个旧改项目看，位处城市核心范围的城中村个数，远不如位处郊区的城中村个数。比如黄埔和白云之所以旧改村庄数据在广州排名前一前二名，正因为其地域辽阔：白云接佛山花都从化，黄埔此前与萝岗合并。

这从今年来已通过广州公共资源交易中心启动旧改工作招标的城中村可见一斑。

16个城中村中，属于中心区的只有4个。当中黄埔九龙镇汤村其实更胜郊区。相当于一共只有3个村属于中心地带，仅占18.8%！

其中广州最中心区越秀和天河，在前五个月甚至没有新“官宣”，累计旧改个数只有11个。两村相加仅比倒数第三名从化区少一村。

本来城市核心用地就少，城中村已是见缝插针的存在，如今就连城中村改造也显少，未来置业中心区势必越来越难。

置业中心区已经越来越难

一直以来，广州中心区新房缺货现象远比郊区严重。

据机构最新数据，截止今年5月底，广州一手住宅消化周期回落至9.6个月，较4月下跌0.6个月；是时隔4个月后，库存量再次回落至10个月以下水平。当中天河区、海珠区的库存去化时间不需5个月。

网易房产数据显示，今年来截止6月2日，广州中心六区一共网签一手住宅10333套，仅占全市32691套的32%。

而随着广州旧改发力，中心区的旧改由于牵扯利益更大，拆迁改造更难。比如富力地产曾跟进海珠区赤沙改造长达10年，在迎来村改造表决通过一年后，却曝出被村投票Pk出局。这些耗时耗力的旧改项目，在未来入市以后，消费者也需将以更高的代价买单。

当初猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村旧改项目的一手住宅上市时，售价就是领先于区域。可想而知，随着今后越来越多的城中村改造项目上市，区域价格也将被一再刷新。

想住中心区，就必须付出更大的经济代价。

天河新房最后的“4字头”

放眼当前广州，中心区与郊区房价已是几个分水岭。“4字头”基本已是置业中心区的最底线。

据笔者统计，当前广州在售报价“4字头”的一手住宅有21个。除了16个分处于天河、荔湾、白云三区外，另外番禺也有5个“4字头”，当中有个还是烂尾地盘活后入市。

今年以来，天河区多个项目已由去年的“4字头”变成“5字头”。而珠江花城是其中少有的，尚维持“4字头”的一手大盘。

（珠江花城）

据了解，珠江花城当前均价为48000元/平方米，部分大户型实际售价已突破50000元/平方米。可想而知，珠江花城从“4字头”奔“5字头”的可能性也迫在眉睫。

目前，珠江花城主售76平方米至86平方米的3房至南向带主套4房。作为天河区最后的“4字头”新房项目，这或也是广州刚需置业天河新房的最后门槛。

珠江花城位处天河智谷片区奥体新城。去年，智谷片区减住增商，变身广深科技创新走廊重要科创与文创节点，规划居住人口不超过13.1万人。

作为承接广州第一CBD珠江新城、第二CBD金融城商务人士居住的重要片区，奥体新城也是天河区当前一手住宅的主要供应板块，当中珠江花城挑起其间供应大梁。

总建面85万平的珠江花城，集名校、地铁、无敌户型等优势于一体。打造了76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房，115㎡4+1房，139㎡5房，同等面积下可多得一间房，总价365万元起，给刚需改善一族提供最经济的购房门槛。

（珠江花城86平户型）

当前市场上一般90平方米做成小三房，而珠江花城却以86平方米做成南向带主套四房，二胎之家完全适用。

进门为多功能阳台，建面达6.6平，可以做为阳光书房，或储物室。人多时亦可摆放1.2米折叠床当卧室用。另三个房间面积都不小，开窗率做到最大，采光通透。主卧朝南，设270度的落地窗；主卫亦是南向，所设的飘窗增加使用率，亦可做为石凳在沐浴时使用。客厅出南向阳台，厨房亦有生活阳台，增加使用率和采光率。

（珠江花城86平户型板房的房间）

地铁方面，规划中的19号线茅岗路站就在家门口，小区内配有公交总站。未来智谷片区建成后，可享片区内的“2条城际轨道、5条地铁线，4条主干道”的交通路网。

（珠江花城规划图）

最值得期待的是名校。

早在2015年建设之初，天河教育局就安排了天河最好的名校资源落址于此。

这里配建有：7200㎡的普惠幼儿园和2400㎡的双托儿所，2万㎡的省一级标准公办小学（已封顶）。直线距离社区不到1公里，有90班制的初高中完全中学——执信中学天河校区（在建中）

今年以来，坊间有消息指称，珠江花城的配套小学将在华阳、体育东、先烈东等天河省一级标准小学中选取，具体校名届时以实际批复为准。

（珠江花城配套省一级标准小学已封顶）

不负名校与文化担当，珠江花城的社区图书馆去年已率先免费开业，数万册藏书供业主免费借阅。

而6月份起，项目更联合信息时报社共同举办2019广州小学生诗词大会，全广州200多所重点学校近1.1万名小学生参加。届时广州东部地区数十所的小学生，将在珠江花城销售中心一决高低。