天河骏汇大厦超2／3住宅被出租商用,不少商铺是“无证经营”

骏汇大厦的门口虽有闸机，但形同虚设。

骏汇大厦里开的文身馆。

骏汇大厦里开的美容院。

↑小区的电梯里张贴通知，提醒业主不得擅自改变住宅性质。

本期上榜

位于广州天河中心城区的骏汇大厦，1-3层为商铺，4层为公共空间，5-26层皆为住宅用房。住在里面好多年的业主抱怨，现在这栋居民楼越来越像“商业大厦”了，按摩spa、美容美发、烘焙培训、私家影院、家政公司、律师事务所……各种商铺公司都有，多名业主反映他们的日常生活已经不胜其扰。

上榜缘由

南都记者调查发现，骏汇大厦分为北座、中座、南座，5-26层几乎每层都分布有商家店铺和公司。物管方提供的数据显示，大厦只有将近三分之一是自住的，超过三分之二的房子被出租商用，甚至有不少商铺是“无证经营”。面对如此窘境，部分业主把矛头指向物业管理方，认为正是物管的纵容及有利可图才导致现在的后果。

打分对象：

广州越秀物业发展有限公司

本期　得分

55

响应速度：20处理力度：10

处理成效：10

南都评价：15

南都点评：骏汇大厦多年来的“住改商”问题始终未能妥善解决，致使外人看来，它似乎真的成为了一个“商业大厦”。除去广州市“住改商”政策变化反复的因素，作为大厦的管理方，越秀物业更应该考虑如何推进住户和商铺矛盾的消弭。毕竟，在此居住多年的住户认为，住宅就应该有住宅的样子，日常起居生活的场所被商业“污染”，是谁都不愿见到的。本文中的案例，在广州还有不少。同时也期待相关部门能够跳出政策多变或“一刀切”的怪圈，找到合情、合法的妥善处理框架。

业主投诉

大厦“住改商”入驻商家五花八门

从广州市中心体育西路地铁口出来，走几步就是骏汇大厦的门口。门口有保安亭和闸机，但保安亭无人、闸机贴着“每晚22：00启动”，外人出入畅行无阻。如果走进大厦，坐上电梯，1-26层，几乎每个楼层都有各种商家入驻。

连房产中介也清楚骏汇大厦的“特殊”。一位中介在介绍该小区时说，骏汇大厦总户数484户，交房时间为2001年，交通便利。缺点是“栋数少，几乎没有社区感，办公与租户较多，比较影响居住体验”。

骏汇大厦的名字也有一定的迷惑性。该中介告诉南都记者，早期和骏汇大厦同时段开发的住宅楼，都冠以大厦的称呼。骏汇大厦4层以下为商铺，4层以上均是居民住宅。

住在大厦南座的张莉(化名)在此生活了五年，发现小区“住改商”的趋势越来越明显，“就在我这一层就有四五家公司”。业主们按照关键词，通过美团等平台搜索，发现入驻大厦的商家有一两百家。

住宅楼里开公司和商铺，租金成本要比同地段的商业大厦、写字楼低得多。张莉告诉记者，大厦“住改商”入驻的业态五花八门，除了办公的公司，还有发廊、按摩、健身房、影楼、烘焙、影院等等，各色人流增加，造成小区安全隐患重重。

谈生意、消费的外人大量增加

商家是不是近年突然增多的？张莉对记者表示，大厦“住改商”的问题实际上长期存在，但她感觉之前并没有严重到这么扰民的程度。

“安全感全无”，这是接受记者采访时几名业主一致提到的一点。有业主称，去年大厦中座一家商铺发生过小型火灾，当时惊动了消防车，所幸没有造成伤亡。消防安全等问题，还只是其中一面。

第一批入住小区的业主刘先生表示，以前感觉没什么，这两年突然发现很多店铺进来了，按摩店、发廊、家政公司之类的：“现在最明显，坐那个电梯，尤其上下班期间我们都没办法坐，大堂都排队了，挤得满满的”。

业主抱怨，正因为商铺公司开得越来越多，来谈生意、消费的外人大量增加，小区的门禁几乎“形同虚设”，实际上整个小区处于半开放状态。业主刘珍(化名)说，在很多人眼中，骏汇大厦已经是商业大厦，甚至不少外面的人感到不解：“怎么这里有住户，这里不是写字楼吗？”

有业主认为，“造成这种现状的原因，物业管理方也有很大的责任”，多名业主认为，物管方不仅疏于管理，而且把住房出租商用还可获得利益，“一定程度上是纵容”。

记者走访

有不少商铺是“无证经营”

南都记者了解到，骏汇大厦4层以上的商铺公司，除了少数是老业主自己所开，其余大部分是转租的。业主刘先生称，“现在是恶性循环。店铺进来多了，住客住得不太舒服了，就搬走了，然后又把房子租给别的店铺，进来的商家就更多了。我们走不掉的就剩下来了”。

