中航退出地产业务 多处项目无人接盘

央企中国航空工业集团有限公司（简称“中航工业”）退出房地产的动作还在持续。

来自北京产权交易所信息消息显示，旗下公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。据悉，该项目曾在6月3日正式披露，而后经历短暂的终结，又于6月10日重新挂出。然而转让并不顺利，“来咨询的人偏多，但继续跟进的人很少，”该项目知情人士向时代周报记者表示。

这并非是中航工业首次转让资产。在部分央企退出房地产领域的背景下，2016年10月中航工业明确提出剥离房地产业务。

此后，中航工业开始了“卖房”之路。截至目前，其手上仍有诸多资产尚需寻找新买家，部分项目因为价格债务问题，陷入无人接手的困境。

在下决心剥离地产业务的同时，中航工业将重心集中在物业资产管理业务。但数据显示其物业毛利率远低于同行。种种困局使得中航系的退房路长路漫漫。

资产处置遇阻

根据资料显示，此次意欲转让的苏航置业成立于2015年7月31日，注册资本为14亿元，中航里城（香港）持有苏航置业100%股权。

据2018年度审计报告数据显示，2018年度，中航里城营业收入约12.39亿元，营业利润约2.66亿元，净利润约2.17亿元。截至2019年3月31日，中航里城实现营业收入约10.82亿元，营业利润636.76万元，净利润约633.76万元。

据悉，苏航置业在2015年6月以27.3亿元、成功竞得苏地2015―G―14号与苏地2015―G―15号地块，总面积272914.9㎡，两块地都位于吴中区木渎镇寿桃湖路东。均可从事普通住宅和商业配套设施的开发、建设、出租、销售等经营活动。

“两块土地均无历史遗留问题，其中一块待开发，另外一块开发完了，目前在售。” 上述知情人士向时代周报记者表示，从基准日2018年6月30日到项目成交的这段过渡期内，收回来的房款都由受让方来享有。

“标的企业并未有太大的负债问题，只有部分工程款，算在应付账款里了，负债都由标的企业苏航自己负责。”上述知情人士向记者解释道。

不仅如此，知情人士向时代周报记者表示，该标的公司二次挂牌转让，原因是修改了其中一条细则，对担保方的要求从600亿元降到500亿元。

尽管降低要求，如前文所述，转让过程却并不顺利。

2016年，国务院国资委召开的中央企业产业重组合作整合座谈会。会上，8家央企启动产业重组整合，因地产未被核准为主业，在业务开展上会受到政策层面的限制，中航工业成为将地产业务剥离出去的央企之一。

但在剥离过程中，并非所有的资产都能成功出售，此次挂牌转让的苏州苏航置业的母公司—中航里城（香港）平台也遭遇了鲜少有人问津的尴尬境遇；挂牌两次的成都中航城项目也是在经过10个月的漫长等待之后才迎来了“新东家”。

无人问津的还有广东国际大厦。在进行正式挂牌的一年后，2018年8月16日，由于仍未收到意向受让方。中航国际控股旗下广东国际大厦实业有限公司75%股权迎来了信息披露结束日期。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强向时代周报记者表示，标的项目无人接盘有多种原因，一是标的本身有瑕疵，比如在三四五线城市；二是在一二线城市或者比较有潜力的三四线城市（环一二线周边），但价格比较贵；三是标的本身可能不是很干净，存在纠纷，性价比不高；四是标的企业自身债务负担较重，长期经营亏损无人接手。

“广东国际在经营上一直处于亏损状态，这是受让方所顾忌的。” 艾振强补充道。

根据报告数据，截至2017年7月31日，广东国际实现营业收入1.49亿元，营业利润和净利润分别为-568.11万元和-569.7万元。

物业转型成效缓慢

在剥离地产业务加快去地产化的同时，中航系从2016年开始转型物业管理，并于2018年月5月11日将中航地产更名为中航善达股份有限公司。

经过三年转型，中航善达2018年交出了一份不错的成绩单。

公司2018年实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，归属于母公司所有者净利润 8.57亿元，较上年同期增长 468.84%。

然而，业绩增长背后，公司的净利润却耐人寻味。

2018年，顺利完成惠东项目和贵阳项目的出售挂牌交易，并完成上海天盛广场项目工商变更和资产交割，全年共实现投资收益 12.4 亿元。

资产的频繁甩卖，对公司2018年业绩起到修饰、润色作用。扣除非经常性损益后，中航善达的净利润仅为-1.5亿元。

而随着房地产资源持续卖出，地产开发板块也将逐渐萎缩，物业管理业务的低利润也许将难以支撑公司未来业绩。

根据财报显示，在8.57亿元的总利润中地产业务的净利润达到6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。其盈利能力与同行相比，并不理想。

2018年，碧桂园服务实现了9.3亿元盈利，雅生活服务实现了8亿元的盈利，彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。

在净利润不尽如人意的背景之下，中航善达也在有意借助外部的力量发展规模。

今年4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。受让中航国际控股所持股份后，招商蛇口将成为中航善达第一大股东。

截至2018年年底，招商物业总资产为16.98亿元，年营业收入29.2亿元，拥有下属机构61家。在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。

根据中航善达年报，截至 2018 年 12 月，中航物业全国物业管理项目共523 个，管理面积达5307 万平方米。

将中航善达的在管面积合并之后，招商物业的服务面积将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，未来有望成为国内物业管理第一股。

“此次收购还在推进之中，现在公司的全部精力都在发行股份购买资产上面，目前来看，暂时不会加大房地产项目的转让力度。”中航善达内部人士向记者表示。

资产重组后的中航善达能否成功去地产化，顺利完成转型？物业管理盈利能力如何进一步提升？目前来看仍有待观察。

来源：时代周报