房企透支之乏：放缓拿地预示着什么？

从2018年上半年的“冲规模、扩土储”，转为下半年“紧投资、稳现金”，在千亿房企阵营扩大至30家的同时，“拿地放缓”也成为2018年的关键词。特别是刚刚跨越千亿的房企，拿地规模不约而同在下滑。其背后，是房企高速冲击下的透支之乏。

“保现金流”——这是阳光城执行副总裁吴建斌在2018年三季度末为阳光城第四季度定下的3个经营目标之一。彼时，阳光城提前三个月迈入千亿门槛。

此前在土地市场上勇往直前的阳光城，2018年前三季度拿地开支仅216亿元。吴建斌表示，预计全年土地支出约350亿元。2018年初，阳光城计划拿地支出高达800亿元。

时间倒流回2017年，阳光城斥资986.4亿元通过公开招拍挂、并购等多种方式斩获了120个土地项目（含权益类）。这一支出高于其同期销售额。

此前吴建斌在接受经济观察报采访时表示，随着市场形势的变化，自2018年3月份开始，阳光城内部对投资节奏作出调整，适度放缓了投资步伐。

开支大幅降低的同时，吴建斌称，阳光城拿地的标准有所提高。目前阳光城内部对新增项目设置了三大考核指标。首先是测算净利润率，从此前的8%提高到15%；其次是现金流回正的时间，对三四五线城市要求是不超过12个月（不含融资），二线城市为12个月（含融资），一线城市不超过16个月（含融资）；第三个指标是股东年化资金回报率不低于30%。“拿地前，投资管理中心会先上报到集团的投资委员会，看看是否符合三个指标，符合指标的才考虑去拿，再依次打分，分数越高的就越往前排，有资金就优先投给分数高的项目。”吴建斌说，对于三四线城市同样如此，达不到标准就不去，达到标准就去。要优中选优。

一直以来，拿地能力都被视为关乎房企存亡的核心竞争力。能否准确算账，精准预判并布局，都是房企冲刺“千亿”这个节骨眼上至关重要的前置环节。

融创董事长孙宏斌在2017年底说过，地买贵了谁也没办法，地买便宜了傻子都能赚钱。这个行业唯一的风险，就是地买贵了。

融资承压、市场下滑、土地降温、调控加码的逆势之下，伴随限地价、限房价、竞自持、竞配建等土地政策出台，“低价地”、“流拍”等现象频频现于土地市场中。

克而瑞发布的《2018年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》 中 提 到 ，2018年TOP100企业拿地销售比为0.38，较2017年0.59的平均水平相距甚远。与2017年相比，2018年百强房企的投资态度总体保持谨慎，且下半年谨慎的态度进一步升温。

其中，部分新晋千亿房企“减速”之迹趋显。除了上述的阳光城，融信中国也在“杀入”千亿阵营中放缓拿地速度。从246亿元到1218亿元，融信中国仅用了3年时间。在2016、2017年两年间新增土地储备总建面分别为527.12万平方米、1418.53万平方米，所付出的地价分别为484.46亿元、715.24亿元。根据克而瑞统计数据，2018年融信新增土地总建面仅247.6万平方米，拿地面积较去年下滑幅度较大。

暂缓拿地的背后，一方面是降杠杆的迫切需求。“如果过去两三年他们已经储备足够多的土地，跨进千亿门槛后，只要不大幅拿地，或者拿地在可控范围内，他们还是能降低短债压力。”一名券商分析师告诉经济观察报。

克而瑞指出，当前市场向下的趋势并未出现实质性逆转，融资紧仍然是房企扩张的拦路虎，现金流将成为制约房企拿地的重要因素。此外，多数城市楼市也未明显见底，地市、楼市继续降温是大概率事件。“2019年无论是龙头房企还是中小房企，整体的投资态度都将进一步趋于保守，安全过冬成为房企的共识，尤其是土储充裕的企业，通过下行期调结构、降杠杆将是首要选择。”

另一方面，从布局上来看，这些新晋千亿房企在热度高的三四线城市上聚焦明显。“2018年很多企业进入千亿主要是三四线战场在发力，2019年三四线城市的存量会比较大，如果房企继续着重于三四线城市，规模增速或会放缓，发展后劲可能不足。”克而瑞研究中心总经理林波向经济观察报表示。这意味着，在进入千亿阵列之后，这些房企要重新踩准市场节奏，预判布局重心。

按照克而瑞的预计，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性，通过快速扩大土储来冲击规模暂时告一段落，投资拿地更多比拼的是房企的战略前瞻性和投资专业性，聚焦优质地块、精准把握城市轮动周期、不拿高价地等将成为房企在下一个周期到来之时，规模增长的有力支撑。