地产下半场 春天一直都在

2018年9月底，深圳大梅沙温暖宜人，万科一声高呼——“活下去”，地产圈一阵寒意。

2018年11月，为庆祝北方传统节气“立霾”，帝都人民带上口罩，在寒风中瑟瑟发抖。

此时的深圳依然温暖，但对于地产人来说，今年好像有点冷。

年初以来，一二线城市房贷收紧、利率上浮消息频传。金融“去杠杆”效应逐渐显现。十一黄金周，各地成交数据不容乐观，31城环比大降近7成跌至历史低位，同比下降27%。中原地产数据统计显示，国庆7天一线城市成交集体低迷，北京新建商品住宅网签235套，二手房住宅网签44套；上海新建商品住宅网签645套；广州656套；深圳226套。

没有金九银十，也没有供需两旺。

经历持续两年的狂欢，行业销售数据日渐“低温”，投资数据增速放缓，地产行业又一次站在了十字路口，每一面都迷雾漫漫。

市场怎么了？未来会怎样？细细分析可见端倪。

10月29日，新华社发表题为《如何看待未来房价走向？》的文章。文章称：

“房地产市场健康发展依然存在一些挑战需要逐步去克服。前期调控较多采用应急性行政措施，短期对抑制房价、降低风险起到了作用，而从长期来看则需从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。”

限价政策的初衷是稳定市场预期，抑制房价过快上涨，但随着其弊端持续显现，存在修正政策的必要。近期广州南沙、花都、增城等部分地区放开限价、按真实价报备，可以解读为对以往调控措施的修正。

可以说，放开限价有利于消除政策弊端，对市场具有正面影响。但同时，放开限价在短期可能造成局部区域、板块新房价格的跳涨，然而在其他限购、限贷、限售等政策的综合作用下，房价大概率不会出现持续大幅上涨趋势。

其实，放还是不放，调还是不调，都不能阻止地产行业如同我国经济一样步入“新常态”。地产进入由高速度迈向高质量发展的新阶段。中小型房地产企业将被迫出局，行业间的整合兼并加速进行，优胜劣汰进一步演进。换句话说，地产进入下半场，形势变了，打法也得跟着变。

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在此背景下，房企哪些特质能够适应新常态、引领新常态？

一看规模。大房企是久经沙场的强者，公司规模大、实力强、信用资质好、融资渠道广，相较于中小房企的艰难处境，大型房企表现依然稳健。根据中国指数研究院讯息，虽然销售速度放缓，但与去年相比，百强销售量仍然大增。截至2018年11月，TOP100房企整体销售规模近8.7万亿元，同比增长37.5%。TOP10房企销售总额达3.7万亿元，销售额比例占40.6%。碧桂园、万科、恒大稳居龙头房企三甲，流量金额、权益金额两个指标上，碧桂园达6670.2亿元、4990.5亿元，万科为5410.1亿元、3788.8亿元，恒大为5370.7亿元、5125.6亿元。土地储备是房企规模的养料和基石，2018年1-11月，碧桂园新增土地货值9968.7亿元，融创、恒大、万科、保利分列二至五名。

二看资金。首先是融资，在当前行业销售增速下行的背景下，融资能力极大影响房企的生存状态，面对融资收紧的现状，谁能够融到规模更大、期限更长、成本更低的资金，谁就能笑傲群雄。据悉安永分析，2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%左右，2018年国内平均融资成本已经超过12%，中植资本管理有限公司透露，恒大部分项目融资成本更是达到18%。作为国内民营地产企业中少有入选恒生指数的公司，碧桂园突出的资本运作及资金管理水平，使其在国内楼市调整周期中明显多了几分从容。今年9月19日，碧桂园成功发行9.75亿美元双年期优先债券，并获最高约2.2倍认购，这是自2018年5月市场剧烈震荡以来，内房股最大规模的债券发行。11月21日，碧桂园公告称其拟发行78.3亿元可转债。市场分析人士认为，碧桂园此举更多是为公司后续发展以及资金平衡考虑。

