北区商圈核心的轨道房，只卖11000！啥情况？

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前两天，一个朋友问了我一个问题，为什么有些核心区的二手房房价拼不过偏远新区的房价！

事情是这样的，他住在珠江华轩，因为上班在渝北，最近想把房子卖了去中央公园换一套离单位近的房子住。

但是当他去中介挂房子的时候发现，珠江华轩的房子竟然只能卖到建面12000多一平。要知道，附近石油路万科锦程的二手房都卖到2万了。

珠江华轩是位于渝中和九龙坡交界的位置，妥妥的核心区的房子。

然后小区离轨道一号线石桥铺站和歇台子站也都很近，离时代天街也不远。而本身小区内部的环境也还不错。

地段核心，配套成熟，但珠江华轩的房价却仅仅是蔡家普通高层的水平，这的确让人费解！

当我去研究这个现象的时候，还发现，像这种情况的小区并不是个例。

比如位于新牌坊的加州城市花园（不是90年代的加州花园，而是新一些的加州城市花园），楼下就是新光天地和3号线嘉州路站，对面就是市人大、市政协、高级人民法院、人民银行等市级机关单位。

商圈+轨道+行政，再加上小区比较大，绿化和环境还算不错，建筑外观看上去也并不旧，妥妥的高价值商圈轨道物业。

但是现在，这个小区的二手房却只能卖到建面11000元/平米。要知道，离商圈和轨道都更远的长安锦绣城能卖到17000，而仅仅一街之隔的中渝山顶道能卖到18000。

这个价格悬殊简直不要太大！

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要说是核心区的老破旧，没电梯，没物业，说不定哪天都要拆迁的那种外立面看起来都烂得不成样子的房子，价格相差悬殊也就罢了。

但这些房子，大部分都建于2000年以后，房龄不超过20年，大多都是才15年左右，而且都还是电梯房，也有自己的物业，外立面看起来也还不错，有的小区环境也很好。

这些小区还有一个特点，就是地段都是位于主城核心区域，配套成熟，交通出行十分方便，近轨道，近商圈，但是为什么这类小区二手房就是卖不起价呢？

我仔细分析对比了一下这些小区和周边二手房价格高的小区的一些区别，发现可能有下面几个原因：

1、重庆人有新房癌。

重庆的新房供应量很大，每年差不多有2000万方左右的天量商品房供应，新房的选择太多，所以大多数人更喜欢买新房，再不济也是那种刚解禁的年限2、3年的次新房，这可能是造成这类二手房价格上不去的原因之一。

2、贷款政策不友好。

虽然房子看起来还是比较新，但许多银行对于房龄大的房子评估价非常低，导致可贷金额少，首付门槛高。

而且有的银行对房龄超过15年的房子是拒绝贷款的。即使可以贷款，其贷款年限也不超过土地使用年限，导致可贷的年限缩短。

3、总价天花板限制。

比如加州城市花园的房子，虽然单价比较低，但是由于面积大，一般都在170、180平左右，一套房子总价都在200万上下了。再加上银行评估价低，贷款金额少的因素，首付门槛起码都在100万以上了。

有这个钱，很多购房者宁可去买新房。

4、居住氛围下降。

由于这些房子地段都不错，不是靠近商圈有足够多的人气，就是离轨道近，交通方便，因此越来越多的房子被业主租出去当成了商业用房，成了许多小公司的办公室。这就导致进出的人员复杂，小区的品质下降。

正是由于这些原因，很多地段好配套好的核心区二手房价格却很低，价格比不过新房和次新房。

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那么，这类型的房子到底能不能买？毕竟价格低得诱人啊。

我们认为，这类房子是肯定可以入手的。理由有四：

1、核心区的土地越来越稀缺

这些楼盘都占据了城市的核心地段，毕竟城市核心的地是越来越少，越来越稀缺的。

根据今年上半年的土地成交数据就可以看出来，主城核心区的供地在持续减少。

今年1-6月环线以内的核心区成交土地建筑面积仅有21万方，占比仅为2.2%。而内环以内的区域成交土地建筑面积84万方，占比仅为8.9%，不足十分之一。

现在核心区的价值尚未完全显现出来，但随着时间的推移，核心区的价值和稀缺性会越来越明显。

2、配套齐全，自住投资均可

这些小区大多交通方便，配套完善。对于自主来说，生活更加便利；对于投资来说，因为地段好，配套完善，因此再次出手，也不用担心没人接盘，受众面还是比较大的。

3、单价基数低

单价基数低，意味着房价有更大的上涨空间。

现在1万左右的单价，要想涨到2万，其实在短时间内是比较好实现的。但如果现在你去买一套2万多甚至上3万的房子，你很难指望在短时间内可以上涨到5-6万。

以重庆当前的购买力，你到哪去找人接盘？

4、没有下跌空间

从投资的角度来讲，风险控制是第一位的。

如果在几种选择当中，你无法确定选哪种最好，那就选便宜的那一个。因为这样的价格至少没有多少下跌的空间。

才1万左右的单价，你还指望它跌到哪去？

那现在重庆市面上，有哪些楼盘也是属于这种类型呢？

珠江华轩

建筑年代：2004年左右

价格：12000元/平米左右

珠江华轩位于渝州路彩电中心对面，一共有15栋，小区环境还可以，对面就是石桥广场商业，还靠近石桥铺商圈，去大坪时代天街也很方便，只有3公里左右，十分钟就能到达。出行有多条公交线路以及轨道1号线石桥铺站和歇台子站。

加州城市花园

建筑年代：2004年左右

价格：11000元/平米左右

这个盘位于新牌坊嘉州路，重庆市人大、市政协的对面，下楼就是轨道3号线嘉州路站，购物有楼下的新光天地，配套是非常好，典型的轨道和商场双上盖物业，只是房龄稍微长了点，户型基本是大户型。

东方港湾

建筑年代：2005年左右

价格：11000元/平米左右

位于大石坝的东方港湾，是一个有20栋楼的小区，位于石门大桥北桥头，就位于北滨路旁，江对岸是沙坪坝，也是不可多得的江景房。出门公交车线路众多，距离轨道5号线大石坝站也不远。

南方上格林

建筑年代：2005年左右

价格：13000元/平米左右

这个小区位于黄花园大桥北桥头，紧挨着江北嘴CBD，不论是逛下江北嘴中央公园还是去国金中心购物，走路几分钟就能到。而且小区本身绿化很好，距离轨道6号线江北城站很近。由于组团不同，可能建筑年限也有所不同。

海棠晓月怡景天域

建筑年代：2006年左右

价格：13000元/平米左右

海棠晓月也是重庆比较早的一个百万方大盘了，坐落于南滨路上，妥妥的江景房，坐拥南滨路一线江景。吃完晚饭，去南滨路走走，吹吹江风都是极好的！海棠晓月最早的组团建筑年代可能有点旧了，但也有的组团建成于2006年左右，小区里面的环境还是很好的。

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