2019年，主城成长最快的板块是哪里？

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时间过得飞快，眼看着2019年马上就要过去一半了。

在过去的这半年里，重庆楼市又发生了许许多多的故事，值得我们去总结和回顾。

比如大渡口、回兴的地价过万了；

比如水土、唐家沱、界石这些卡卡角角也开始逐渐进入我们的视线；

比如很多百万方大盘都迎来了自己的告别季，很快就要收工喝茶了；

又比如一些在之前被大家一贯忽略或轻视的板块，在短短半年时间里，发生了脱胎换骨的变化，像二郞、鹿角、李家沱等等。

而在这些板块中，如果要选择一个在2019年上半年价值成长最快的板块，我想很多人可能会把票投给蔡家。

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如果是在半年前把蔡家这个板块拿出来讨论，可能从大多数人口中蹦出来的都是“偏”、“远”、“不成熟”、“不方便”这样的关键词。

不说那些坡吹沙吹们会不会正眼瞧上一眼，就连很多生活在北区的人都会嫌弃蔡家太偏。

所以一直以来，蔡家在整个北区扮演的都是一个备胎的角色。很多购房者在照母山、礼嘉、中央公园、悦来看了一圈房子发现自己确实买不起之后，只好勉为其难地表示：蔡家也不是不能考虑。

但是从今年上半年开始，蔡家却上演了一出备胎逆袭的好戏。

当照母山开发接近尾声，礼嘉和中央公园的总价门槛越来越高的时候，蔡家从曾经的备胎成功升级为整个大北区楼市的主战场，从曾经的边缘角色一下子站到了舞台的C位，成为主城性价比最高，成长潜力最大的的黑马。

这时我们不禁要问：这一切究竟是怎么发生的？在蔡家华丽转身的背后到底又经历了什么？

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按照以前对板块研究的经验，一个板块从雏形期，到成长期，再到成熟期是必须要经过漫长的发展过程的。

就像从爬行动物进化成哺乳动物，再进化成人类必须经过几十亿年的漫长过程一样。如果今天还在水里游，明天就学会了在地上跑，那只有可能是受外部因素刺激而发生了基因突变。

蔡家在今年上半年的这种角色变化就像是发生了基因突变，上一秒还是一个文弱书生，下一秒就变身绿巨人。现在我们就来分析一下，到底是哪些因素引发了蔡家板块的“基因突变”。

第一个因素是城市距离预期的缩短。

在以前，蔡家板块被购房者诟病最多的问题就是与城市核心区的距离太远。蔡家在大多数人的认知里面还是顶着“北碚”的标签。

但从今年开始，关于蔡家大桥的消息就频频出现在各大媒体上，成为主城关注度最高的交通配套工程之一，因为蔡家大桥的出现不光是改变了蔡家板块的交通条件，更是改变了这个板块的本质属性。

从地图上看，蔡家大桥位于马鞍石大桥和6号线轨道桥之间，是连接蔡家的代家院子立交和礼嘉的礼白路的特大型跨江大桥，向南可以直接连接星光大道北延伸线。

蔡家大桥已于2017年6月开工，目前正处在紧锣密鼓的施工阶段，预计在2021年3月将建成通车。

大桥通车后，将把蔡家到新牌坊距离拉近到10公里左右，而蔡家到未来的礼嘉滨水商圈的距离就更是缩短到5公里之内，打车都不跳字的。

重大交通设施的贯通给一个板块所带来的价值影响是无法估量的。就如同嘉陵江大桥和石板坡长江大桥造就了观音桥和南坪两大商圈，黄花园大桥间接促进了江北嘴CBD的诞生，朝天门大桥成就了弹子石CBD一样。

