济阳楼市,走进阴雨天。
在2017年全国TOP20房企济阳疯狂圈地时,走的都是同一个套路,高端、精品、人居改善,情怀牌,园林牌,精工牌……让三四线人民充分认识到“房价不是平白无故涨起来的”。总之要有姿态,要高高在上,要贵的有理。如果价格降了,TOP20就走下神坛,泯然众人了。而降价的口子一开,意味着连开发商都认了,这个市场,不服不行了。
(济阳街道一瞥)
如果市场真的好
价格绝对降不了
某楼盘高层产品2018售价曾达到7400元,现在回落到7000元左右;
某楼盘2018年8月首开8900,精装一度高达13000,今年3月,源源不断的50套工抵房以6500的价格进入市场;
某楼盘2018年9月开盘8400,2018年12月,业主因降价到7600到售楼处扯横幅维权;
特价房、团购房、低于周边楼盘价格这些词汇又开始活跃在在置业顾问、中介的朋友圈中,济阳楼市阴天的号角,已经吹响。
从14年的4180元到18年的8424元
济阳,也曾阳光灿烂过
济阳常住人口约56万人,城内常住人口约10万,许多济阳人的工资三千,甚至两千,当然,“统计数据“显示人均工资是4776元。作为非著名十八线小县城,没什么著名产业,没什么外来人口,仅凭这工资水平,你很难想象济阳人民是如何撑起这么贵的房价的。
2012年,帝华北岸新城均价3600元/㎡,2017年约7200元/㎡;
2014年12月,博纳·龙域天城开盘,均价4180元/㎡,2018年均价8200/㎡;
2016年,济阳房价均价5180,房价涨幅10.8%;
2017年,济阳房价均价7700,房价涨幅33.2%;
2018年,济阳成交均价8424,房价涨幅9.4%。
更神奇的一幕是,在这个平均工资三四千的小城,2018年2月14日,济阳楼市限售限贷限价,毛坯房单价不得高于9000元。在震惊全国的同时,也颇有些此地无银三百两的味道。毕竟,当时的市场普遍都卖8000多,一下来个9000的限价,不像敲山震虎,反而像是在说,这里的楼盘8000多还合理,9000以上就不合理了。政策一出,置业顾问的腰板挺的更直了,妙哉妙哉!
北跨、划区、拆迁
拉动房价的三驾马车
2017年是济阳楼市腾飞元年,2018年神话延续,2018年下半年至2019年初,逐渐遇冷。
在济阳楼市的大步向前中,有济南人民的狂热身影,有济阳拆迁户的财大气粗,也有T0P20房企的推波助澜,当然,背景音乐是“撤县设区”“新旧动能转换先行区”“棚改旧改”等激昂雄壮的进行曲。
(1) 划区、北跨、不限购……济阳成了济南投资客的香饽饽
2017年4月,济南限购升级,章丘、长清纳入限购范围,但是济阳没有。撤县划区的小道消息和北跨的利好,让济南主城区的投资者挥舞着资金杀进济阳市场。
(2) 万亩拆迁,万人搬迁,济阳拆迁户不差钱
2017年9月,济阳实施老城区五大片区和滨河新区拆迁改造的目标,涉及24个村居,4000多户,形成“万亩拆迁、万人搬迁”的好大局面。国有土地1775户居民全部采取货币安置,其中40%是纯货币,60%是房票安置。那两年,几乎每家售楼处都能见到一两个不差钱的拆迁户。
(3) TOP20房企布局济阳,疯狂圈地
2017年10月29日,济阳县集中签约8大项目,合同签约额达到719亿元。
2017年11月25日,济阳地王现身,土拍楼面价4545元/㎡,济阳房价进入“万元时代”,超过济南东城万科龙湖城市之光,龙湖春江悦茗的楼面地价!
