深度丨有人抛售,有人捡漏：高溢价成商业地产追逐动力

日前，太古地产、大悦城纷纷出售旗下商业项目股权，与此同时，一早便摆出全身而退姿态的李嘉诚也正式出售其在上海持有的最后一个商业地产项目。

与之形成鲜明对比的是，自2018年开始，全球资本便表现出对国内商业地产的浓厚兴趣，购置资金规模达到了创纪录的90亿美元，其中，黑石集团和新加坡开发商凯德置地一举成为最大的两个买家。2019年，中国商业地产的舞台上，仍然不乏外资阔绰出手大举买入的潇洒身影，外资在中国商业地产投资市场越来越活跃，已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示：“近期，国外保险、退休基金、主权财富基金、开发商等长期投资者通过投资地产私募基金或者直投的方式纷纷加快了在国内收购物业的步伐，证实全球资本视增配中国商业地产为长期战略而非一时热点。”

如此泾渭分明的投资态度难免让外界产生困惑，中国商业地产为何备受全球瞩目？商业地产项目究竟是否值得投资？

商业地产投资市场动作频频

5月20日，北京产权交易所披露，大悦城控股拟转让北京中粮万科50%股权剥离商业地产，隔天，老牌港资房企太古控股发布公告称，附属公司太古地产以23.75亿港元出售香港北角楼高26层的商业大厦50%权益。

无独有偶，一向被视为投资风向标的“李超人”也有新动作，这一次，他将出售上海普陀区的“高尚领域”综合体项目，据了解，本次交易目前处于竞价阶段。

值得一提的是，该项目是李嘉诚在上海持有的最后一个商业地产项目。如果交易达成，李嘉诚将清空上海的商业地产资产，距离彻底清空大陆地产的目标也就更进一步。

另一方面，今年以来，以国际私募巨头黑石为首的外资买家持续“买买买”，先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权，随后，黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。

今年2月份，亚洲最大房地产信托领展房地产投资信托基金以66亿元收购深圳福田区商场怡景中心城100%权益，用作长线投资。领展行政总裁王国龙在接受媒体采访时表示，一些外资私募基金对大湾区主要城市的物业兴趣日益浓厚。“从增长态势而言，内地的物业收入增长更快，未来还将继续关注一线城市的项目。”

据世邦魏理仕最新统计，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创下历史记录的同时较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%。

2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。

高溢价成境外资本追逐动力

实际上，抛售也好，扫货也罢，很大程度上还是受企业自身发展策略和外部经济环境的影响。

业内人士指出，国内房地产融资渠道收紧，部分企业融资乏力、现金流不济，出售资产就成缓解资金危机最为立竿见影的方式，相对来说，外资就更有机会“捡漏”。

以太古地产出售英皇道625号物业为例，实际上，这并不是太古地产首次出售非核心物业，重资产运营需要强大的现金流能力，太古地产在数年前就已将出售非核心物业提上日程，当前，高溢价的物业资产价格，对太古地产来说是很好的资金回收期。

通过出售物业，预计太古地产将录得约9.65亿港元(按法定基准计算)、或约17.59亿港元(按基本基准计算)的出售收益。

出售事项完成后，预计太古公司将就其于太古地产的82%权益录得约7.91亿港元(按法定基准计算)、或约14.42亿港元(按基本基准计算)的应占出售收益。

有人愿意卖，当然也要有人愿意买。世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，对于物业关注点的不同决定了不同类型投资机构的市场动作。“由于每家企业在投资链条里扮演的角色不同，有些投资机构在对物业进行一定改造提升资产价值后选择退出，而对一些不具备开发改造能力的机构来说，改造后的物业能够带来稳定的现金流，所以诸如险资类投资机构更愿意出高价入手成熟的物业。”

此外，在世邦魏理仕中国区资本顾问团队执行董事周志峰看来，从全球资产配置的角度来看，境外投资者在中国在资产配置比例仍然偏低。考虑到中国的经济规模，境外投资者增加中国资产投资的意愿趋于强烈。加上境外投资者有相对低廉的融资成本，用美元购买有溢价空间，境外投资者希望利用资本优势获取优质商业项目，“与前几年不同的是，目前在中国的境外投资者更看重项目中长期的增长潜力，而非短期的升值。”周志峰表示。

一边是房企普遍面临的高杠杆率和融资压力下的资金困境，一边是高溢价下的入场机会，一边抛售，一边扫货，国内商业地产看似“一半冰山一半火焰”的景象也就不难理解了。

商业地产投资机遇在哪儿

资本是趋利的，外资对于中国商业地产的热情和信心首先源于中国经济增长的中长期韧性。世邦魏理仕预测，下一个十年，中国将继续保持中高速的增长。2018至2027年间，中国经济增长中枢位于5.3%，在全球主要经济体中高居第二，仅落后于印度。

此外，对于全球投资者而言，中国与全球经济周期的低关联性恰恰使其成为现阶段对冲风险、增强投资组合韧性的选项。世行数据显示，过去四十年间，G7国家互相之间的经济相关系数均大于0.5；而中国与国家经济周期的相关系数最高不超过0.3。

城镇化、消费升级以及由此推动的产业升级在维持中国经济中高速增长的同时，释放出大量的商业地产需求。世邦魏理仕此前调查显示，2019年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地产投资的首选目的地；其中上海首次名列投资目标城市的榜首。

那么，在此背景下，中国商业地产的投资机遇在哪儿？世邦魏理仕认为，投资者可以通过平衡周期性和结构性投资构建兼具韧性和成长性的投资组合。

“2019-2020年是房地产债的理想投资时段，一线城市写字楼当下仍将为投资者提供开发、收购等多种周期性投资选择；城镇化、消费升级、老龄化、服务和创新这五大长期趋势将为房地产投资者创造物流、购物中心、长租公寓、医养地产、数据中心等多个领域的结构性投资良机；此外，投资者可以利用优化租户组合、强化空间服务属性、可持续发展、用途转换和改造等策略提升资产表现，以便在市场波动逐渐加大时取得更好收益。”周志峰表示。

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