6月上海市场分析报告：平稳过渡，市场渐趋理性

综述

政策：上海地方政府坚持“一城一策”，紧跟国家政策，房地产市场监管不放松，整体房地产市场依然处于严格调控状态下。

土地：6月上海土地市场累计出让土地19幅，总成交面积为109.33万㎡，成交总价81.01亿元，土地市场较为平稳，土地溢价率普遍偏低。上半年供应量远超去年同期，大房企仍为拿地主力，低溢价为市场主基调。

新房：6月上海新房市场新增供应量88.4万㎡，环比5月增加40.09%，累计成交量66.3万㎡，环比增加3.3%，成交均价为5.33万/㎡，环比略降5.9%。一手房成交均价继续下跌，主要与6月成交的新房8.5成以上位于外环外有关，这是今年以来月成交量第2次突破6千套，新房成交势头直逼“金三银四”。

二手：6月上海二手住宅成交套数为21740余套，环比下降6.76%，同比上升42.15%；以成交面积计，环比下降6.81%，同比上升39.67%。截至6月底，全市二手住宅挂牌量为65558套，环比下降0.40%；同比下降22.69%。两年内挂牌量持续下降。

中国网地产数据研究中心认为，今年以来，中央继续坚持住房居住属性，坚持稳地价、稳房价、稳预期的政策导向，从6月份上海市场的表现来出，后续土地市场和房地产市场预期将进一步稳定。

政策：推进旧区改造，警惕市场风险

在政策动态方面，6月19日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。在今年的上海两会上，“老小旧远”等民生问题也被多次提及，旧区改造关乎市民居住条件改善和城市品质提升。

中国网地产数据研究中心认为，上海作为中国经济发展中心城市，是长三角区域的龙头，目前已有多个旧改项目成功落地，旧改项目可成为房企在上海的土地拓展模式提供新的借鉴。如7月初，佳兆业集团成功摘得上海市嘉定区徐行镇“城中村”改造商住地块，是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。

6月24日，《中国城市竞争力第17次报告》发布，报告指出，房地产市场存在价格泡沫风险和结构性风险，虽然近年来房地产去库存效果显著，但最近出现了反弹苗头；房地产金融风险正在快速积累，但总体可控；房价对企业流动性风险存在双重影响，部分省份存在较大的企业流动性风险。

土地市场：拿地趋于理性，溢价率普遍偏低

6月上海土地市场4幅商品住宅用地出让

据中国网地产数据研究中心统计，6月上海土地市场累计出让土地19幅，总成交面积为109.33万㎡，成交总价81.01亿元，包括了商品住宅用地4幅、工业用地10幅及其他用途土地5幅。

其中4幅宅地出让总面积约21万㎡，成交金额近60亿，溢价率均低于5%。

中国网地产数据研究中心认为，相较于周边苏州、杭州、南京等地，今年上半年上海土地市场相对平稳。一方面是因为严苛的拍卖方式（打分制）提高了竞价门槛，另一方面限价政策的贯彻执行，让房企对市场预期相对稳定，在竞价时不敢过于激进，因而土地溢价率普遍偏低。 

新房市场：房价 “稳”字当头，新房供应走高

6月上海各环线新房成交价格（单位：元/㎡）

6月上海各区域新房成交价格（单位：元/㎡）

在新房成交价格方面，6月上海新房成交均价为5.33万/㎡，环比上月略降5.9%，各区域中新房成交均价最高的为黄浦、虹口及徐汇三区；各环线中成交均价最高的为内环以内，单价10.62万/㎡，同比增长2.1%。6月上海市场房价波动幅度较小，整体保持稳定。

6月上海新房市场供求量价走势（单位：万方、元/㎡）

在新房市场供需方面，据中国网地产数据研究中心统计，6月份上海新房市场新增供应量88.4万方，环比5月增加40.09%，累计成交量66.3万㎡，环比增加3.3%，成交均价为5.33万/㎡，环比略降5.9%。6月共计30个项目开盘，供应房源近9000套，其中有22个项目参与公证摇号，推出房源7596套，有效认筹3913组，平均认筹比60%。

从去化情况来看，远郊的楼盘因为交通配套等因素认筹、去化情况不佳，而部分位于内中环的项目，整体去化情况较好。从平均去化率来看，基本在40%-60%区间内波动，市场整体趋于理性。

中国网地产数据研究中心认为，下半年上海新房市场将面临不小的压力。一方面是由于楼市调控政策不放松，另一方面是市场将迎来7、8月淡季行情，预计后续在供应、成交端均会出现不同程度缩水。

二手房市场：成交稳中略降，同比增幅三度收窄

6月上海各区域二手房成交价格（单位：元/㎡）

6月二手房各环线成交量占比

 整体来看，6月上海二手房成交均价52906元/㎡，环比上升 0.43%，同比下跌 1.64%；二手房成交套数为21740余套，环比下降6.76%，同比上升42.15%；以成交面积计，环比下降6.81%，同比上升39.67%。截至6月底，全市二手房挂牌量为65558套，环比下降0.40%；同比下降22.69%，。两2年内挂牌量持续下降。各区域中，二手房成交均价前三为黄浦、徐汇和静安；各环线成交量最高的为外郊环间区域，占比37%。二手房优势在于选择空间大，配套完善和现房，整个6月二手房客户分流并不明显，市场交易节奏有所放缓。

6月平稳收官，下半年政策调控逻辑非线性

2019年上半年上海房产市场以6月的平稳收官告一段落，政策主基调趋向“稳定”，年初政策预期比较积极，市场普遍预期调控政策将有所松绑，因为市场相对活跃，随后整体政策趋于平稳收紧，市场随之转为平稳态势。市场交易活跃主要是由于改善型需求释放，转入新房交易，并且在宏观调控政策下，一些在去年持续观望的买家今年陆续开始进入市场，加之贷款政策利好，刺激了交易市场的活跃。较为活跃的土地市场也在6月回归了平稳和理性。

展望未来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，下半年政策整体表现为一城一策、政策微调、“松”与“紧”并行。政府对城市的调控逻辑将从线性向非线性转变，一个城市可能存在多种政策，调控更有针对性。随着7、8月淡季行情的来临，接下来上海新房市场将面临不小的压力，预计后续在供应、成交端均会出现不同程度缩水。下半年房地产市场将以“一城一策”为核心，以“平稳”为主基调，行业规模将小幅增长；市场将持续波动，波动频率逐步加快，市场走势不会一路攀升，也不会持续下滑；伴随城市的不断升级，房产市场也会随之分化，不同区域市场分化，产品线分化，项目分化也将不断出现。下半年房产的主要压力还是会来自于市场本身，经过上半年房企集中拿地补库存，下半年的供应量压力应该不会很大，市场竞争可能会比上半年更加激烈。