景瑞控股：规模稳定增长 轻资产化转型卓有成效

2019年5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”在北京举行。在2019中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

景瑞控股在本次研究中荣获“2019大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2019大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10”两个奖项。

销售：业绩稳定增长，企业发展稳中提速

2018年，景瑞在销售表现上呈现快速上涨势头，实现合约销售额约人民币252.36亿元，较去年上涨37.4%；总合约销售建筑面积约为116.15万方，主要由于景瑞高溢价项目逐渐增多，使得合约销售均价逐年增加，2018年合约销售单价高达21727元/平方米，位居行业前列。

布局：深耕长三角，聚焦一二线，机会进驻三四线

2018年，景瑞秉持着“深耕长三角，聚焦一二线，机会进驻三四线”的布局策略，通过加速三四线城市的去化，更好的专注于一二线核心城市，降低市场风险。景瑞通过招拍挂、股权转让、交易协定等多元化方式扩大土地储备，分别在北京、天津、杭州、苏州、台州等核心城市及“机会型”城市共获得项目22个，使景瑞目前于全国的布局扩展至18个城市的94个项目。

图：景瑞控股区域布局

拿地态度积极，挖掘存量市场中的优质资产，土储资源丰富

景瑞还积极介入一二线城市的二手项目，挖掘存量市场中的优质资产，旨在释放其潜在价值，创造更加长久而稳定的回报。截至2018年底，景瑞共获取22个新项目，总货值人民币324.3亿。其中，一手项目占比45%，二手项目占比55%。景瑞土地储备充足，可以满足未来二至三年的可持续发展。

2018年，景瑞的土地储备主要分布在天津、苏州、宁波、杭州等全国13个城市，总建筑面积约为480.42万方。上海、北京等直辖市区域土地储备面积为134.49万方，占总土地储备面积28%，杭州、宁波等浙江区域土地储备面积为161.53万方，占总土地储备面积33.6%，苏州、南京等江苏区域土地储备面积为118.93万方，占总土地储备面积24.8%，武汉土地储备面积为65.47万方，占总土地储备面积13.6%。

图：2018年景瑞控股各城市土地储备建筑面积分布情况

财务：盈利能力稳步提升，财务结构安全稳健

伴随着销售业绩的稳步增长，景瑞控股的营业收入也不断提升。2018年营业收入为112.7亿元，比去年略有下降，主要由于近年公司转型升级、基金化和合作项目增加导致并表项目减少所致。随着公司销售保持增长，未来营收改善可期。同时公司净利润有所提高，达到13.0亿元，同比增长了44.1%。2014-2018年，5年间的营业收入和净利润复合增长率分别为16.4%和36.0%。

负债水平稳定，短期偿债能力较强，财务结构安全稳健。2018年，强劲的房地产合约销售业绩，强化了景瑞的财务状况。截至年底，景瑞银行存款及手头现金（包含受限制现金）达人民币130.7亿元；同时，未动用银行授信额度约为人民币169.53亿元，现金短债比为2，短期偿债能力较为理想。景瑞始终坚持稳健的财务管理原则，注重维持健康的现金流及保证资金安全。在保持规模增长的同时，景瑞也在持续改善债务结构，降低融资成本。公司整体平均加权借贷成本有所上升，由2017年6.98%上升至2018年的7.88%。公司有息负债总额保持稳定，净债务资本比率约为64%，长期债务占比高达64.26%。良好的债务结构和债务安全性控制，给未来的发展预留了融资杠杆空间。2018年4月，景瑞成功发行3.5亿美元优先票据，年利率为9.45厘，2021年到期。稳健的财务策略、降低的融资成本和充沛的现金流，成为景瑞未来投资和规模扩张坚实的后盾与基础。

业务：轻资产化转型初见成效 ，五大板块相辅相成

景瑞通过旗下五大板块——景瑞地产、优钺资管、悦樘公寓、锴瑞办公及合福资本，以“轻资产、精细化、重运营”为方向，探索基金化运作模式，贯通地产上下游产业链，推动景瑞由传统开发商向管理服务商转型。从传统房企转向轻资产运营，景瑞把握市场机会，贯通了地产上下游产业链条。成立包括主攻房地产开发的景瑞地产；以“募投管退”基金化运作为核心、探索资管之路的优钺资管；负责持有型办公业态产品运营的办公平台-锴瑞办公；及负责持有型公寓业态产品运营的公寓平台-悦樘公寓；聚焦“房地产+”生态圈的股权投资平台-合福资本等五大业态平台。多元化的业态助力景瑞在实现价值最大化的同时，平衡业务波动性。而通过管理和输出而产生的运营服务利润更为稳定，有利于景瑞拓展收入来源，规避过度依赖单一的开发利润，实现利润结构的转变。

2018年，景瑞继续坚持转型之路，回归客户需求，以提升“客户洞见”和“卓越产品力”为核心的价值设计能力，围绕“客户价值设计”，打造并输出系统化服务，从而提高产品附加值和品牌价值，以此推动景瑞实现由低估值的开发商向高估值运营商的转变。景瑞未来以全生命周期的定制化服务为目标，涵盖从购买、装修到入住后的一系列服务定制，为住户提供完整的一站式产品解决方案。此外，景瑞还在积极搭建“集客平台”，为客户提供一个更加高效便捷的交互平台，以参与地产项目前期的互动定制，进一步提升景瑞吸纳客户洞见和需求的效率，为未来提供景瑞全方位的定制服务打下资讯化平台的基础。

未来，景瑞控股将致力于为客户提供多元化服务，提升客户的优质生活。同时，景瑞积极提升服务价值，一方面通过投资利润、管理费收益和持有物业运营收益多方面增加收益，以高溢价优化投资者回报；另一方面有助推动景瑞实现高估值运营商的转型，从高效运营向高效益迈进，实现企业的可持续发展。

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