蔡家板块很快就会从一个人们印象中“偏远”的地方，摇身一变成为一个紧邻城市核心商圈的高价值板块。

而2年后通车的蔡家大桥也会拉平蔡家与礼嘉之间的价值差距，让整个礼嘉商圈，乃至新牌坊区域，都成为蔡家的共享配套。

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第二个因素是土拍带来的利好。

除了蔡家大桥之外，今年3月以来蔡家的几块土地出让也是让这个板块成为全场焦点的因素之一。

在今年上半年，蔡家楼面价最高达到了8570元/平米。

而现在的重庆市场上楼面价在7000以上的楼盘，目前的单价基本都在2万以上。而像舜山府这种档次定位高点的楼盘，单价更是站上了3万。

而目前蔡家各楼盘洋房的建面单价也仅仅在12000-13000左右，高层的建面单价更是只有11000左右。

这样的“地房比”让大家对蔡家未来的价值潜力充满了期待，也让目前蔡家在售的许多楼盘一下子从“大礼照”之后的备选项变成了性价比非常高的必选项。

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第三个因素是蔡家许多的楼盘将在2019年集中交房。

2016年至2017年初，在蔡家的第一波低密度供地潮当中拿地的那些改善型楼盘在今年将迎来集中的接房潮。

蔡家并不缺少刚需原住民，但这一波改善型楼盘的集中接房潮，将彻底改变蔡家的价值属性，让蔡家告别公租房和刚需代言人的角色。

按照板块发展周期的理论，蔡家迎来集中的改善型接房潮也标志着它的发展阶段已经从雏形期进入了发展期。

因为对于这部分有着中高端居住需求客户来讲，他们的消费需求升级需要更高端的配套来与之相匹配。所以这个阶段也是区域成熟最快，各种配套设施密集开业投产的阶段。

从居住的角度来讲，发展期是一个板块从雏形迈向成熟的重要阶段，是板块真正脱胎换骨的阶段；而从投资的角度来看，一个板块的发展期，也往往是这个板块价值上升最快的阶段。

在未来几年，蔡家板块的价值会随着各种配套价值的一一兑现，出现快速的增长。

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除了上面这些利好之外，还有一个非常重要的因素就是蔡家板块个别明星楼盘的表现。

就像一支球队一样，即使整体实力比较平庸，但如果有那么两三个实力超群的球星存在，就完全可以让这支球队的实力提升一个档次。

虽说蔡家的整体热度可能还不及礼嘉和中央公园，但正是由于一些“明星球员”的存在，也让蔡家这支球队实力大增。

而在这些“明星球员”当中，表现得最好的应该是龙湖椿山。

从去年下半年到现在，椿山在一年左右的时间里一共成交了1300多套洋房。相当于每天成交3.6套。这样的成交速度足以让任何一个楼盘的营销总监羡慕。

而在今年1-5月，椿山也是整个北区销售套数第一的洋房楼盘。

我之前讲过，一个楼盘的价值并不仅仅是“土地+房子”一加一等二那么简单。当优秀的地段价值遇到高品质的产品时，物业的价值会成倍增长。

椿山的优势有很多。

比如综合容积率只有1.14，只有“别墅+洋房”两种高端物业形态。这种纯高端的业态组合，就算在一直走高端改善路线的龙湖内部，也是多年未见，具有非常强的不可替代性。

比如椿山的洋房产品是1梯2户，总高只有8层，是真正的洋房，舒适性不是那些10层以上的“洋楼”可以相比的。

比如椿山洋房的最大楼间距甚至可以达到60米，这对于一个总高只有8层楼的纯洋房社区来讲，只能用奢侈来形容。

又比如椿山在户型设计上同样有很多亮点。套内113平米做的4房产品，空间利用非常好；套内122平米做的4房+院馆，南北通透，7.1米的大横厅，13米长的大景观面；套内138平米的端头大户型更是做到了三面采光，270度观景，等等……

如果说，以前的椿山还只是一个以拓荒新区为目的而存在的高档楼盘的话，那么当蔡家已经逆袭成为北区主战场的时候，椿山就已经成为板块内不可多得的高价值物业，可以说是站在了整个区域的价值链顶端。

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量先价后是存在于任何一个市场里的经济规律。

尽管蔡家不管是在成交量上还是在市场关注度上都已经成为北区主力，但在价格上的反应却慢了不止半拍。

哪怕是成交量如此之高，一套龙湖椿山纯洋房的总价却仍然只相当于江对面礼嘉一个普通高层，而单价更是比礼嘉的高层还要便宜几千块钱。

这种逆差显然是不合理的，并且在2021年蔡家大桥通车之后一定会被抹平。看到了这一点，也就等于看到了市场的机会。

可惜的是，这样的窗口期并不会持续很久，因为椿山在今年也迎来了自己的告别季。目前，整个楼盘就还只剩最后十几套洋房了，之后就将彻底告别新房市场。

现在也许就是你以最好的价格上车蔡家高品质楼盘的最好机会，甚至也许是在未来10年内最后的机会。

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