对重庆房价的几点判断

图片来源于网络

01.

阿莎上小学的时候，学校门口有家专门卖辣条的小摊。老板看起来，是个慈眉善目的老人。

但苦于兜里缺钱，阿莎每次路过，都只能看着。

一来一往的，老板明白了她的心意，跟她说，“姑娘，拿一包吧，等有钱了再来还”。

后来，长身体，胃口越来越大，辣条、雪糕、跳跳糖，越吃越多，账就一直没还完。

阿莎觉得愧对老板的好意，悻悻的跟他说：“大爷，我家破产了，妈妈不给零花钱，实在没办法还了。”

大爷笑了笑。

第二天，阿莎妈出现在班主任办公室，晚上，她的屁股上多了3根藤条粗细的红印子，元朗同款！

欠债还钱，从古至今、天经地义。

尤其是对于个人。

但是，这个传统的观念，似乎将迎来更加科学的变化。

7月16日，国家发改委官网发布了一则通知，与此事有关。

这则十三部门携手印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》的通知明确表示，要尽快推进我国个人破产制度的建立！

一段关键性原文如下：

分步推进建立自然人破产制度，逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责，最终建立全面的个人破产制度。重点解决企业破产产生的自然人连带责任担保债务问题。

你可以理解成：个人版的企业破产制度。

企业破产都知道，5个锅盖10口锅，玩不转了，不能清偿到期债务，资金链断裂，资不抵债，申请破产然后进入清算程序，变卖资产用来抵债，能还多少还多少，剩下还不上的，那么债主只能自认倒霉。

说白了，企业一旦破产，所有债务关系就划了一条线。

过去个人不能破产，欠着就一直欠着了！

比如炒房界，很多人为了扩大资产规模，总想着不断举债，加大杠杆，梦想几板手从群众变成富豪，40岁退休去南太平洋某个小岛上颐养天年。加着，加着，杠杆越来越高，借着借着，胆子越来越大！

一些手艺不精的炒房人，遇到市场不顺，稍有不慎，锅盖转不过来，资金链断裂，会轻易地陷入“万劫不复”之中...

未来，个人也能破产了！

当借款人实在没钱还债时，可以向法院申请破产，由法院对债务进行豁免以及确定在破产过程中的权利义务的法律规范。

发达国家大多拥有个人破产法。

比如，香港。

个人破产，一无所有以后，通常有4到5年的监管期。

这期间，会给你留下最低的日常开支，其他收入全部上缴。直到破产期满，才能解脱出来，以后赚的钱会重新属于自己。

也就是说，个人破产其实就是给身负巨额债务又无力偿还的人，一次“复位”的机会。

这是好事吗？

算是。

而对楼市来说，我认为确实隐藏着某种不可言说之意。

这是一组截止2017年贷款债务分布的官方数据。

房贷占居民债务大约68.3%。加上其他一些类型的贷款其实也是用于买房。

实际上，老百姓但凡借钱，都差不多跟买房有关。

有些地区，尤其是大城市，因为房价高。有些群体，被“买房致富”驱使，个人债务额和杠杆率上升很快！

“个人破产”是想保护他们吗？

是！

我的观点是：想多多少少，给他们一个缓冲。别想不开做傻事！

但换言之：楼市的调整之意，可能更长久。

而且，站在借贷方来说。以后借钱给个人，也会更加规范与谨慎了！

就比如今天，又有相关通知。

这个事近几年年年有 ，一年比一年严格。

02.

说说第二个事。

八朝古都开封，上热搜了。

不是因为“包大人”，也不是因为李师师。

而是开封上演了一出“变脸”戏法，主题是：你猜我到底开不开“封”

7月17日，一纸文件，开封宣布取消新建商品住宅3年限售的限制。

理由是为了“提振市场信心”！

在习惯了调控缩紧的日子里，这无疑是一颗“深水炸弹”。

当各路媒体，刚好把这份文件的标点符号都解读完毕。认为三四线城市坚持不住了，到了必须‘因城施策’的时候，7月20日，开封官网又通知，关于取消限售的通知正式撤销...

如果非要用一句时髦的话来概括此事，大概，是这样的：

说好的一起白头，你却悄悄想焗油，是想去泡年轻MM吗？

你问过其他白头人的想法吗？你论证过微博热搜的影响力吗？

不行！

开封作为一个人口450多万的三线城市，GDP2000亿的规模，2018年，财政收入约200亿元，全年卖地167.9亿元。

2019年上半年已过，截止六月底，卖地收入约70亿元。

政策延续性，比想象中的还要坚决！

指望过度“因城施策”，可能并行不通。

03.

7月12日，央行公布了M2数据。

6月末，广义货币（M2）余额192.14万亿元，同比增长8.5%

2013年3月，M2刚破100万亿。

我们假设继续按目前8.5%增速，到2024年底，M2余额会突破300万亿，2028年会突破400万亿...

其实增速较过去，已经很明显的放缓了！

买房还能对抗货币贬值吗？

那么，得先问一下过去若干年，买房对抗了货币贬值吗？

来源于泽平宏观

事实证明，过去十年，在任泽平发布出来的四个城市里，到2017年底，只有北京房产均价是跑赢了M2。

而北京，已经是国内最优质的城市了！甚至没有之一！

以此为参照，对于未来，细思极恐。

选优质城市，选优质房产，是多么的重要。

买房，也并不见得就是一桩“包赚不赔”的买卖！

换个角度

如果房价一直稳起不涨，别的东西在涨，货币购买力在不断下降，还有持续的利息和相关费用支出，对于纯粹的投资行为来说，很有可能变成一个负担。

04.

以上，是一些大的面。帮助我们判断大市场。

就这些事情来看。慢慢打掉“房价永远涨”的预期，逐渐断绝“全民皆炒房”“炒房能致富”的念头。

已经是大势所趋。

后面的大机会，一定只存在于小范围，个体机会。

最近非常多人还是在关心，重庆后面会怎么样？

就重庆而言，我是这么判断：

当“住房不炒”的市场大原则比较清晰，相应的各项保障制度逐步完善，住房的增值效应一定会减弱和分化。

但未来几年，重庆楼市显然是存在机会的，但这个机会，被视作“城市价值回归”带来的资产价值提升。

以及房屋成本上涨和品质提升带来的合理性涨价。

重庆还很年轻，大量的建设工作还刚刚开始。

这些，给了我们无限的想象。

新区建设、基建加码、产业更替，这些都是全面提升城市价值的关键。

是不是就一定能成功？

坦率的说：不好说。

这是信心、机遇，再加上时局的问题。

同时，因为重庆不是一座住房紧缺型城市，房子这件事，只会因为需求和生活水平的提升，出现优质住房与劣质房产进一步拉开差距的情况。

人们也会从“一味追求性价比”的带投资属性的购房，上升为“追求房屋品质的愉悦”“量力而为”这样更偏居住属性的购房。

就像现在，我们惊奇的发现，如今重庆市场上比较火的房子，一种是性价比特别高的刚需房，卖的好，一种是比较贵但很优质的房子，也卖得好！

80年代，砖混的楼梯房，如今已淡出人们的购房考虑，未来呢？那些缺乏维护、电梯破损、电梯过道全刷的乳胶漆、缺乏关键性配套的老房子，也会被嫌弃，就跟今天我们根本瞧不起80年代的房子一样。

换句话说，这差不多就是房住不炒的执行。

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