贵阳楼市怎么样？这三点原因是关键,未来大数据能否破局？

最近有个调侃的说法，称贵阳为小香港，从某种角度而言，这也贴切的形容贵阳近几年的飞速发展。

贵阳地处西南地带，素有小春城之称，目前常住人口约为500万，按2/3人为一户的标准划分，贵阳目前常住人口约在200万户左右。2017年贵阳流入人口约10万左右，2018年贵阳流入人口约8万左右。

贵阳的楼市近几年的发展确实只能用飞速来形容，规划居住人口为四十万的花果园和规划居住人口为十余万的未来方舟暂且不去说，就以近几年观山湖区目前较热的在售楼盘为例来看一看。

（以上楼盘规划户数为大约数，排名不分先后，数据来源于房天下，腾讯房产等各大知名房产网站）

再加上其他一些未统计的楼盘，观山湖近几年修建的房屋其数值估计超过了十万户。

同样火热的不仅仅是观山湖区，花溪区，白云区比之观山湖区亦不逊色太多，南明区、云岩区，乌当区，双龙新区虽然要少一些，但也仅仅是相对观山湖、花溪和白云而言，也就是说整个贵阳市近几年规划建设的房产保守估计应该不会少于三十万套，不包括周边的清镇，贵安新区等。

那么，贵阳市前些年建设的房产又有多少呢，初步估计应该不会少于四、五十万套以上，甚至更多

（毕竟贵阳是个盛产大盘的地方，别的不说，光是花果园加未来方舟这两个楼盘就可以贡献近二十万套，其他同样体量的大盘虽然不多，但稍微小这些的也并不算少，再加上观山湖前期的建设和其他地区的楼盘，总数据应该不会太低，当然，这也是未经严格认证的数据，不保证其的真实性，需要了解具体真实数据的朋友请自行了解计算）

而未来五年，贵阳市的新入市房产估计不会少于一、二十万套，具体需视情况而定，毕竟未来还有那些楼盘上市谁也不知道，但肯定会继续开发的，所以去掉上述楼盘等一些已经售卖的房产，未来五年内贵阳入市的新房总数估计约为二十万至三十万套左右，房屋存量应该较为充足。

总的来说，以目前的情况来看，贵阳未来的发展前景还是值得令人期待。无论是正在修建的地铁等交通路网还是房产市场建设的新型居住社区，比之十年前确实是多了许多新型都市的影子。

那么，贵阳市的发展又会对贵阳的房地产市场带来多大的红利呢，个人认为，贵阳房地产市场能享受到城市发展的红利肯定有，但短期之内只怕也并不像想象中的那样巨大。

毕竟人们对一个城市发展前景的看法，其观察角度是以十年，二十年为计量单位的，也就是说人们观察一个城市时，判断一个城市发展的好坏至少是以十年，二十年为时间纬度的，这种观测角度虽然也适用于楼市，但却不适用于具体的楼盘，因为时间计算的纬度不同。

对一个城市而言，十年二十年有比较大的变化就已经是很不错的发展了，而一两年甚至三五年，这个时间就太短了；但对开发商而言，一两年、三五年才是一个中小型楼盘的正常的开发周期，一二十年，那是在开玩笑，对购房者而言同样如此，需要十年、二十年才能发展好的楼盘，在居住选择上绝对算不上是好的首选，即使选择，更多的可能，可能也是为了投资而已。

而投资，在目前中央对房住不炒定调的情况下，在房产税之剑高悬的震慑中，敢于投资房地产的都是梁山好汉，房产税是会在年底出台，还是在2020年出台，或是更晚，不知道，房产税的实施又会对我们国家的房产市场带来怎样的冲击，不知道。

但可以猜测的是，较大的概率是对炒房客不友好的，再加上中美贸易摩擦的不确定性，其是否会对我国的房地产市场造成影响，这些都是未知数。并且目前贵阳楼市的房产价格也不能说便宜，其投资的风险远大于收益的可能，所以房产投资力度应该是相对不足的。

