今天实探：河西“富人岛”竟无房可卖,最高成交价直逼6.5万／㎡

2019年4月30日，对于江心洲来说是值得纪念的日子。这一天，荣盛以楼面地价31980元/㎡、自持13000㎡商品住房首次进驻，一举成为区域新地王。

都说土拍是房价的推动剂，土拍之后对周边房价有一个提升作用。那在荣盛拿地之后，整个江心洲的二手房市场有没有变化？目前区域楼市情况如何？掌柜君今天实地走访了江心洲岛南和岛北，并采访了中介门店，了解到很多一手信息：

1、4.30土拍之后，二手房有一定回暖迹象，业主挂牌价有所上涨，但实际成交价格基本没涨；

2、目前区域二手房均价在4.8万-5万/㎡左右，整体挂牌量较少，价格合适的房源两个月左右就会成交；

3、区域最好卖的是仁恒绿洲新岛，单价4.7万-4.8万/㎡，主要是因为房源多，且94㎡小户型多，其次是江岛华庭单价在6万/㎡以上；

4、中介表示区域可售房源不多、没房卖，买房群体以岛外人居多，但一二手房价格倒挂并不明显，大概5000元/㎡左右；

5、目前区域二手房门店仅有王祥房产、京洲地产的3家门店，而我爱我家门店关闭、已经退出，传链家或将进驻；

6、仁恒G84项目部分地块已经动工，荣盛G08地块还未动工，具体上市时间待定。

区域二手房均价4.8万-5万/㎡，土拍后挂牌价有所上涨，但成交价基本没涨

4.30土拍，荣盛经过112轮竞价，自持商品住房13000㎡，成功击败银城、融侨等房企，首次进驻江心洲，拿下G08地块，也成为区域新地王。

土拍之后的江心洲二手房市场如何？据王祥房产门店经纪人介绍，荣盛拿下新地王之后，区域二手房有一定回暖，但价格方面并没有多大变动，虽然部分业主挂牌价上涨，但实际成交价与之前相比没多大涨幅。

这主要是因为区域二手房小区多以别墅为主、洋房为辅，客户多数都是自住，无论是买房卖房，还是换房等，对整体价格还是很了解的。

据二手房门店经纪人介绍，目前整个江心洲二手房均价在4.8万-5万/㎡左右，因楼盘情况不同，其价格也有所差距，部分好的二手房小区成交价能破6万/㎡。

（仁恒绿洲新岛与洲岛家园）

但值得注意的是，区域二手房整体挂牌量较少，一般出来就会有买家考虑，如果房源价格合理，一般2个月左右就会成交，价格不合理的话，很难成交。

仁恒绿洲新岛成交最多，主要是有小户型房源，江岛华庭成交价破6万/㎡

江心洲自2009年开始进行开发，目前经过10年发展，已有银城、保利、升龙、仁恒、胜科等多家品牌房企进驻。

据王祥房产工作人员介绍，整个江心洲最好卖的二手房小区是仁恒绿洲新岛，目前单价在4.7万-4.8万/㎡左右，也是区域成交最多的小区之一。主要是因为小区房源量多，可选择性较多，其次94㎡小户型占比最多，总价相对不高。

掌柜君在实探的过程中也发现，仁恒绿洲新岛更靠近地铁10号线江心洲站，小区外立面是铝板，也是整个江心洲唯一，与仁恒江湾城一样的材料，小区看起来很有品质感，这也难怪小区的成交量相比其他小区更多。

除了仁恒绿洲新岛之外，区域最受欢迎的二手房为江岛华庭，其为低密度产品，小区内部环境很好，目前成交价多在6万/㎡以上，也是区域价格较高的楼盘之一。

据王祥房产工作人群透露，上周他们成交了7套二手房，其中3套仁恒绿洲新岛、2套江岛华庭、保利紫荆公馆和升龙公园道各有1套，这也说明了这些二手房小区更受欢迎。

而在价格方面，仁恒绿洲新岛成交单价在4.48万-4.88万/㎡左右，江岛华庭成交单价在6.25万-6.48万/㎡左右，保利紫荆公馆和升龙公园道成交单价分别为5.88万/㎡和4.1万/㎡。