从业主自发统计的商铺来看，按摩、摄影、培训机构、美发、舞蹈、养生等场所分布在骏汇大厦北座、中座、南座各个楼层。7月下旬，南都记者花了一整天的时间，把三座楼4层以上的楼层逐一探访完毕。北座共发现商铺公司类约50家；中座约40多家；南座也有40多家。合计，4层以上至26层，大厦三座共约140家。有的公司和商铺不仅占用一间房。为了扩大自己的办公场所，不少公司将一层几个房屋打通。中座14层一家名为“振×集团”的企业，直接打通了楼层一侧的4间房，甚至将公共走廊改装为公司的迎宾厅。

南都记者统计发现，这里的商铺和公司已经涵盖各行各业。开公司的，有家政、图文、地毯、医药、广告、传媒、科技、律所、会计所、货运、贸易、知识产权、财税代理等行业。

除了公司办公外，其余为数不少的就是一些服务型的商铺了。例如，美发、烘焙培训、文身、美容、美甲、按摩spa、婚纱摄影、舞蹈工作室等。大部分商家主要是依靠美团、大众点评等消费资讯APP来招徕顾客。

南都记者发现，目前这些公司和商铺大部分仍在正常开业。甚至有的是最近才开始营业，如南座20层的“安×茶舍”。据茶舍经营者表示，茶舍以学茶为主，今年5月刚开业，学茶5天课程目前预售价2800元。对方表示自己是注册的正规公司，但记者查询不到。

经南都记者逐一检索大厦商铺和公司，有不少是经过正规注册的，且注册时间已有多年；但也有一些商铺，通过仅有的信息查不到公司真实情况。例如，北座8层“亮×军事夏令营广州分公司”，查不到该公司信用信息。

这栋大厦里还有一些画室和音乐工作室，记者发现，这里的楼层隔音效果一般，音乐工作室内的乐器声音在走廊还能清晰听到。

南都记者在中座19层发现一家门上贴着“星×”二字的房间，通过“大众点评”APP搜索发现，这与一家名为“星×电影公馆”的私人影院地址吻合。商家称他们有拥资源丰富的影院库，可以在上面查找影片资源；记者问及的一部限制级影片，也可以在他们的系统中找到。此外，记者还了解到，该私人影院并无身份登记程序。

记者在采访时还发现，外面过来装修、送餐、消费的为数不少。一位送下午茶的外卖小哥透露，这边平时午饭时间和下午茶时间的外卖订单有很多，跟写字楼差不多。

“最近工商消防来查，有的商铺一查就关”

在记者走访时，南座有一家商户称，他们是2011年就开在这里，80平左右，租金每月8000元左右，另外还要交商用管理费、租赁税等。该商户表示，现在情况有所变化，在住宅区开的都办不下营业执照了，而且还要考虑业主投诉多的问题：“最近会有工商消防来查，有的商铺一查就关”。

“你们这还有空房出租吗？”7月下旬，南都记者暗访时，以有意承租者的身份询问骏汇大厦的一名保安，他已在大厦工作十几年。听闻记者要做美容美甲的想法，该保安立刻回应，现在不能做了，例如美容、理发、养生、洗脚按摩都不行，“新开这些不可以，已经开了的也在慢慢清理中”。

按照该名保安人员的解释，以前允许是因为大厦“商住两用”，现在改了性质，成了纯住宅；原来可以办营业执照，现在则办不成了。他向记者表示，事情发生变化是在2018年上半年，自此之后住宅楼层想开公司，营业执照很难办下来，“现在即使开个公司注册地，物管也不让弄了”。保安还称，尤其是最近管得更严，有很多业主投诉，还有相关部门来查，即便装修好也无法营业。

此外，保安人员还向记者透露，在以前外面的人是可以通过物管找到合适的出租房源的，“好多业主的房子放在我们手上”。很多业主已多年不在此居住，做房租生意，一般合同签一两年。

为什么外面的人纷纷选择骏汇大厦？保安表示，这里是中心地带，环境交通都没得说，而且大厦里租给商用的，也只是多收点管理费，他们看中的还是这里较便宜的租金：“以前，80平，每月价格是7000元左右”。

健身房装修遭住户强烈反对

南都记者从多名业主了解到，近日在大厦南座有一户疑似健身房在装修，有业主强烈反对，闹得不可开交。业主张莉反映，南座26层一处，没有经过公示就要装修成健身房。记者从该间承租者彭先生得知，他通过中介在南座26楼租了房子准备经营一家健身私教工作室，已经和出租业主签好了租赁合同，物管也给了装修许可证明。但房子装修后，同一栋楼的住户开始抗议，要求他们停止装修。彭先生告诉记者：“物管早知道我要在这边开健身工作室，一开始没反对，房子开始装修又被喊停了。如果早说这里不能开，我就不来了。”

