重磅政策!三年清零,终于展开起手式!

撰文=徐三刀

在2017年之前，西安大量棚改烂尾盘出现，既有房企良莠不齐的影响存在，又有纲领漏洞的无奈，总而言之，西安棚改“后期”一直是拖西安发展的后腿。

前期，西安城改经验一直被全国效仿，城改数量全国领先，“何家村模式”曾造就了一大批本土开发商；后期，随着土法炼钢遭遇发展碾压，西安城改烂尾盘又成为了反面教材。

2019年6月14日，西安发改委等多部门联合印发《西安市棚户区改造项目立项管理办法（试行）》，明确棚改工作中责任主体，优化流程，提高棚改推进效率。

虽然只是试行办法，但这一次文件下发，却标志着西安棚改进入新局面，从以往的何家村模式中彻底脱离，走向更为市场化的一种操作模式，官方棚改为主，鼓励民资参与，彻底杜绝悲剧再生。

回顾以前，佳诚长安集曾是陕浙重点招商引资项目，为什么会被拆迁拖死？莲湖区南小巷北段棚改项目施工，为什么一拖数年？还有中环国际城，又为什么维权变成烂尾盘？案例很多，不再赘述。

不管剧情如何扑朔迷离，也不管有什么样的说法，现象只有一个：拆迁不利。

为了改善人居发展水平，近年来，西安发布了一系列关于棚户区改造的文件，我们大致检索出来与大家分享（因为时间太久，部分文件未能收录）：

文件1：2014.11.01

《西安市棚户区改造管理办法》，本办法自2014年11月1日起施行，有效期5年。西安市人民政府2008年《西安市棚户区改造管理办法》和2007年《西安市城中村改造管理办法》同时废止。

文件2：2015.07.17

2015年8月12日，为尽快解决目前面临的实际困难，本着“积极稳妥、依法依规”的原则，提出《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》。

文件3：2016.06.25

2016年6月25日施行的《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“楼十条”），对棚改相关工作再次进行细化和明确。

文件4：2018.12.13

2018年12月13日，《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020）》正式出台。

文件5：2019.6.14

2019年6月14日，西安市发展和改革委员会、行政审批服务局、城中村（棚改户）改造事务中心联合印发《西安市棚户区改造项目立项管理办法（试行）》。

棚改政策改变之后，政府作为投资主体，整理净地流入市场，房企不再介入棚改前期工作，虽然减少了房企的拿地风险，但却面临着土地成本增加的局面。当然，这一举措也掐断了寻租空间，将市场完全回归给市场。

其一，对于政府而言，棚户区改造项目立项职能部门划转至发改部门与行政审批部门，体现政府对棚户区改造工作的重视程度，简化并优化立项审批程序，提升审批效率，促进全市棚户区改造工作的快速推进。

其二，对于房企而言，房企不再介入棚改拆迁及安置过程，减少了拆迁难、开发周期长等风险；但棚改用地经由政府整理为净地后进入土地市场，拆迁安置等费用直接计入地价，土地价格将随之上涨，房企将面临拿地成本增加的局面。

过去，西安棚改拆迁难度大，既要上合官方规定，又要下合村民需求，结果造成反复商榷，漫长等待，坐地起价等等。很多实力稍弱的房企，很容易变成炮灰，即便是实力较强者，因时间跨度太大，结果也和城北“四大天王”一样。

此次，西安发改委等多部门联合印发《西安市棚户区改造项目立项管理办法（试行）》，对于西安土地市场透明化运作有极大作用，也对于房企在西安投资有了一定的政策保障，值得点赞。

当然，市场一旦正规化，品质一旦标准化，那市场的成本就会变高，以后，西安既难找到新诞生的烂尾盘，也难以找到便宜房子，一啄一饮，皆有市场而定。

最为关键的一点是，这一次试行办法落地，为《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020）》确定了地方管理办法，按照这一办法，拆迁速度将极大提升。

因此，可以将此次试行办法视为“三年清零”起手式，在未来一年多时间，西安178个村子将迎来改造机遇，万亿资金正在赶来的路上。

当然，这一政策的到来，或许能够冲抵部分620政策影响，毕竟在大规模拆迁之下，西安本地购买力释放，还是很有看点!

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