专业律师告诉你：开发商侵权,除了拉横幅你还能做什么？

很多网友遇到开发商侵权的时候，最先想到的就是“拉横幅”，但是这种办法真的有效果吗？除了拉横幅外身为购房者的我们还能做什么？购买新房的时候需要注意哪些地方才能避免遇到开发商侵权这样的糟心事？为此我们请来了专业的律师为我们详细讲解（视频回顾：遭遇开发商侵权，除了拉横幅你还能做什么）

开发商侵权问题表现在哪些方面？

作为购房者遇到开发商侵权涉及方方面面，之前很多网友也纷纷向小编反馈了自己被开发商侵权的一些案例：

比如廊坊网友：期房延期一年了，房子刚封顶，现在都停工半年了，工地迟迟不开工，开发商又不告之具体什么原因，有什么好办法能促进工地开工干活呢？

比如江苏网友：江苏启东新城吾悦广场，共计1162户，计划2019-4-30日交房，因为房屋质量问题，比如房屋地下室漏水严重，主要体现在地下室普遍顶板漏水，甚至底板还渗水；地下室横梁漏筋严重，现开发商在疯狂掩；当地住建部门没有按计划验收交房……和住建局和开发商反复交涉后，开发商一直在整改中却没有结果

…….

其实作为购房者往往是处于弱势的一方，尤其是在房地产行业火热的时期，那时开发商手握“房子”大权，对购房者权益肆意践踏，看后发现买套房子真的是太难了，不仅需要大量的资金，还要严防开发商各种“套路”。总结下来开发商侵害购房者权益主要表现在以下几个方面

虚假宣传、欺诈销售

举个简单的例子，开发商开始宣传的时候有地铁学区精装修，后期收房的时候却发现承诺的都不能实现。这就可以算作是他虚假宣传

开发商恶意将房屋抵押

房子出售后恶意抵押给小额贷款银行，再把房子进行抵押

开发商一房二卖

在几年前一套房子卖给一个业主，房价大涨又卖给另外一个业主，业主受到损失

开发商逾期交房

不能按照合同约定时间交房，大量业主都反馈过类似的问题，很多开发商会以大气污染和环境治理为由逾期交房

开发商的房屋不具备交房条件，强制交房

开发商答应了一些配套，但是实际交房过程中没有，比如说承诺有花园，但是收房的时候没有花园

房屋诸多质量问题

房子质量问题，墙不平地不平、漏水等等问题

房屋配套、公共面积被占用

小区电梯广告收益并没有给到业主，或者公共位置划成车位收费，但实际上这些公共面积收益应该属于业主，公共区域维权比较难，一般来讲如果公共部分维权需要召开业主大会，成立业主委员方可

以上的7点都是日常买卖房子过程中最常见的，不少网友也向小编反馈了一些自己的“被侵权”经历，我们一起来看看：

经历一：扬州的一位网友反馈了他现在面临的几个难题：

1、精装房，过程中发现水电等装修施工规范，怎么样确保开发商能全部整改？

2、如何确保精装中的材料是正品？

3、同一个小区，卖方的模型上外立面无法体检外墙涂料，高层和洋房的合同上面写都是涂料，但是实际情况下洋房是真石漆，高层是普通涂料，该如何维权

如今现在的房子大多是精装修，但是精装修不在政府验收范围内，所以就容易遇到我们上面提到的“开发商虚假宣传问题”，那么开发商常见的虚假宣传、欺诈销售情况有哪些呢？

①精装修：开发商前期宣传的时候说精装修标准是每平米5000元，实际验房的时候发现根本达不到这个标准，正如上面网友遇到的一样对于精装修无法判断是否达到标准；

②高档装修材质：宣传中承诺一些高端的材料，但是实际交房并没有开发商口头承诺的装修材料；

③商住两用：有些开发商在宣传的时候打着商住两用的旗号，但实际卖的房子只能用作商业，却没办法居住；

⑤环保节能新风系统：开发商承诺你买的房子有环保节能新风系统，但是收房的时候发现这个根本没办法启用，钱花了但是没办法享受；

⑥学区房：承诺房子是学区房，小孩可以就近入学，但是开发商往往不会在合同中写到学区这一点，这里提醒大家合同中没有明确约定的话没有太多的意义

⑦小区景观或配套：承诺小区有一些景观或者配套等入住的时候发现往往货不对板，与承诺相差较远

⑧户型结构

所以说作为购房者在遇到这种情况的时候可以要求开发商提供相应的精装修报告，要求买卖合同中写清精装修的标准，如果合同中有明确写清，但是开发商并没有达到所要求的标准的话可以要求开发商补齐差价