多名业主近期增加了投诉，他们向12345热线和相关部门反映，也收到反馈。南都记者从业主和物管处了解到，今年6月和7月，有关部门到大厦检查过两次。

多位业主告诉南都记者，目前他们最大的愿望就是把骏汇大厦4层以上恢复为“纯住宅社区大楼”，商住混杂的现状让人忧虑，不希望等出了问题才会受到有关部门的重视。

回应

越秀物业：新政策并不能完全阻止“住改商”　

今年6月底，骏汇大厦物业服务中心的一份通知贴在了小区的电梯里。该通知先是重申了《物权法》：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。

通知随后说明，业主、住户如若违反法律、法规的规定，因擅自改变住宅性质造成的所有损失由该业主、住户自行承担，其他业主还将追究该业主、住户的侵权责任。

近日，在骏汇大厦的物业服务中心，广州越秀物业发展有限公司相关负责人回应称，据物业服务中心登记，骏汇大厦总共有473户，超过三分之二的房子是出租商用，只有三分之一左右的房子是业主用来自住。经营美容美发、推拿按摩等这种商铺，有四五十家。

对于小区内一些公司存在无证经营的现象，物管予以承认。“有一些是在别的地方注册，然后搬到这边来办公。但我们只是一个服务中心，房子是住户出租出去的，进来的商户和公司是否有营业执照，这不关我们的事。检查资质是政府部门负责的，不是我们负责的，我们主要是负责消防和治安的。”物管工作人员告诉记者。据了解，物管要求出租房屋的业主提供租赁合同备案，但对公司和商铺的具体营业情况不做登记。

越来越多公司和商户进驻小区，消防隐患是住户比较担心的问题。对此，物管相关工作人员表示，物管方面很重视消防问题，每个月会组织一次上门检查，检查消防设施是否齐备、是否过期、是否足量。

物管工作人员告诉记者，十几年前政府为了打造天河商圈，放开政策，允许“住改商”。只要找居委等开证明并进行公示，如果在公示期间内没人反对，住宅就可以改成商用。但在2017年7月份政府部门出了新政策，要求高度超过27米的住宅建筑不能进行“住改商”。物管人员也反映了相同的困惑：相关政策导向变化太频繁，他们也不知所措。

上述物管人员也说明了一种情况：新政策并不能完全阻止“住改商”的实际情况，后来依然有商家入驻。“之前在这里开公司或做生意还需要找居委开场地证明和进行公示，禁止后，都没有部门管了，居民的反对也没用，“住改商”现象反倒更严重了。”物管工作人员说。

面对近一个月来小区住户的投诉和反映，骏汇大厦的物管工作人员表示“能够理解，住户和商铺的需求完全不一样”。据住户业主反映，现在的情况确实给他们带来许多不方便：一些商户和公司都是无证经营，可能会存在违法违规经营；这么多商户和公司进来之后，存在消防隐患，住宅和商用的消防标准不一样，如果是营业性质的场所，超过一定面积就需要去相关部门报备和审批；人流量大，治安也存在问题。

据工作人员介绍，近期物业中心要求小区内所有的业主、住户签署一份告知书。告知书上写明，根据物权法规定，业主若要将住宅改成商用，需要取得同栋楼业主的同意。另外，业主所反映的公司商铺无证经营等现象，物管已向街道办反映。

7月25日，南都记者就此事向天荣社区居委采访，对方表示领导不在，建议向街道办咨询。之后，记者到天河南街道办事处了解情况。街道党政办工作人员让记者填写采访申请，并称会有业务科室人员跟进，了解清楚后给予回复。截至南都记者发稿，未收到街道反馈。

政策背景

高度超过27米的住宅

不能进行“住改商”

2017年7月，天河南街道办事处发布了《关于高层建筑不办理<住所(经营场所)场地使用证明>(“住改商”版本)的通知》。街道对“住改商”核发的要求进行了调整。按照规定，申领“住改商”的租赁房屋所在的住宅建筑物不属于高层建筑，该栋住宅的整体楼高在27米以下。

实际上，这个调整通知，主要涉及了住所(经营场所)场地使用证明的内容。按照2016年广州市政府办公厅刊发的《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村(居)民委员会等部门(单位)经利害关系人同意后出具的场地使用证明；但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

而在2016年上述政策出台之前，广州市关于“住改商”的争论持续了十几年。南都记者梳理发现，从2000年左右开始，广州“住改商”政策经数次变动，禁令、放开，再禁令、再放开……由此对天河、越秀等几个“住改商”比较集中的小区实际影响也是反反复复。有评论表示，本市的“住改商”缺乏一以贯之的政策导向，导致难题始终无法根本解决。

人民群众什么方面感觉不幸福、不快乐、不满意，我们就在哪方面下功夫，千方百计为群众排忧解难。

——2018年3月7日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平参加十三届全国人大一次会议广东代表团的审议时指出

来源：南方都市报