区域一二手房价格倒挂仅5000多元/㎡，中介称区域没房卖，仅3家中介公司门店

作为已经有多家品牌房企进驻的区域，经过多年发展，正常来说，应该有不少二手房房源可售，但中介门店工作人员表示：目前区域可售二手房房源不多，甚至可以说是没房卖！主要是因为区域多为别墅和洋房产品，改善型房源，业主卖房容易，但再想买入就很难，所以挂出来的房源不多。

当问及区域购房客户来源时，中介人员表示目前区域居住区主要集中在岛北的保利、银城、升龙等，岛南集中在仁恒绿洲新岛、江岛华庭及安置房洲岛家园，购买这些的客户主要为岛外人居多，岛内区域内部换房的并不多。

甚至还说到，其实区域一二手房价格倒挂并不如想象的那么明显，大概在5000元/㎡左右。目前新房价格在3.8万/㎡，像升龙桃花源著的下叠均价在3.4万-3.5万/㎡左右，但上叠和中叠部分价格已经超过4万/㎡，甚至最高直逼4.5万/㎡，只是均价算下来在3.8万/㎡左右。所以在这样的背景下，区域一二手房价格倒挂往往只有5000元/㎡左右。

（升龙桃花源著销控表）

而且难以想象的是，在江心洲这么大的岛上，中介门店仅集中在岛北的银城长岛观澜和保利二十四院的底商，仅有3家门店，分别为王祥房产2家、京洲房产1家。

更让掌柜君没想到的是，区域我爱我家门店已经关闭，据其他中介工作人员表示，我爱我家已经退出江心洲，链家或将进驻该门店。不过，目前还未确定，具体以最终实际为准。

仁恒G84地块内部已经动工，荣盛G08地块还未动工

当然，除了二手房市场，掌柜君也去了目前区域两大待上市地块---仁恒G84和荣盛G08地块，也了解到项目不少最新信息。

仁恒G84地块地理位置十分优越，紧靠南京眼步行桥和青奥森林公园，夹江对面就是河西南豪宅仁恒江湾城。目前地块内部已经有C、D、E三个地块已经动工，机械正在内部作业，外部也有大型机械在进行施工，下面给个全景图感受下:

根据最新规划，该地块共分为A、B、C、D、E、F六个小地块开发。其中A、C、E、F四个地块规划为住宅用地，共拟建91栋住宅，将打造低密度别墅、洋房及小高层产品。而B、D两个地块则规划为商办混合用地、基层社区用地。

而4.30土拍中，被荣盛拿下的G08地块，目前还未动工，内部多以杂草和灌木为主，具体动工时间待定。（远处分别为胜科星洲府、升龙公园道）

实探感受：自然环境优美，缺乏商业、医疗等生活配套

作为南京长江中为数不多的岛屿，江心洲因优美的自然环境等生态资源吸引着不少买房人，这一点是毫无疑问的，掌柜君也发现整个岛上自然环境极其优美。

但就目前来看，区域的商业、医疗等生活配套有待完善。商业来看，岛北的银城、升龙、保利等很少有底商，且不允许做餐饮，多以超市、洗衣店等为主。

而唯一的有餐饮及大型苏果超市的需要到岛南的邻里中心，包括苏果超市、银行、美食广场等，可满足周边生活需求，但对岛北来说，非常不方便。

区域唯一的江岛新天地因种种原因，还未开业。而据中介人员表示，位于保利二十四院东侧的新商业体，目前正在建设中，预计明年开业，将为周边居民带来新的生活配套选择。

今天实探下来，掌柜君觉得江心洲地理位置还是非常不错的，毕竟东望河西，西望江北。而随着各项利好的不断落地与发展，江心洲将会有更好的发展，一切交给时间......

最后，给大家一张河西“三根香”与双子塔的实景图，欣赏下它们的美！

?欢迎分享 转载注明出处

欢迎关注

有想法，欢迎关注“楼市飞说”微信号~

对本文或南京楼市感兴趣的网友，欢迎添加掌柜君的个人微信哟。买房、卖房，房产纠纷，板块项目了解等问题，均可咨询掌柜君，致力于为您提供有价值的房产资讯和评论，做您置业的好参谋。