成都严控下,稳字当先,供需平衡,理智”分流 ｜ 市场半年报

在刚刚过去的6月，中指研究院发布了《2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，对全国298个地级以上城市开发投资吸引力进行了系统评价后，成都较去年跃升两名，赫然位列百强城市第八位。

图：2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强

资料来源：中指研究院测算

作为首批国家中心城市之一、成渝城市群核心城市，成都经济发展快速、产业活力充足、人口持续流入，成都的城市发展潜力不可小觑。然而回顾2019年上半年的成都房地产市场，“理智”与“疯狂”两种截然不同的感知却同时存在。

政策持续高压，“一城一策”稳步推进，稳预期稳房价

自2017年成都进入“限购、限贷、限价、限售、限商”五限时代，成都的调控政策便一直以“紧”为主基调，搭配土拍“熔断”、“竞配建”、“竞自持”等花式玩法，可以看到成都对“房住不炒”的贯彻决心。2018年初，成都开始正式实施“摇号”政策，“5.15”限购升级更是使得成都成为全国限制政策最为复杂的城市之一。

进入2019年以后，“一城一策”的具体方案逐步落实，随着城市房地产市场的波动，细部政策不断出台。1月底，公积金“认房又认贷”；3月末，最新供地计划出台，增大供应保证房价稳定；6月中，购房按揭利率上浮……

图：2019年上半年成都重大政策回顾

资料来源：中指研究院

在围绕“房住不炒”定位的政策制定和执行上，成都决心坚定，“稳地价、稳房价、稳预期”，在明确的政策指导下，成都2019年上半年的市场数据，似乎体现出了应有的“理智”。

商品住宅供需双降，供求结构平衡

高压政策下，投资性需求受到极大压制，自住需求或多或少也由于户口、社保等因素一定程度减缓了释放的节奏。自2017年起，成都上半年的商品房成交量都呈现出同步下降的特征，2019年上半年成都全市商品住宅共成交1020.78万㎡，同比下降14.3%；中心城区共成交739.43万㎡，同比下降10.6%。

图：大成都及中心城区商品住宅半年度成交情况

资料来源：中指研究院

从月度成交数据上，更能体现成都商品住宅市场的“理智”。从全国市场来看，传统的“金三银四”两月，一二线城市普遍出现了“小阳春”行情，而成都的月度成交量却仅仅出现了小幅的波动，并且这种平稳的态势一直延续到了6月。

一般来说，商品住宅的成交量与供应量会呈现出正相关的关系，市场的大量供应也会一定程度刺激市场的成交。而从半年度的商品住宅销供比来看，大成都0.98，中心城区1.00，可以说是达到了平衡。这个数据似乎说明了，成都商品住宅市场的“理智”表现，是受制于供应不足。但如果我们把数据剖析到月度，我们会发现，进入2018年9月，企业迫于年度业绩压力，大幅增加了供货，这部分供货一方面确实推高了2018年第四季度的成交量，但另一方面，仍有不少余货进入了2019年的市场。并且，自2019年2月开始，供应量以环比50%左右的速度迅速增加，但对成交市场的影响却微乎其微。截止2019年6月底，大成都及中心城区的商品住宅出清周期都攀升至了13个月，为2017年以来的最高水平，这一数据说明了，“供应不足”似乎并不能完全概括成都市场如此平淡的原因。

图：大成都及中心城区商品住宅半年度供应情况

资料来源：中指研究院

图：大成都及中心城区商品住宅库存及出清周期

资料来源：中指研究院

备注：以上图表所有数据均为备案口径

产品错配下需求的“理智”分流

如果我们把目光移向二手房市场，则会发现成都的二手房市场在2019年表现火热。2018年下半年，二手房市场表现平淡，月度成交套数维持在6000-7000套，基本是新房成交套数的一半以下，而2019年2月以后，在新房市场表现平淡的情况下，二手房成交套数迅速攀升，2019年3月，二手房成交套数与新房成交套数的比例达到了82.9%，4月、5月更高达94.0%。经过两年多的调控，二手房与新房均价的剪刀差已经逐步抹平，在2019年上半年更没有出现过于巨大的价格波动，因此，新房与二手房表现差异，恐怕不是源于价格。

图：大成都新房及二手房成交套数月度变化

资料来源：中指研究院

那么问题出在哪呢？我们从户型比例上，找到了一些答案。

图：2018年及2019年上半年成都新房市场供应面积段套数占比

资料来源：中指研究院

从供应端来看，户型结构的改善化趋势愈发明显。80㎡以下的刚需户型占比由9.4%下降至4.2%，100㎡以下则由2018年的34.4%下降至23.4%；120㎡以上户型占比则由2018年的33.5%升至44.1%。

图：2019年上半年住宅市场各面积段供需套数占比

资料来源：中指研究院

从2019年上半年的住宅供需情况来看，100㎡以下及120-160㎡面积段均存在明显的供需不平衡。80㎡以下户型成交套数占比为供应套数占比的两倍，80-100㎡成交占比高于供应占比2.8个百分点；120-160㎡改善户型供应占比则高于成交占比4.8个百分点。100-120㎡及160㎡以上户型供需相对平衡。据不完全统计，2019年上半年，成都新房套均面积要比二手房套均面积高处近30平米。

