连续三脚刹车,下半年宁波楼市涨不动了？

问：影响房价最重要的因素是什么？

答：政策。

问：什么政策影响最大？

答：金融政策。

问：哪方面的金融政策最关键？

答：开发商融资政策。

如果上面三个问题都答对了，恭喜你房价涨跌的基本原理你已经了解了。

最近还有不少人问我，老司机某楼盘值不值得投资啊，要不要去抢啊？我总是很有耐心的重复着下面这段车轱辘话：

投资要放眼长远，不要在乎短期涨跌。如果你能够忍受2、3年不赚钱，或者亏一点点，没什么好担心的。长远看肯定是涨的。

事实上我并不是一个有耐心的人，特别是面对一些简单粗暴的问题的时候。但“付费问答”收了人家的钱，服务态度总要好一点。

你们不让老司机给开发商打广告啊。很多人都说，一旦收了开发商的钱，立场就不公正了。

其实老司机收了开发商的钱，立场也是公正的，只是你们不相信。

不要老司机接开发商的广告，又不愿意帮我转发或点赞；既没有物质支持，也不给精神鼓励，你是打算用身体支持吗？

我刚好缺一个免费的美女助理，欢迎报名。大长腿优先。

扯远了，说正事，最近有三个方面的金融政策跟宁波楼市有关。

银保监会约谈信托公司，加强房地产信托领域风险防控。

这事得从份银保监会的23号文说起。5月17日银保监会发了一份通知，警示了房地产融资的风险；此后在6月13日的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清再次重话警告房地产融资；7月6日，银保监会约谈十余家信托公司，要求控制房地产信托风险。

公开约谈算是比较严厉的，不严厉一般都不会公开。

有消息说，一些信托公司今年房产信托额度，不能超过6月底的规模，意味着下半年这事不能干了。

紧箍咒越收越紧。

但这事真的很严重吗？其实也不怎么严重，因为信托融资在整个开发商融资的比例，不到10%。

开发商融资最倚重的还是发债，不少公司发债融资占比都在40%以上。

开发商融资用来干什么？

第一是还债。大家都在说今年是房企还债高峰年，全年约有4000亿债务要还，明年更多，有5200亿。

第二是买地。很多人都在讨论为什么上半年土地市场辣么火，地王频出，是不是大家对楼市上涨进一步看好，对宁波发展前景看好。

都是扯淡，真实的原因只有一个，开发商借到钱了。

开发商有了钱，每块地他都想去拍，就像你有了钱，每个美女你都想去追。

房地产信托收紧，是开发贷收紧后的第二步，下一步债券市场会不会收紧，不知道。当然收紧也不会太紧，太紧大家都玩完了。

只能判断出，下半年房企融资这块，不大可能放松。开发商一旦钱紧，地价就上不去了，地价一上不去，房价就上不去了。

所以呢，有地抓紧卖，赶快卖，三季度应该还会有个好价钱，四季度就难说了。

宁波银保监会开出35张罚单，10家银行按揭业务受罚。

以前，大家没觉得宁波银保监会有什么存在感，7月4日这天，这家监管机构一口气开出35张罚单，涉及宁波10家银行，全部罚款金额1092万元。

这抵得上交警贴72800次违停。

被处罚的理由是房地产按揭贷款管理不规范，涉房业务违规，房地产授信管理不审慎等。

也就是说，宁波许多银行以前在涉房贷款这一块，太松了。

涉房贷款受益人最集中的是谁？炒房客。他们习惯使用多套房产循环抵押、首付贷、民间借贷付首付等手段，高杠杆运作。

现在银行在审查贷款资质审核与还款能力方面，只要征信没问题，基本就是走过场。

我们有30%首付，房价又在上涨，房贷看上去没任何风险。

鬼知道这30%首付，有多少是没加杠杆的。

银保监会批发罚单，其实是一种警告，在房贷方面悠着点。上面在喊“房住不炒”，下面的银行却在给炒房客送子弹，这是政治不正确。

所以罚款是必须的。挨罚之后，宁波各银行马上就有了行动。

四大行调升首套房贷利率，10%上浮成主流。

去年底，我们预期房贷利率将逐步下调，果然从上浮15%逐步下调到了上浮5%；今年初，老司机断言上半年可能会见到基准利率，但却等来了上浮10%。

紫霞说，我猜中了开头，却猜不到这结局。

以前，判断一项政策的时效，是以年计的，政策出来至少会持续1年。现在，政策的持续是以半年计的，政策半年后就可能转向了。

去年5、6月份政策收紧，年底开始放松，今年5、6月份再次收紧，年底会不会再次放松？

不少人都说会。

政策规律都被你们摸透了，老司机以后怎么活。

房贷利率上调本质上是加大了购房者支出，相当于房子涨价了，只是这个涨价房东得不到收益，都被银行收走了。

增大了交易成本，交易量一定会受影响。

房贷利率上调对于首套房置业者非常不友好，这类人群购房压力大，很多都是六个钱包凑首付，上浮的利率，对于他们的生活有切实的影响。

老司机一直说刚需等不起，就是这个道理。

对于炒房客来说，利率提高也会增加成本，而且利率越高，交易越清淡，房价上涨越难。所以，利率的提高，对于炒房的抑制作用是加倍的。

如果真的要抑制炒房，应该大幅提高三套（含）以上的房贷利率，或者完全停贷。

三套房的标准，应该是以家庭为单位，认房不认贷。全国不动产信息联网早就实现了，什么时候用起来，这是个问题。

今年金融政策的收紧，不如去年严厉，但下半年支持地价、房价继续上涨的政策基础已经不存在了。当然房价仍有可能惯性上涨，特别是二手房，新交付的炒房客，每个都想狠赚一笔。

祈祷年底再放松吧。

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