房地产行业的钱没那么好赚!131家房企超四成净利下滑

房地产行业的钱没有那么好赚了。

据同花顺(300033)iFinD数据显示，按照申银万国行业分类，《证券日报》记者根据沪深两市131家上市房企披露的2019年中期业绩报告统计获悉，截至6月30日，131家A股上市房企营收总计为9598亿元，同比增长21.3%；归属于母公司股东的净利润总计为1011亿元，同比上涨17.15%。

值得一提的是，131家房企中，归属于母公司股东的净利润同比走下坡路的房企数量高达四成以上，整个行业净利润率维持在12%以下。其中，万科以118亿元的净利润高居榜首，这意味着上半年，万科每天赚6542万元。

“整体来看，房企毛利率水平是有所提高的，但净利润率水平有所下行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产行业进入调整期已接近两年，盈利空间逐渐在收窄，行业分化现象愈发加剧。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，中小企业日子则较为艰难，甚至有一些此前发展过快的中型房企也在甩卖项目换取现金流安全。

在上述131家房企中，中洲控股(000042)、珠江实业(600684)、美好置业、海航基础等多家企业利润同比跌幅超过50%。

不过，一部分房企也实现了利润的快速增长。如：保利地产(600048)净利润同比增长53.28%。金科股份(000656)、北京城建(600266)、苏宁环球(000718)、阳光城(000671)等企业上半年净利润增长较快，同比增速均超过40%，最高者利润同比增长超过200%。

“在利润率方面，房地产板块整体毛利率同比上升，达到近年高位，但由于2018年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，挤压了净利润率。”中银国际证券分析师晋蔚表示，2019年上半年，整体房地产板块毛利率和净利率分别为36.7%和11.8%，分别较上年上升1.9个百分点和下降0.9个百分点。

另有行业分析师也表示，今年上半年多数房企结算的是2016年和2017年房价上涨期间销售的项目，所以行业整体毛利率较高。但另一方面，龙头房企2018年大量存货减值在后续冲回或转销将有效平滑利润率。

不过，即使利润率有所波动，但销售业绩仍在上行，只不过增速放缓，企业表现不一。东吴证券(601555)分析师齐东表示：“龙头房企上半年业绩普遍超出市场预期，在我们筛选的15个一线房企中，11家房企业绩增速超过30%。”另有业内分析人士接受《证券日报》记者采访时也称，整个地产板块出现了一种现象，早些年进入第一阵营的头部房企业绩表现和盈利情况增长稳健；为了追求规模快速增长的大中型房企则受到这两年行业调整的影响，现金回流较慢，债务反而很高，因此不得不甩卖项目求生。

事实上，房地产行业销售额增速放缓，整体步入降温阶段已持续了一段时间，各家开发商都有卖房压力。

“2017年四季度以来，热点城市调控未见放松，而多数房企近两年都在热点城市重仓，项目入市时间和入市价格都不好控制，尤其在限制销售价格的城市，推盘节奏和销售定价都不如预期，这将导致利润空间被压缩。”有房企高层向《证券日报》记者表示，以北京（楼盘）为例，2018年以来，北京已经进入“限竞房时代”，对房地产企业来说，限竞房本身盈利空间预计5%左右，不少项目则是无法盈利的，有些限竞房销售情况较好尚可快速回笼资金，减少资金成本对盈利空间的侵蚀程度；但销售去化率不足40%的限竞房在市场上并不少见，这对房企盈利造成重压，甚至拖累企业整体资金状况。

晋蔚也表示，在房地产融资环境不断收紧的情况下，行业拿地及开工投资将逐步下降，房企将加快销售回款，销售价格增速或将回落，叠加2016-2017年土地购置价格上涨，行业利润率水平或将承压。另一方面，房企间持续分化，一、二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，2019年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。

对此，齐东也表示，预计2019房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。

来源/证券时报