成都产业发展迅速，人口快速增长，尤其是2017年人才新政公布以来，落户的“蓉漂”已超过27.5万人，而这部分“蓉漂”多为大学本科毕业的年轻人，正处于刚需购房的生命周期，而新房市场上刚需产品供应的不足，使得刚需购房需求流向了二手房市场。除了这部分外来的蓉漂，成都本地人口的自然增长、人群年龄的自然更迭，都将产生源源不断的刚需产品购买需求，在中心城区“降容”的大背景之下，城市核心区域对于刚需类产品的供应必将愈发稀少。

而另一方面，“供不应求”的状况在局部区域确实存在，特别是在一圈层，除了金牛区以外，销供比都在1.0以上，而三圈层的销供比则普遍偏低。从成都各区域上半年的供需数据上不难看出，购房者的购买动作愈发理性，对于成都区域价值的认知愈发客观，供需数据的变化，正好折射出了各区域的区域价值、规划能级、以及规划兑现力度。

图：各区域商品住宅成交量及同比变化

资料来源：中指研究院

图：各区域商品住宅供应量及销供比

资料来源：中指研究院

由产品结构变化带动的价格上涨

2019年上半年，成都商品住宅均价达到了11265元/平米，中心城区达到了12736元/平米，在“限价”政策仍未放开的背景之下，成都商品住宅价格保持了应有的理智。中心城区“降容”，商品住宅的产品定位由刚需向刚改及改善偏移，中高端及精装楼盘占比明显升高，特别是一圈层众多的高端项目开盘，一定程度带动了价格的合理上涨。

图：成都商品住宅成交价格走势

资料来源：中指研究院

图：各区域商品住宅成交均价

资料来源：中指研究院

折射了政策的“理智”

在平和的新房市场供需数据的另一面，是购房客群对城市核心区域项目的“疯狂”追捧，在2019年上半年的热销项目中，不乏中签率低于10%的优质楼盘。

图：2019成都上半年整体中签率最低TOP10

资料来源：成都房协

最集中的体现就是两个万人摇号的楼盘：仁恒滨河湾和华润置地悦玺，优质的区位条件，极佳的产品及服务固然是项目引起万人追捧的“硬实力”，由“限价”政策引起的新房二手房近万的价格剪刀差更起到了推波助澜的作用。持续两年多的政策高压，确实在不断抹平新房与二手房的差价，但城市在发展，区域在成熟，核心板块的价值不断提升，也带来了区域二手房价格的稳步而理性的提升。仁恒滨河湾首次开盘是2012年，价格为1.7万元/平米，当时便已是成都高端城市大平层的标杆性产品，时隔七年以后二期推出，备案价格2万元/平米，这个价格已经远低于同一项目二手房的价格。无论各方怎么评价这个备案价格，事件的另一面，折射出的是政府对于稳定房地产市场坚定的决心，毕竟该项目拿地时期的地价也远低于近年的土地价格，保证市场价格的稳定，同时给予企业合理的利润空间，成都政府作出了姿态。

折射了企业投资逻辑的“理智”

图：2019年上半年成都热点地块拍卖情况

资料来源：中指研究院

回顾2019年上半年的成都土拍市场，可以用“好戏连台”来形容，上半年成都招拍挂土地市场诞生了12宗成交楼面价破万的涉宅用地，其中8宗位于成都一圈层，4宗位于双流区的地块也处于成都“南拓”发展的核心区域。

从去年下半年开始，房企战线回收，对三四线城市的投资愈发谨慎，而一线城市供应有限，二线城市便成为加码的重要战场；另一方面，去年底融资环境改善，房企资金面较为宽松，因此，各大房企开始重仓二线城市。

正是“11+2”中心城区优质地块的供应引得房企频繁“刷脸”土拍现场，外来房企也争相“打卡”进入成都市场。除了深耕成都的开发企业之外，禹洲、正荣、越秀、德信、金辉、荔园、中骏、大发等诸多新面孔也表现活跃，中心城区“僧多粥少”的现象仍然比较严重。在成都核心区域囤地补仓成为不少房企现阶段的重点课题，而禹洲地产楼面价18400元/㎡的拿地动作，更被业内解读出了“首次试水与城市占位“的战略性目的。中心城区土地市场的持续火热，也助推住宅用地溢价率持续上升，截止2019年6月，住宅用地平均溢价率已达38.88%，为2018年以来最高值。

图：住宅用地、商办用地成交楼面价及溢价率

资料来源：中指研究院

在核心区域土拍市场愈发白热化的另一面，是大成都土地供需的下滑。

图：大成都半年度土地供需情况

资料来源：中指研究院

2019年上半年，成都推出涉宅用地91宗，约496.8万平方米，同比上升0.6%，成交涉宅用地75宗，约415.8万平方米，同比下降4.3%。推出商办用地53宗，约226.4万平方米，同比下降32.5%。；成交商办用地43宗，约221.2万平方米，同比下降26.0%。

