五月房价还在上涨，楼市热潮难以为继的六个判断

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根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，在5月份，100个城市中，67个城市环比上涨，30个城市环比下跌，3个城市与上月持平。

然而，虽然楼市维持了“红五月”的热度，但是与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少2个，其中涨幅在1%以上的城市有12个，较上月减少3个。

从具体的城市房价来看，楼市的冲劲在慢慢降低，已不复“小阳春”的欣欣向荣，房价不会一直涨下去。这么说，基于以下几个判断：

第一，一线城市房价上涨动力偏弱。

细细观察百城价格指数可以发现，目前楼市正在进行分化，新兴城市的房价比一线城市和新一线城市要高，环比增长前五的城市分别是潍坊、南京、济宁、扬州、大连。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为26864元/平方米，环比上涨0.08%，涨幅较上月收窄0.03个百分点。

因此，58安居客房产研究院首席分析师张波预测，今年二季度一线城市的市场交易量仍将好于去年三、四季度，但房价的上涨动力依然偏弱。

第二，三四线城市缺乏必要支撑。我们知道，这一轮三四线城市的狂飙突进，棚改可谓是最大的推手，让不少投资者甘之若饴。然而，今年全国棚改量计划目标缩减51%。而从开工情况来看，各省节奏又大为不同，不乏迟迟没有迹象的省市。

第三，从政策层面来讲，多地加强了对房地产的调控措施。

根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年5月，全国针对房地产的调控措施高达41次；2019年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。这种调控密度，可以说超越以往任何时候，表现了对于维持房地产市场稳定发展的迫切性。

第四，从楼市最主要的支撑因素——人口来看，出现了难以为继的局面。

任泽平有个著名的论断，房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。近日，国务院新闻办公室发布会上发布了2018年中国人口数据。根据数据统计， 2018年我国新生人口出生率为10.94‰，创1962年以来新低。这意味着，人口老龄化将加快到来，楼市人口红利拐点已经出现。

第五，不动产占家庭资产比重过高，购买力结构矛盾凸显。

中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，而美国仅为36%。

这表明，中国家庭财务杠杆上升很明显，有能力继续增配住宅不动产的，很可能已经不属于刚需的范畴。从购买力看，热点城市住宅供求矛盾更多表现为购买力的结构矛盾，想买房的没有能力，有能力的还要继续增配住宅不动产。

第六，房地产不会是经济高质量发展的核心驱动力。

在中美贸易不断发生摩擦和国内加快供给侧改革之际，中国经济需要高质量的发展。但是，历史经验和如日本那样的外国房地产历程都充分表明，房地产市场剧烈波动往往蕴含巨大风险，不可能依靠楼市拉动经济增长。