统计局半年数据 楼市降温仍然坚挺

7月15日，国家统计局发布了2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。各城市新建商品住宅销售价格仍在上涨，但涨幅同环比均稳中回落；二手房则是一二线城市持续降温，三线城市小幅上升。2019 年上半年，全国商品房均价是 9329 元/m?，同比2018上半年上涨 7.5%，环比2018下半年上涨 6.2%。2019年上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%；全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%。

上半年数据显示，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。通过上半年个月的涨跌城市比较，可以看出“小阳春”确实暖意十足，但政策“冷水”也让楼市降温，并未继续入夏。

6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.9%和7.9%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

2019年上半年各城市房价涨幅排名

从以上图表可以看出，虽然上半年房价涨幅稳中有降，但是整体价格还在持续上涨。政策性的调控对房价的抑制作用已经发挥作用，一二线城市降温最明显，排名普遍靠近后。涨幅居前的多为中西部的龙头城市，以及拥有区域优势的三线城市，补涨的行情更加明显。山东省内济宁和烟台排名较高，涨幅为5.5和4.5，而济南和青岛都排在40名以后。虽然涨幅与实际还是比较保守，但排名前几位的基本都被约谈，且出台了加码政策。

      国家统计局公布上半年国民经济数据。数据显示，2019年上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比一季度回落0.9个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。1—6月份，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1—5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速与一季度持平。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长8.4%，办公楼销售额下降12.5%，商业营业用房销售额下降10.0%。6月末，商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。其中，住宅减少672万平方米，办公增加16万平方米，商业减少74万平方米。

1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款13330亿元，增长8.4%；利用外资43亿元，增长51.8%；自筹资金26731亿元，增长4.7%；定金及预收款28465亿元，增长9.0%；个人按揭贷款12806亿元，增长11.1%。6月份，房地产开发景气指数为100.89，比5月份提高0.04点。

从各种指标来看，房地产虽然明显降温，但仍处于稳定发展的状态。特别是前端的投资开发数据，仍然是较高水平增长。开发商的拿地减少，也是市场销售放缓后的反应，但是地价高涨成本也不低。与此相类似的是销售金额，成交大幅下滑，成交额仅小幅下降，只能说明均价确实没跌！尤其是待售面积还在减少，没有库存压力就没有降价动力。

虽然金融层面对房地产层层设卡，但是贷款的增长幅度还是不小，还是支撑房地产发展的主力。从购房贷款额度收紧到信托产品严控，确实让房地产的金融泡沫挤掉不少，融资方面会迎来紧张期。大型开发商，特别是上市公司，渠道广成本低尚可周转，中小型房企和前期激进的公司，估计日子难过。

从半年的数据看，房地产行业的整体降温已体现无遗，前期的投资也开始缩减。融资受限，回款变慢，无疑资金压力变大，降价促销的概率也大增。“一城一策”的实行，各地市场差异加大，有政策扶持和竞争优势的区域还能维持一些热度。青岛楼市基本符合全国走势，各类指标处于中等偏上水平，未来或将会持续小幅波动的调整。但是库存严重，竞争激烈的区域，特别是位置偏远，概念炒作的项目，下半年降价可能性加大。