那么，目前贵阳楼市的价格到底高不高呢，以观山湖区为例，一万一、二的高层均价，对于贵阳市中高等收入人群而已，其实也还算是咬咬牙勉强能够接受的，但也只是勉强能够接受而已，无论是投资或是改善性居住，其吸引力均不算大。

毕竟贵阳市房价的高涨也就在两三年的时间，一百三五十万的房产，就大众的接受度而言，可能还需要更长的时间，目前购买观山湖区住房的，更多的可能还是需要在观山湖工作的刚需类人群。

但就事实而言，贵阳市的刚需人群或许并不足以消化整个贵阳市的房产市场。

01

总人口限制了楼市消化能力

贵阳市的总人口数量在一定程度上制约了民众对楼市的消化能力。就城市的总体发展而言，我们能看到的更多的是好的方面，看见贵阳整个城市日新月异的发展，看见一个新兴现代化都市的贵阳正在取代旧的贵阳，这些都是值得我们称赞的。

同时从发展的角度来说，观山湖区作为贵阳的一个新区，其规划容纳数十万户，五、六十万以上的人口可以说并没有任何出格的地方。

而目前双龙新区、白云区、花溪区以及两城区和乌当区，这些区域加快进行新老房产的交替从城市的整体发展而言同样也是件值得称道的好事，十来年左右的时间对于一个城市而言也并不能算是拔苗助长。

但在现实中依然存在问题，毕竟二百万户居民要在十年左右的时间内消化贵阳市八、九十万甚至上百万套的房产，并不是件容易的事，人口相对不足与城市飞速发展之间的矛盾，这是贵阳楼市的第一个硬伤；

02

剩余刚需消费能力不足

贵阳市中产阶级以上的刚需人群也许并没有开发商理想中的多，以目前一百二十平，报价一百三五十万的房产总金额而言，有能力在目前接受这个价格的群体大多都已经在两三年前房价上涨之前就已经购置过新房，能剩下的并不太多。

即使是面临棚改的拆迁户，大多也同样如此，有足够消费能力的大多都在两三年前房价上涨之前就已经购置过房产，而消费能力不足的，即使是拆迁恐怕也依然可能不太会去选择此类房产，而更多的会是考虑花果园或周边房价更低的地方。

并且，还有一些即使能够接受这个的刚需可能也依然有一些在保持观望状态，对普通人群而言，一百多万的事总要考虑清楚。而一百五十万以上的房产，竞争力可能会更弱，毕竟在两三年前，这样的价格，再加一点点，在贵阳市差不多已经可以买到位置还算不错的小别墅了，或是在两城区的市中心最好的区域购置房产。

所以短期之内整个贵阳市能够接受百万以上房产的刚需事实上应该是不足的，三、五万户或七、八万户也许能够找得到，但对比两百万户左右的总人口和前几年消化的房产，更多的数量恐怕是不太容易找出来的；

03

居住环境不够成熟也是限制贵阳市新兴房产市场的一大阻碍因素。

依然以均价最高的观山湖区为例，不知道大家有没有去逛过观山湖，即使是在五六月的傍晚七八点钟，整个观山湖区除了几个比较老的楼盘和一些中心区域的人气略显一些，其他地方走过去，看见的可能全是高楼大厦，而街上的行人却寥寥无几，无论是人气还是商业都依然有所欠缺，对比两城区来说，宜居度依然不够。

（感兴趣的可以去实地逛一逛，离开世纪城，离开一些最核心的地带，或许会给你不一样的感慨）

个人认为，未来贵阳的房地产破局的关键还是在于大数据产业，希望贵阳能够依托大数据产业的带动力量，如果贵阳的大数据产业能够吸引到足够多的企业落户贵阳，让新产业和新企业带来了足够多的高收入人群落户贵阳，贵阳房产市场增加了足够多购买力的刚需人群进入贵阳，那贵阳市的房地产产业还是有盼头的。

否则未来短期几年之内的贵阳的房产市场，无论是对房产商还是刚需而言，日子恐怕都会有些难过。

（以上内容仅代表个人视角和个人观点，不代表事实一定如此，请大家自行判断实际情况，切勿盲从。）

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