多管齐下 加快培育健康的住房租赁市场

(上海证券报)

　　房租价格上涨，是矛盾长期积累所形成的。2008年“扩大内需”及随后3600万套保障房战略，中央对公租房、中低收入人群住房问题很重视，但落实到地方后，重量化指标多于供给质量。2017年以来各地都出台培育租赁市场的文件，但多数仅在宏观层面摆条文，供给端改革、民生项目落地效果不彰，比如集体土地建租赁房（特别是公租房）仅有个别案例，而闲置商业办公“改租赁”也还未成形。在有效房源供给不足、住宅租赁市场先天发育难以充分的背景下，部分地区出现金融资本进入房产中介行业放杠杆的问题短期被放大，租赁政策红利（特别培育规模化租赁）被异化为资本助推下的长租公寓乱象。

　　房租上涨，引起全民关注之程度不亚于房价上涨。如果说买房或多或少有投资的想法在其中，那没有人租房是为了投资的。在我国各大城市，如今“先租后买”已成居住定式，再加上房价上涨并长期在高位运行，人口流动和工作变动越来越频繁，租房人群早已超过购房人群。因此，相比买房，租房应是更被关注的民生事项，房租稳定也是民生稳定和社会稳定的基础。

　　近日，全国人大再次审议个人所得税法修正案草案，其亮点包括子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等五项刚性支出可在税前扣除。近年来，居民基本生活成本上涨较快，如果房租支出占可支配收入的30%左右（一线城市占比在40%左右），将成为居民消费的最大负担。为此，楼市调控之后，必须加码对租赁市场的调控。

　　当下，应站在租赁需求崛起、构建内需社会、保障基本生活的高度，将楼市调控重点转向租赁市场，修复租赁市场监管的基础设施，完备相关统计数据，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等，进而制定住房租赁发展规划。

　　（原标题为《多管齐下 加快培育健康的住房租赁市场》）

　　租房的大众消费特性，决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来，CPI中房租月均同比上涨3.32%，而同期CPI月均同比上涨2.8%，前者每月比后者高出0.53个百分点。作为基础性成本，房租上涨意味着人工、仓储、门店等成本的上涨，生活消费价格必然上涨。从去年以来大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价，再到近期家政服务和家装建材的价格调整，人工、仓储、门店等成本上升，都与房租上涨直接相关。据调查，各大中城市的租房者多为25至35岁的年轻人，这类群体有边际消费倾向高、创业和扎根城市的愿望强两大特征。据易居研究院报道，去年北京等20个大城市的房租收入比在30%以上，看似与发达国家大城市“居不易”的状况差不多，但房租还只是生活消费的一部分，租房者在其他领域的支出压力也很大，比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。因此，房租上涨过快将产生显著的消费挤出效应，势必抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力。