其次是现金流。经营现金流净额是正是负，也能看出房企规模发展的战略方向和抵抗市场风险的应急能力。到底是坚持“现金流为王”毫不动摇，还是“扩张在前，现金流在后”，房企各有各的打法。以保利、中海为代表的央企、国企财务把控一直做得不错，但是2017年的经营现金流量净额达到近八年来的最低点。反观碧桂园，2017年现金流量净值在调控大背景下依然为正，达到240.84亿元。2018年上半年，碧桂园销售楼款现金回款为人民币3360.2亿元，回款率81.5%，净经营性现金流约为人民币31.7亿元，是继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流，充裕的现金流彰显资金管理蓝筹本色。

三看战略。地产行业与国家经济同命运、共成长，地产商只有始终追随国家战略才能立于不败之地。地产企业追寻国家战略纷纷开拓新航道，招商蛇口积极参与一带一路战略布局，中化金茂紧跟海南自贸区建设步伐……但是战略典型非擅长高举高打的碧桂园莫属。

先看长租公寓——2015年国家加大对租赁住房的支持力度，长租公寓作为基于居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，逐渐成为存量改造的蓝海。目前top30房企中已经有19家布局了长租公寓业务，碧桂园的BIG+碧家国际社区、万科的泊寓、龙湖的冠寓成为市场佼佼者。

次看产城融合——“空谈误国、实干兴邦”的产业浪潮下，不谈产城融合就好像脱离了时代。2016年8月，宇宙房企碧桂园正式发布产城融合战略，致力于打造产业平台的建设者和运营商。如今，碧桂园产城融合战略渐入佳境，携手思科、富士康等产业大IP落地多个产城项目。在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀城市群布局打造潼湖科技小镇、思科（广州）智慧城、深圳机器人产业园、惠州南站新城、张江长三?科技城等数个标杆。

再看乡村振兴。广大农村腹地是人民追求美好生活向往的攻坚阵地。恒大、万达等地产商都曾布局农业，也初步印证了这条路并非一片坦途。碧桂园并未萌生退意，积极响应国家东西部扶贫协作号召，将精准扶贫提升到主业高度。杨国强在2018年“两会”建议发动职教扶贫，培养新型职业农民、鼓励和引导有实力的企业和企业家参与发展现代农业。目前，碧桂园集团联动各级政府启动了全国9省14个帮扶县的就业扶贫统一招聘行动，向贫困户推介全国1.2万个就业岗位。杂交水稻之父”袁隆平院士与碧桂园合作成立第三代杂交水稻研究中心，计划在五年之内把第三代杂交水稻在全国推广到1000万亩，打造科技型美丽乡村。此外，碧桂园积极打造全产业链农业生态圈，愿景包括现代设施农业、现代化农机、物联网和智慧农业等，将覆盖从土壤、种子、品质到生产流通的全过程。

最后看中国制造2025。华夏幸福、冠城大通、大名城等房企都已涉足新能源汽车产业链，恒大67亿港元收购了法拉第未来45%的股份，计划在中国建设五大研发生产基地。碧桂园瞄准机器人领域，其深圳机器人产业园于2018年6月正式对外开放。7月，碧桂园成立博智林机器人公司，同香港科技大学、浙江大学、中国科技大学等9所知名高等院校在人工智能、智能制造、机器人核心零部件研发等方面达成战略合作，正式进军前沿科技领域。计划5年内在机器人领域投入至少800亿元打造10平方公里的机器人谷，至2023年底，引入万名全球顶级的机器人专家及研究人员，形成包括烹饪机器人、巡检机器人、装修机器人、现代农业机器人等产品，为碧桂园自身的建筑、物业、教育、社区零售、医疗、酒店等业务和整个社会构筑更多服务应用场景。

目前，发达国家城镇化率在80%以上，而中国的城镇化率在58%左右，存在广阔的市场空间。我们的人民正开始由「有房住」向「住好房」转变。伴随着我国新型城镇化的持续推进以及国民经济的持续稳定健康发展，房地产持续健康发展的基础仍然是坚实的，房地产在朝着改善人民居住品质的方向良性发展。

健康养老住宅、智慧住宅、绿色低碳住宅、住宅产业化……新的需求催生新的增长，行业发展空间一直都在，只是在筛选能够率先触及这片空间的强者。

春天从未走远。

春天在哪里？诸如碧桂园等基于优势拓展战略纵深的企业，告诉地产人要坚定信念，持续勇敢的探索新路径、钻研新打法。