杭州5宅地吸金81.74亿!新鸥鹏首进封顶+自持连下2城,瓶窑、未来科技城楼面价再创新高
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6月杭州周边区县宅地集中爆发,周二萧山、临安8宗涉宅地块出让火热,累计吸金超113亿,拿地竞争激烈。余杭今日成功出让5宗商住地块,瓶窑时隔1年半再次推地 、临平商住地起价高,受关注高。
今日,杭州余杭区五宗宅块成功出让,揽金81.74亿元,新鸥鹏首进杭州上限价36.15亿摘临平2宗宅地共计266亩,瓶窑地块和未来科技城YH02-I-06-3地块楼面价创新高。
图1:地块位置示意图
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余政储出〔2019〕20号该地块上午9:00开拍,经过56轮竞价,最终,由杭州韵合企业管理有限公司(浙江嘉源贸易)以上限价格161407万元+自持6%竞得该地块,折合楼面价12974元/㎡,溢价率30%。
瓶窑组团近年来发展迅速,未来也将迎来大批利好,发展前景可期。一是交通枢纽的不断完善,建设中的火车西站未来将成为杭州第三大交通枢纽。此外,根据规划,在瓶窑组团PY-04单元东侧,将建造一个预留商务机场。二是规划利好,今年5月10日余杭区政府发布了瓶窑新区的概念,中法航空大学也将落地瓶窑,未来将提升区域价值和配套品质。三是作为良渚文化和良渚古城遗址的核心区,瓶窑也将受益于良渚申遗利好。
相较邻近的良渚板块,瓶窑地产开发仍处于起步阶段,目前板块内仅一个在售项目碧桂园良樾,板块内宅地供应量少,隐形库存为零。瓶窑镇羊山商住地块与碧桂园良樾项目地块属性相似,起价均为10000元/㎡,容积率为1.5。该地块未来规划产品大概率也为低密性的住宅类型,参照碧桂园良樾的售价,叠排毛坯均价为20358元/㎡,未来可承接未来科技城及城西外溢购房需求。目前瓶窑市场仍以刚需为主,潜在客群对低密度改善型住宅接受度不高,且该地块体量较大,未来去化压力不小。
该地块周边基础设施配套正在逐步完善中,三公里范围内有瓶窑镇第一小学,瓶窑镇中心学校,瓶窑第一中学等教育资源。距离最近的商场也是周边唯一的商场为瓶窑广场。地块紧挨良渚国家考古公园,生态环境较好。
地块配建较多,对开发商有一定要求。商业建筑面积占比不大于10%;同时还得配建社区居委会、文化活动站、净菜超市;配建不少于地上住宅建筑总面积5%的公租房。
图2:余政储出〔2019〕20号位置示意图
余政储出〔2019〕23号余政储出〔2019〕24号经过45轮竞价,最终,由西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司(新鸥鹏)以上限价188973万元+自持4%竞得余政储出〔2019〕23号地块,折合楼面价8704元/㎡,溢价率29.9%。
余政储出〔2019〕24号,11:00开始竞价,开拍前已收获12轮自由报价,经过53轮竞价,最终,由西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司(新鸥鹏)以上限价172507万元+自持4%竞得该地块,楼面价8690元/㎡,溢价率29.70%。
临平今日成功出让姊妹商住地,荷禹路与新洲路交汇西北处地块、荷禹路与临平大道交汇西北处地块。地块地段较好,周边生活配套成熟,交通便捷,距离在建地铁9号线绿洲路站仅600米,在步行可达范围内;板块内最大的综合体—万宝城,步行距离在1公里左右;周边教育资源丰富,三公里范围内有临平街道中心幼儿园,临平第三小学,临平第五中学等教育资源。居住氛围浓厚,周边多个高端成熟小区。
荷禹路与新洲路交汇西北处地块、荷禹路与临平大道交汇西北处地块起价较低,均为6700元/㎡,封顶价仅为8710元/㎡,远低于周边项目拿地价。板块内地价最高记录为荣安柳岸闻莺项目,楼面价为13840元/㎡,其次为御山道壹号项目,楼面价13824元/㎡,近该两宗商住地块起价的两倍。目前板块内在售项目均价为1.9万元/㎡,项目建成后存在较大利润空间。
两块商住地的商业占比达到了35%,总体商业体量将不小于14.5万方,对于拿地企业来说既是挑战也是机遇。一方面对于拿地企业的商业操盘运营能力有一定要求,另一方面板块内商业配套并不完善,若能将商业部分打造成高端商业中心,将会成为住宅项目的加分项。
图3:余政储出〔2019〕23号、24号位置示意图
余政储出〔2019〕25号余政储出〔2019〕26号余政储出〔2019〕25号地块,仅3轮竞价,最终由杭州滨筑企业管理有限公司(滨江集团)&杭州星汇商务咨询有限公司(兴耀)以总价166467万元竞得,折合楼面价20121元/㎡,溢价率0.6%。
余政储出〔2019〕26号,13:00开始竞价,经过3轮竞价自由竞价,最终,由杭州翰启置业有限公司(金翰)以128011万元竞得该地块,楼面价20158元/㎡,溢价率0.79%,据了解,本次楼面价创区域新高。
今天出让的杭州未来科技城YH02-I-06-2地块及未来科技城YH02-I-06-3地块为相邻地块,起价即创板块新高。两宗商住用地起价均为20000元/㎡,已超过了目前板块内地价记录保持者——国开东方凤凰台拿地价17185元/㎡;与海伦堡棠锦均价(20972元/㎡)基本持平,面粉价快赶上面包价。
由于该地块起价高,若以底价成交,则项目价格与国开东方凤凰台处于同一梯队;若溢价甚至封顶成交,则地块拥有板块定价权。地价奇高的原因可能为两方面。一是地块位置较好,位于菜鸟总部附近,教育资源丰富,周边商业配套也较为完善;二是板块内房价有所提高,国开东方凤凰台成交均价直逼3万元/㎡。
但总体来说,两宗商住地地价还是偏高,后期去化压力大,盈利难度大。即便是国开东方凤凰台均价近3万元/㎡,但是实际去化并不好。
两宗商住地块商业建筑面积均不大于地上总计容建筑面积的10%,均要求住宅建筑全部实行全装修和成品交付。
图4:余政储出〔2019〕25号、26号位置示意图
土地情报·
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