楼市退烧！“因城施策”将到来 租房市场迎来变局

岁末年初，一些地方楼市政策出现微调，菏泽取消限售，广州调整商住房政策，青岛高新区暂停摇号……

“楼市松绑”一词屡见于媒体报端，引发各界关注。其实，用“试探性微调”更为贴切些。近大半年来，一二线热点楼市逐渐“退烧”，不同城市也出现“冷热不均”状况。中国幅员辽阔，各地情况千差万别，房地产市场的平稳运行，离不开因城施策、分类指导。

因城施策 避免调控“一刀切”

2018年中央经济工作会议12 月 19 日至21 日在北京举行。其中对房地产行业的政策表述为，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。

中原地产首席分析师张大伟表示，会议再次明确要求房住不炒，显示出全国房地产的调控力度将延续高温状态。虽然近期部分城市出现微调，但整体看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。而“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”则显示出避免调控政策“一刀切”的取向，预计2019年将有更多的中央与住建部的制度性指导性文件。

东莞证券分析认为，预计2019年楼市调控将会持续，但因城施策，精细化调控将更为突出；并且整体方向上将更多的以长效机制构建为主，短期的行政手段干预将趋缓。

对于A股房地产板块的影响，前海开源基金首席经济学家杨德龙对中新经纬客户端表示，之前的调整已经非常充分，很多房地产股的估值已经跌到历史底部，现在有政策放松的预期。虽然从中央的层面仍然不会放松，但是一些地方政府根据自己的情况可能会局部放松，这会有利于地产板块的反弹。

租房市场迎变局 增加有效供应

2018年年末，住建部在部署2019年重点任务中指出，以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

除了地产公司、房产中介，商业银行也看到了其中的机遇，纷纷进军住房租赁市场。12月27日，中国银行发布公告，将打造特色住房服务品牌。银行试水长租领域此前已有先例，2018年3月，建设银行广东省分行宣布开启“存房”业务，以长租模式激活存量闲置资源。

为防转租，北京公租房也放出大招！2018年12月末，北京市公租房的人脸识别系统正式上线运行，部分公租房住户开始“刷脸”进出社区和单元楼门。不久之后，北京12万居民将“刷脸”入住公租房。据悉，通过与小区或者单元楼门禁的结合，人脸识别系统实现了每个出入人员都有迹可循，在拒绝陌生人私自访问的同时，为小区配备访客登记系统，以确保访客的信息可以追溯。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受媒体采访时表示，对于今年租赁市场来说，有可能出现较大的动作或将体现在以下几点：一是租赁市场的同权动作会增加，即各类和教育配套等有关的政策内容会比较多。二是租赁市场的用地供给会增加，尤其是集体建设用地的配建。三是租赁市场的发展会强调需求导入，类似租金补贴等。