经历二：两位廊坊网友经历相似

廊坊群友：请问，期房延期一年了，房子刚封顶，现在都停工半年了，工地迟迟不开工，开发商又不告之具体什么原因，有什么好办法能促进工地开工干活呢？

廊坊群友：开发商以大气污染为由，一直不交房，而且工地总是没有工人动工，正常18年8月30日交房，至今未能交房，也未按照合同约定进行赔偿，我应该怎么办？

开发商逾期交房，怎么办？逾期交房如何认定，怎么退房？

主要因为两个原因造成：一方面是开发商自身原因不能交房，资金链断裂无法按期交付；另一方面是不可抗力造成的不能交房，比如政府政策和限制或者自然灾害造成

第一类：依据合同约定，可以解除合同，要求退房：如果购房合同要求永远不能解除合同，赔付违约金；

第二类：不可抗力双方是可解除合同，开发商要向购房者退钱，但是不会承担任何赔偿责任

很多网友说“如果没有签合同的话怎么办”？其实即便没有写合同，逾期交房超过3个月自动解除合同

房屋具备交房条件，可以要求开发商交付符合法律规定和合同约定的房屋；一定要及时诉讼，不要和开发商签署补充协议：

综上所述，第一位购房者需要了解停工原因，如果是政策原因开发商也没办法，清楚具体原因才能明确后期如何办；第二位购房者可以向法院提起诉讼要求开发商赔偿或者退房，要求开发商提供证据证明是大气污染造成的不能施工。

经历三：您好，我在建华买房，房还没拿就己报出房体下沉，房体斜了，我怎么办？可以退房吗？谢谢！

这里提醒购房者，没有到交房的时候很难退房，这种情况可以要求政府对开发商这种行为进行处罚；要求责令开发商找专门的机构对房子进行检查。另外如果遇到房屋质量问题的话只有在影响主体结构情况下购房者才能解除合同。

房屋有质量问题，业主怎么办？固定证据、及时取证（拍照、录像、公正）；权威机构检测，出具检测报告；发送律师函；及时诉讼（鉴定原因、鉴定修复方案、鉴定损失、装修造价的鉴定等）

经历四：我们小区开发商已经没有能力承建小区，资金断裂，交房时间也已经过了，去政府上访也是在拖延时间，没有具体的解决办法，我们怎么办合适？

答：烂尾房也是购房者经常会遇到的问题，可以参考济南彩石山庄小区，要求政府出面建完或者业主集资可以作为小股东成立公司，或者委托开发商公司建设。

很多购房者因为经验不足，常常会掉入开发商的各种坑中，以上网友“扎心”经历大家是否遇到过呢？作为购房小白到底该如何安全购房？

第一：了解开发商的出售手续（五证）

了解开发商五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。开发商有五证才能卖房，即便签了合同也不受法律保护

第二：了解开发商的诉讼情况：如今中国司法判决全网公开，可以查看开发商诉讼案件，可以判断出开发商楼盘的套路。

第三：了解开发商的经济实力：看一下开发商品牌，是否是大型企业，国企？大品牌开发商抗风险性比较强，有足够资金为购房者提供保障，小型企业抗风险能力差，

第四：事先了解小区的整体规划：一定要记得看规划图，如果在售楼处没有展示的话可以跟售楼处工作人员索要。

第五：一切以合同约定为准（白纸黑字）、确认销售人员身份：宣传要写在合同里，有花园哪一条写了？听到的宣传合同里没有不能太当真。

第六：及时办理网签备案手续、预告登记：做登记后，才能保证开发商不能一房二卖，另外购房政策不断变化

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