热点丨湖北恩施发文稳房价 三四线楼市能否稳住

6月10日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称“止降令”)在网上流传。这份由恩施市房地产协会发布的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题，近日，恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实。同时列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

一石激起千层浪，这则通知迅速引发舆论对于三四线城市楼市的关注与担忧。

湖北恩施发文稳房价

这则止降令，让恩施市刷足了存在感。

《通知》指出，有的楼盘高备案价，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米；部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格降幅在300元-500元/平米；有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米；部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。

此外，包括低价诱客，引起市场波动极大；综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间；低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡；以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场；销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣；违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下矛盾隐患等。

对此，恩施市房地产协会要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏，切实纠正不良行为和做法。

虽然在舆论中心的恩施市市委宣传部相关工作人员对媒体表示，恩施市房地产协会发文不是政府行文，不具有任何效力，该文件看起来像是“红头文件”，包括有主送、抄送，但它的行为是不规范的，它是一个社会团体，是个人行为。

但可以发现，文中的解决方案里提到了三个点：一是暗访调查后将调查结果上报主管部门和人民政府；二是对于不服从的企业，请业务主管部门采取相关措施予以遏制；三是还要把备案价的下限进行制度性约束。最关键是，还抄送给市政府、市房管局和市规划局。从这几点中，其实已经一目了然，恩施的房产禁降显然来源于地方主管部门，房地产协会只不过是一个更合理的发声单位罢了。

恩施为什么不让开发商降价？原因就在于棚改的收紧和居民购买力不足。

按照公开数据，恩施2019年的棚改相对2018年，减少了70%。三四线城市房价上涨最大的推手便是棚改，棚改的收紧，意味着特殊购买群体的骤减。另一方面，恩施全州年仅870亿的GDP，而州政府驻地恩施市的GDP不过200亿，要知道连河南省尚未脱贫摘帽的国家级贫困县也有近200亿的GDP。所以这样经济实力差又少了棚改支撑的小城市，居民购买力可想而知，房价的支撑更是可想而知。

三四线楼市以稳为主

这已经不是三四线城市第一次“限降”，几个月前，安徽芜湖一楼盘降价超过备案价5%，被相关部门勒令停止并纠正降价行为，同期的宿州，砀山县某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对四家合作银行予以处罚。

之后还有江苏苏北的邳州，要求各房企严格按照备案价销售，对于大幅降价的房企将会有相关部门约谈。

分析人士普遍认为，在市场下行期，“托底式稳定”的做法或许将继续出现。

中原地产首席分析师张大伟认为，稳地价、稳房价、稳预期。整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道，根据易居研究院中国百城房价报告，今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已经远远小于2017年的高位水平了，即明显走出了“过快上涨”的区间，同时涨幅也低于全国10.2%的平均水平。这体现了当前房价继续降温的态势。类似降温态势是市场行为，本身也是合理的挤房价泡沫的做法。但是从实际情况看，部分降价明显干扰了市场，也导致各楼盘盲目降价，在降价的同时也出现了很多干扰市场稳定的做法。

严跃进认为，房价应该基于市场规划和调控目标，在合理区间波动。对于相关开发商和中介公司来说，后续营销方面需要积极管控，防范为了冲业绩而乱降价，或者是做一些名不副实的假降价。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法，这也利好市场和预期的稳定。

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