开发商将向城市运营商转型,房地产市场进入涨跌互现阶段？

来源：经济参考报

由湖南省住建厅、中国发展研究院、中建五局以及新华社新华每日电讯等单位联合举办的第二届中国中部城市运营高峰论坛日前在长沙召开。众多专家在会上表示，城市运营将越来越向着高质量方向发展，而作为城市运营的重要内容，房地产市场简单拿地、卖房的模式将难以为继，房地产开发商将逐步向城市运营商转型。中国房地产市场也将进入涨跌互现的阶段，但发展潜力依然非常巨大。

中国社会经济调查研究中心原主任赵仲海表示，改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。城市化率由1978年的17.9%提升到了2017年年底的58.2%，城市人口超过8亿人，中国城市和城镇的面貌都发生了翻天覆地的变化。

但同时，城市化的进程加快也带来了一些问题。比如城市化泡沫情况的放大、城市发展结构失衡加剧，以及城市之间、城乡之间、城市内部分化严重等。目前中国的城市建设能力、建设速度与城市的运营能力严重不匹配。

据介绍，2017年全国GDP过万亿的城市有14个，而住房均价破万的城市超过25个，房价远远跑赢GDP。

中国发展研究院不动产金融研究中心主任黄建海表示，中国楼市未来一定会进入涨跌互现的时代。之前更多的是运用行政手段，以及单一开发的市场手段，未来将会更多地综合运用金融、市场等方式来调控房地产价格。

“未来调控的方向，要防快涨也要防快跌。房地产价格过快地升高或降低，对于经济发展和百姓利益都是有害的。未来城市发展、产业发展和消费需求将会实现配合发展，避免短时间的冲动炒作。这对于实现和保障老百姓资产价值最大化是非常有益的。”黄建海说。

同时，有专家表示，中国的房地产尚处在一个初期发展阶段，未来的发展潜力仍然巨大。虽然城市数量由改革开放之初的160多个发展到今天的600多个，但中国城镇化仍然还在路上。如果按照全球中位数城镇化率，中国每年还将新增房产12亿平方米左右。

“中国的房子数量上似乎是够了，但是质量上不够，房产和人的消费关系有机结合度还不够。”黄建海表示。

专家指出，当前商业银行贷款整体坏账率大概在1.8%，而住房按揭贷款的坏账率仅为0.3%。房屋已经成为最大的消费动力和信用消费的基石。

黄建海表示，城市的发展必然会对房地产的价格产生向上的推力，要在房价上涨和城市不断发展之间找到新的平衡点就必须回到住房的根本属性，即居住价值上来。

黄建海说，未来房地产市场的发展方向应该是产品供应多元化，对于住房消费升级市场，应尽可能地交给市场进行调控，少用行政手段干预。

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