上海楼市中考之二手住宅篇

相对于新房市场，上半年二手房市场表现靓丽很多，6月份预计成交二手住宅2.2万套，上半年累计成交二手住宅12.2万套，累计同比增加49%。3月份出现2.6万套的水平，也是两年多未见到的高点，虽然此后成交有所滑落，但不影响二手住宅交出满意答卷。

二手住宅成交特点：

1、刚需化。90平方米以内二手房是市场交易主流。比如4月份占比为73.4%，5月份占比72%。小户型占到相当大比例。而交易的主流是400万以内的房源。

2、外环内占比高。虽然今年远郊推出不少新盘，但是新房豪宅化背景下，即便是90平方米的小户型总价都要超过350万，这对于首次置业而言压力非常大。在地段、支付能力等综合平衡下，近郊的二手房可能是比较好的选择。

3、价格上涨动力不足。虽然成交量持续在2.2万套/月以上运行，按理说具备价格反弹条件。但成交量呈现高开低走的格局，缺少量的支持价格反弹动力不足。此外，由于新房限价因素，而二手房定价参考新房，因此价格上涨动力不足。而且随着市场预期转变，以往认为是超值的价格现在也逐渐失去吸引力。

4、市场预期稳定，200万以内的议价空间1-2%左右，议价空间比年初略有收窄，500万以上的仍保持和以前相同尺度。房东低价、平价入市是主流，吸引客户看房。现在低总价小户型房源成交周期比较快，2个月左右可以消化完。但总价千万以上房源仍有机会打9折甚至更低的价格。

二手房成交有不错表现主要因素有：

1）新房推盘缩量，买家转向二手市场。新房推出都在远郊，甚至有奉贤、金山、青浦等地，对上班族而言到市区时间太长，生活配套也差一些。并且新房交房至少1年以上时间，二手房现房的优势凸显出来。

2）积压需求释放。去年下半年就有不少买家想入市，但去年下半年房价还在下跌，不少人买房计划搁置。但今年年后市场转暖，并且有些刚需也到了不得不入市的时期，因此累积的需求加快入市。

3）市场资金宽松。持续降准后市场资金有宽松余地，资金会找各种方式寻找机会。

4）旧改动拆迁需求释放。今年黄浦、卢湾、老静安等有不少动迁旧改工作，目前动迁配套房越来越郊区，有些人会选择货币补偿在市区买房。

下半年市场预测：

7、8月份是传统淡季，成交量或跌破2万套/月，但是这个量也要比去年高，因此有一定“保底量”背景下，价格也不太可能出现大幅下挫。9、10月份随着大量新房投向市场，分流客户，因此成交高度或难超过3、4月份。

下半年价格继续维持稳定。