降息了！房价上涨或提上日程，如何选出潜力区域和产品类别？

如果说首付5%还不够刺激，那么降首付后再降息，你觉得会怎样呢？

这次澳洲的金融政策似乎要验证这样一种假设。在大选结束，5%首付提上日程时，澳联储也宣布启动降息周期。 上一篇文章我们也分析了， 此次不仅澳联储调低了利率，同时也有消息表明，澳联储有可能会实施量化宽松的货币政策来刺激经济 ——翻译成大白话就是，房价再度上涨，只是时间问题。

具体到房产而言，如何抓住这次机会配置自己的资产呢？哪些区域值得关注呢？

首先，我们要明确，澳大利亚之前经历的无论是宏观经济，还是具体到房地产市场的低迷，都不过是正常的经济周期罢了。所以，短期的房价历史数据是一种现象，我们要想知道一个地区的房价究竟如何，还是要往回看更长时间。幸运的是，澳大利亚的房地产市场化程度高，各种数据齐全，投资者可以很容易的查到几十年来房价的走势。

其次，除了对于房价本身的考察，还应该是对未来经济走势的研判；而且，就投资而言，未来的趋势和自己现金流水平要对比来看；比如房价未来有一个8%的增长预期，但其中要占用过多的现金流，甚至会出现波动，那只看预期而忽略了自己的承受能力，最终没有挺到房价上涨的那一刻而弃房，这就是失败的投资了。

此外，在成熟的地产市场，除了房价上涨，房子带来的持续收益，如果大于持房成本，正向收入现金流也可以看做很好的盈利。目前的降息，恰恰是降低了持房成本，强化了这种盈利预期。

因此，在市场疲软，但利率等政策利好的情况下投资房地产，就要将单一获取溢价作为投资目的，转变为通过租金和利率差价降低投资成本，并在长远看多的地区布局房产。

纵观全澳，昆州作为后起之秀，理应受到关注。 自2013年以来，昆州每年的百万元区域数量一直在增加，并从2018年1月的34个增加到了现在的38个。可以看出，昆士兰州在悉尼和墨尔本地区大幅下挫之际，百万房价地区却持续稳定增长中。在未来一年，昆州房价增幅有望超过平均水平的地区包括布里斯班、黄金海岸、阳光海岸等地区，而库马拉（Coomera）和新农场（New Farm）的表现将尤为抢眼。

而且，昆州租金回报率约5%，这个回报率在贷款利率之上。简言之，投资的租金多于银行利息，真正变成买房赚钱的投资房产。试问有谁还会存钱而不购入房产呢？悉尼和墨尔本的前期购房者纷纷套现大城市而转投资昆州主流政府主导的开发及成熟区域，自然可以实现从高资产规模向高现金流的转换，这才是明智之举。

这并非笔者的主观臆断，事实上，昆州房价逆市上扬，恰恰证明它已经开始成为市场的新宠。从NAB的数据看，即便在房价一片萧条之时，昆士兰州房价反而成了后起之秀。在2018年，布里斯班还有1.7%的房子，以低于20万澳元的价格易手。但在今天，布里斯班市府已经没有任何区的房价中位数低于30万了；黄金海岸也不甘示弱，据CoreLogic和Moody Analytics的报告预测，黄金海岸的房市2019年将增长2.2％，并在2020年继续增长3.6％。RealEstate报告称，2019年，社区生活质量是预测价值增长的关键因素，“更舒适的生活环境”将变成澳大利亚人买房第一首选。

总的说来，澳洲经济如果想全面复苏，经济刺激政策必然会相继出台；房地产低迷的现状有很大机会被扭转。实际上，所谓澳洲房地产市场低迷，不过是跟上一次的高速上涨作对比，得出的低迷的结论。真正明晰市场的人都清楚，悉尼和墨尔本占比60%的下跌，只是宣告传统投资方式已经不再适用；而背后则是40%的市场和交易上涨，以及新的房地产市场的发展与崛起。对于投资者而言，这恰恰是一次在新兴市场价格没有起飞之前提前布局的机会，也是财富弯道超车的机会；选对区域，选对项目，在市场中找到自己的财富定位，继而就可以立于不败之地。