风向已变，老破小拆迁换房子这次彻底凉了！

城市精细化成趋势，你买的老破小还能值钱吗？

之前笔者多篇文章，针对国内买老破小妄图一夜暴富的心理做了分析。一些人看准时机，抛售掉了手中的老破小，随即楼市转头向下，老破小的价格一天不如一天。没有卖掉的，他们还在心存幻想—总有一天，楼市升温，房子还会涨回来的。

你看2015年老破小不值钱，到了2017一样卖好价。但他们忽略了一个问题，房龄超过30年，银行贷款都会有问题；楼市再回暖，起码还要三五年，也许你的现金流等得起，但你的房子却一天天变老。更糟糕的是，一个趋势，彻底断了拆迁致富的念头，那就是：棚改结束，旧改开幕。

关心地产趋势的人，可能已经注意到，城镇老旧小区不再是拆迁，而是改造。也就是说，已经慢慢不再是下阶段关注的重心了，重点成了“城镇老旧小区改造”据报道，2019年各省市，对于棚改项目目标相比于2018年，其实已经做了巨大的调整，降幅较大的城市如北京从2.36万套下调至1.15万套，山西将从12.52万套下调至3.26万套，天津从2万套调整到0.65万套。

众所周知，三四线城市在这一轮房价上涨中逆势而上，棚改功不可没。简言之，就是国开行批专项款，货币拆迁，而且由拆迁户自己去市场上买房，不再提供过渡住房或回迁房。无疑，这给三四线楼市的市场带来了生机。

本质上，就是国家救市嘛。然而，资本就是这么盲目，一个市场需要救，就说明这给市场缺乏活力；投资者应该趁救市，尽可能脱手资产套现，而看着房价上涨，也不管背后的机制，就大量投入资金，最终呢？盈利的心魔敌不过现实的残酷。何况，现在“棚改”变“旧改”，一字之差，风向全变了。

旧改，重在改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；并引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。说白了，房子还是那个房子，住起来虽然不舒服，多年下来也习惯了；很多人之所以这么多年依然住这样的房子，也许确实经济所迫，强迫人家搬家，也不符合民生思维。此外，这种小区密度大，人口多，拆迁或棚改成本过高。但在城市中存在这样的小区，既不符合整体风貌，也不符合民生需求。于是，政府引导，居民参与，以这样的方式提升居住条件，成为旧改的核心目的。

有人说了，旧改也是改，改完了房价照旧涨。想多了！棚改结束，不等于宣布旧改马上开始；诸多配套政策还在摸索中，资金来源还在筹备中，等到旧改真正落地，乐观看起码要三五年；而且旧改重在居民参与，甚至都不是因城施策，而是每个小区都有自己的方案。你买的房子改不改，变数太多。更何况，旧改只是提升居住体验，老房子还是那个老房子，老户型还是那么地奇葩，就算小区画了停车位，也不过是东拼西凑……总而言之，旧小区，除非拆迁，否则，它永远是老旧小区。 

综上而言，目前国内楼市已经有从棚改时代走向旧改时代的趋势；而到了旧改时代，就不再是大地块般地整拆整建，而是针对于具体小区的精修细化管理；城市开发与管理将从大肆扩张，进入到精细化运作阶段。深远想一想，不管你买没买老破小，如果城市全面走向精细化运作，那么以后即便是买新房子，是否也应该考虑房屋周边的环境，以及这个小区未来升级的趋势呢？盲目买一套房就等赚钱的时代，开始画上句号了。