对于无风尚且三尺浪的开发商来说,济阳诸多利好下,不主导一波舆论简直对不起地产“套路之王”的身份,“划区”“拆迁货币补偿”的概念消息哄抬房价,2017年上半年,济阳房价疯涨。
市场供过于求
房子足够济阳卖5年半
2017年供应住宅用地约593亩,规划建筑面积约111万㎡,2018年济阳成交住宅用地36宗,建设用地面积104.83万㎡,规划建筑面积226.17万㎡,供应成交均为过去两年之和。
2017年济阳楼市销售额47亿,销售面积61万㎡。2018年济阳楼市销售额约65亿,成交面积77万㎡,其中上半年成交42.6万㎡,下半年成交37.2万㎡,楼市颓势已现。也就是说,按照2017年的销售面积,仅2017年和2018年的供应足够济阳卖5年半。
(2019年4月,济阳市场可售套数7507套,相当于2018年济阳全年住宅成交套数。)
韭菜断茬
急需产业引人
一共10万人的主城区,近2万套安置房在建设中,3万多套商品房供应(2017年、2018年供应住宅建筑面积337万㎡,按照100㎡每套计算,供应套数为3.37万),接下来的房子卖给谁,这是个问题。
2017年安置区建设项目,三箭安置房规划总户数2326户,滨河安置区项目规划总户数4128户,菅家社区二期安置房安置2504户,共计8958户。
2018年,利用老城产权调换区剩余的1107套安置房,安置部分居民。同时,在雅居园四区以南新建一处安置区,占地200亩,拟建安置房3500套左右,主要对老城区二期征迁居民进行安置。
2019年计划实施“城区片区二期棚户区改造、济阳街道办事处金家居等城中村改造、济北街道办事处王荣居等城边村改造、回河街道办事处冉家居等城边村改造等4个棚改项目,共征收拆迁3309户,安置房开工建设6948套。
投资客吗?房住不炒的大环境下,投资客早已消失无踪。
拆迁户吗?一二期拆迁中,拿到钱的拆迁户早已下场。2018年取消货币化安置补偿,六期拆迁覆盖全县,买得起的早已买房,买不起的等拆迁,又有谁会来接盘。更何况,滨河社区一期拆迁户已经回迁了,三箭社区年底回迁,家家户户手里两套房的日子不远了。
新济阳人?北跨,新旧动能转换先行区,那么多亿资金的项目,这些产业总能带来一些人(jiu)才(cai)吧?产业能引来多少人,还真是济阳楼市的机会所在。需要注意的是,先行区不止是济阳,济阳只是东翼,所占比例很少,具体能分到多少人才红利,还是个未知数。
(先行区规划里,济阳只占小小一个圈)
风雨欲来的济阳
冷冷清清的土拍市场
济阳楼市的晴转阴在土地市场可见一斑。
2017年,济阳地王土拍楼面价4545元/㎡,超过济南东城万科龙湖城市之光,龙湖春江悦茗的楼面地价。
2018年,济阳供应住宅用地44宗,成交36宗,其中上半年成交35宗。下半年仅成交1宗住宅用地。
2018年下半年是 “转冷”,到了2019年春天,济阳的土拍市场已经“滴水成冰”。2019年共有9块土地流拍,其中,商业金融用地4块,住宅用地1块。
该地块位于纬一路南、经四路西、富阳街北,占地面积148820.2㎡,建筑面积372050.5㎡,容积率2.5,起拍楼板价2419元/㎡。
都知道市场冷了,但济阳市场冷到这种情况还是让不少人跌破眼镜的。市中心的位置,周边幼儿园、小学、中学都不少,离济阳区中医院和济阳口腔医院都不远。这么好的地段也流拍了,开发商的信心可想而知。
土拍冻住了,拆迁也延缓了。据说济阳三期拆迁从3月延期到5月。市场不景气了,地卖不动了,没有资金,自然也就拆不动了。
济阳楼市的“天阴”了,但对于济阳人来说,房价下降是房住不炒的大环境下天“放晴”了。
摊开济阳的地图,不禁想问,楼市的多米诺骨牌还能撑多久?
济阳的天阴了,下一个,会是谁?
(济阳街道一瞥)
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