图：大成都分圈层半年度土地供需情况（住宅+商办用地）

资料来源：中指研究院

分圈层来看，一圈层推出住宅及商办用地112.2万㎡，同比增加25.8%；成交110.5万㎡，同比增加100.5%。二圈层推出住宅及商办用地262.1万㎡，同比下降22.5%；成交110.5万㎡，同比下降22.8%。三圈层推出住宅及商办用地251.0万㎡，同比下降27.8%；成交359.2万㎡，同比下降36.1%。一圈层推出土地面积占比由2018年上半年11.5%上升至17.9%；成交土地面积由6.0%上升至15.8%。

2019年，成都土地市场的区域分化愈加明显，核心区域固然成为争抢的热点区域，房企对于三圈层的投资态度，却显得愈发的冷静。2017、2018年是房企围猎三圈层的高峰期，保利、恒大、碧桂园、人居、新城、美的、金科、中铁、城投、交投等众多房企都在三圈层集中布局，进入2019年以后，三圈层各区域的新进品牌房企数量基本只有一到两家。

理智的思考几个问题

▌刚需客群住房需求如何解决？

2017年4月，成都“东进、南拓、西控、北改、中优”城市发展战略“十字方针提出”，明确“中优”区域“优化中心城区功能、降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度”。

2017年7月，成都“中优”规划优化方案出炉，对于“11+2”中心城区的开发强度做出了明确规定，核心区住宅最高容积率2.5，一般区域2.0。

图：成都市“中优”规划优化方案

资料来源：成都市规划局

在“中优”规划优化方案的指导之下，近两年中心城区的住宅用地容积率有了明显下调，这种下调对于产品结构的影响立竿见影，从前文提到的成都新房市场面积段占比的变化便可知道，中心城区的新房市场必将持续的向着“改善化”迈进，未来中心城区的刚需产品恐怕还会进一步的萎缩，加之中心城区土地愈发稀缺，城市价值愈发成熟，价格也会成为天然屏障，把刚需客群拦于门外。在这个城市发展的逻辑之下，刚需客群想在新房市场满足居住需求，恐怕只能把目光挪向外围的区域。

另一方面，十几年前，成都还经历过一个“高密城市”概念主导的发展阶段，当时诞生了大量的纯刚需、甚至极致刚需项目，这些刚需产品如今都活跃在成都的二手房市场以及租赁市场上，让年轻人在二手房市场和租赁市场解决阶段性居住问题，可能也是成都政府愿意看到的。

▌2019下半年土地供应是否紧张？

2019年3月26日，成都市规划和自然资源局相关领导谈到2019年成都经营性用地供应计划，表示：“2019年成都经营性用地供应计划总量约21700亩，同比增长33%。”

图：2019年成都经营性用地供应计划

在最新的供地计划中，新增单列成都东进区域，该区域今年供应计划3400亩，占计划总量15%，如果不考虑东进的增量3400亩，供地计划是18300亩，实际供地增幅为14%。

▌那么上半年成都供应了多少土地呢？

2019年上半年，成都供应住宅+商办用地共10848亩，整体供应计划的50.0%，若除开东进区域，占比为59.3%，其中供应住宅用地7452亩，占商品住宅类用地供应计划的57.3%。如果从这个数据对比来看的话，2019年下半年成都的土地供应无疑将缩紧。

但如果我们回顾一下2018年的土地供应情况，会发现情况可能没有这么糟糕。

2018年成都市计划供应经营性建设用地16300亩，实际供应24400亩，超额供应了49.7%。而从成都市历年的土地供应节奏来看，下半年的土地供应量一般都是要超过上半年的。

随着房企投资逻辑进一步倾向于中心城区、购房者更加理性的看待成都区域板块的发展情况，加大中心城区的土地供应，是政府、企业、购房者都愿意看到的事情。

理智的政策导向、理智的房企投资战略、理智的购房客群，造就了成都2019年上半年看似平淡无奇，实则亮点不断的房地产市场。随着成都城市价值的不断提升，区域发展的不断分化，未来，我们看待和分析成都的视角只能更加的下沉和多样。而成都的活力，也必将吸引更多的开发商、更多消费者聚集。

作为一篇盘点性质的文章，最后，我们还是来关注几个半年度排行榜情况。

2019年上半年成都商品住宅成交面积TOP10企业

资料来源：中指研究院

2019年上半年成都商品住宅成交金额TOP10企业

资料来源：中指研究院

2019年上半年成都全市商品住宅成交面积TOP10项目

资料来源：中指研究院

2019年上半年成都全市商品住宅成交金额TOP10项目

资料来源：中指研究院

2019年上半年成都拿地面积TOP10企业（住宅及商办用地）

资料来源：中指研究院

2019年上半年成都拿地金额TOP10企业（住宅及商办用地）

资料来源：中指研究院

2019年上半年成都土地成交总价TOP10（住宅及商办用地）

资料来源：中指研究院